股 票 研 究 地 产 双 周 报
房地产业
2008.08.07 国泰君安地产双周报 20080807
7.21-8.3 两周
孙建平 任旭
021-38676316 021-38676643 sunjianping@gtjas.com renxu@gtjas.com 本报告导读：
第 12 期
行业评级
房地产业 增持
100 80 60 40 20
房地产
SZZS
2008 年研究和配置房地产行业的必读品。
投资要点：
11 个重点城市成交量占去年同期比重为 63%， 较过去两周的 51%上涨 12%。 长三角：上海、杭州、苏州房价下降，上海住宅成交量萎缩，杭州成 交量略有增加，苏州成交量基本维持不变。 珠三角：深圳、广州、惠州成交量呈现放大趋势，广州、深圳房价向 下调整，珠海房价上涨。 环渤海：北京、天津成交量环比萎缩，价格出现小幅上涨。 二线核心城市：重庆成交量、房价双升；武汉成交量变化不大，房价 下降。 土地供给：广州、北京、天津和深圳住宅用地因供给减少而成交量下 降，上海近期土地供给有所增加。 大小非解禁情况： 8 月份 量较大的有华发股份和 ST 东源，9 月 份解禁量较大的有深长城、万通地产、中航地产等。 预计 8 月销售平淡，期待 9-10 月的销售反弹。以万科为代表的开发 商收缩开发投资规模，将减少 09 年的供给，对房价有所支撑。 北京、上海等前期房价没有调整的城市在未来 6 个月内房价下跌风险 大，预计跌幅在 15%左右。如果居民收入能够保持 05 年以来的增幅， 则 09 年房价和成交量表现有望好于 08 年，并且获得一种新的均衡。 长期驱动因素上，随着购房婴儿潮规 下降，人 利对房地产的 很有可能会逐渐下降，但伴随经济成长和转型的城市化率的贡献 有望持续。 因房价调整并不充分， 开发商也尚未出现优胜劣汰， 所以预 期内、 甚至是三 中央都不太可能出台专门针对房地产行业的贷款放松 政策。对开发商来说，改变牛市思维，自救才是出路，例如：楼盘降 价加快现金回笼、销售有刚性需求支撑的中小户型。 目前香港 H 股地产股 08 年动态 PE 平均约 12 倍；A 股一二线主流开 发类地产公司 08 年平均动态 PE 为 13.01 倍， RNAV 平均折价 33.17%； 出租类地产公司 08 年动态 PE 为 26.1 倍，RNAV 折价 29.52%，深长 城、天房发展、金地集团、金融街等 PB 不足 1.5 倍。 维持行业增持投资评级，但偏谨慎，建议适度低配或标配。上市公司 层面，建议更多地关注万科类和非万科类公司的盈利模式和价值驱动 因素，关注将在这一轮行业调整中能够获得更大成长的公司，也正因 为如此投资他们就是投资行业的增长前景，需要我们更多的耐心。
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地产双周报
1. 11 个重点城市平均成交量环比明显下降
基本结论： 个重点城市两周平均成交量占去年同期的 63%， 11 较过去两周的 51% 快速上涨 12%，珠三角和二线核心城市成交量有较明显的放大，而长三角和环渤 海地区成交量与前期相当。 表 1：

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