2010 年 第 24 期 2010 年 第 11 期
一周要闻
17 省区市追缴土地款 中小房企陷还款退地两难境地 审计署报告：警惕地方零地价现象卷土重来 商业用地频流拍 实力房企仍反周期拿地 广州推地还有第二梯队 10 天内将拍四地块 新政后苏州首次土地拍卖 商用地热住宅地冷
热点地块研究
厦门：H2010P02 地块 杭州：余政挂出(2010)43 号
全国重要城市土地周度数据统计
6 月 12 日-6 月 18 日全国重点城市土地出让明细列表 6 月 12 日-6 月 18 日全国重点城市土地成交明细列表 6 月 19 日-6 月 25 日日全国重点城市预计挂牌明细列表 6 月 19 日-6 月 25 日日全国重点城市预计成交明细列表
出品：新浪地产 dichan.sina.com.cn E-mail：service@dichan.com 订阅电话：021-60867311
一周要闻
17 省区市追缴土地款 中小房企陷还款退地两难境地
国土部土地违法清查风暴于 18 日正式开始，地方政府被要求严格按照相关政策处理拖欠土地出让金行为，而遭到财政部及银监 会催债的地方政府也已行动起来，追缴土地出让金。 楼市调控以来，新政威力渐显：北上广深等一线城市成交量大幅下滑、土地增值税严格清算、房企融资计划相继搁浅、新建商 品住宅价格增幅出现拐点以及此次追缴土地出让金的拖欠款等，系列措施密集出台让开发商资金链压力凸显。分析人士认为，此次 追缴土地款或让部分中小房企因为资金的压力而面临退地的风险。 追缴土地款高达 750 亿 根据审计署 6 月 13 日发布的《17 个省区市财政 情况审计调查结果》显示，截至 2009 年 6 月底，有 12 个省区市本级和 26 个市县区有关部门应征未征土地出让收入、矿产资源补偿费和探矿权采矿权价款等非税收入 794.16 亿元，其中土地出让收入占 94.76%，约达 750 亿。 “国家和省级重点项目以及相关拆迁安臵用地、扩大内需项目、新农村建设项目等特殊用地中，涉及违法用地查处难度大的问 题，不能阻拦土地违法问责工作。”在国土部 6 月 17 日召开了 2009 年度土地卫片执法检查新闻通气会上，国土资源部执法监察局 局长李建勤表示：“从 8 月份开始，国土部将集体约谈违法用地严重城市的主要负 ，9 月份启动地方一把手问责制。” 部分中小房企或退地 “一方面是国土部的问 力，另一方面是财政部和银监会双重催债，地方政府尽快催缴相关欠款，缓 方政府财政压力显 然是当务之急。”一位不愿具名的广东地方官员透露，广东部分地区早在 4 月份就已经加大土地出让金征收力度，开始了催缴土地 出让金的工作。“由于行动快，房企经历了去年的盈利，执行起来比较顺利。” 但随着楼市调控的纵深发展，楼市火爆的局面开始降温，成交量的停滞、房价增幅的拐点出现、融资计划的屡屡搁浅以及银行 信贷的收缩，开发商的资金链压力逐渐增大。 业内人 为，此次追缴土地出让金无疑是让资金紧张的中小房企雪上加霜。“有的房企已经开始向民间举债来周转资金。” 广东房地产界一位资深人士向南都记者透露，“但在高额利息下，中小房企可能选择放弃支付而选择退地。” 相反，对于资金雄厚的大开发商而言 捡便宜的好时机。易居(博客)房地产研究院的分析认为，市场下滑过程中，会产生数量 较多的潜在价值较高的项目，无论规模大小，有能力的开发商都可以适时收购一些资金紧张的项目和企业，为下一轮发展奠定良好 的基础。 数据 此前，国土部、监察部联合清查整改 4 万亿投资违规用地的项目，查出国家级和省级的项目共有 807 宗，涉及土地面积 21.96 万亩，占比 35.86%。用国土资源部部长徐绍史的话说，31 个省区市均存在“未报即用”违法用地，单国家级和省级重点建设项目
就占 4 成左右。
审计署报告：警惕地方零地价现象卷土重来
审计署近日发出的审计报告透露，从 2008 年 1 月到 2009 年 6 月，有 7 个省级和 59 个省以下地方政府及开发区为吸引投资， 自行出台税收减免和先征后返政策，或以政府奖励、财政补贴等名义将税收和土地出让金等收入返还给企业，涉及金额 125.73 亿元 （6 月 15 日 《羊城晚报》）。 假若对“逾百亿税款擅自返还企业”行为给个称谓，恐怕就是耳熟能详的“招商引资”。为何要从财政税收和土地出让金返还 企业？说白了是基层政府与企业携手共同上演的一场规避财政监 “躲猫猫”活剧。 一段时间以来，在沿海长三角及内地招商引资优惠举措奇招叠出。当然，最大的优惠则是“零地价”。诚然，照国土资源部出 具的地价表购地办厂成本当然会加重一些。近年来，由于国土资源部、财政部对各地土地出让价格进行分门别类，且建立严格的考 查问 制，基层政府不敢公开造次标出“零地价”，对企业用地一般都进行“招挂拍”，按规定将地款划入财政专户。但是，企 业与财政、国土人员都心知肚明，那是“走走程序，绕一个圈子”而已，最终还是按照“零地价”要求通过财政账户间接返还给企 业，这恐怕就是 125.73 亿元税款擅自返还企业的原因。 上有政策，下有对策。在基层招商引资中，常常看到这样的现象，一些投资商人把“零地价”视作投资首选，而一些基层政府 则把“零地价”视作“第一硬件”。在内地一些贫困地区，为着招商，常常通过媒体推出“零地价”或“税后返还企业”等优惠条 款来吸引企业投资。对“零地价”行为，国务院多个部门都三申五令制止。而今，逾百亿税款擅自返还企业问题依然存在唤醒人们： “零地价”这个怪象顽强得很。 “零地价”为何能顽强出现？一个貌似堂皇的理由是“招商引资才是地方政府的生命线”。在一些地方基层官员心目中，招商 的竞争说到底是否具有“零地价”之争。谁的地价便宜，谁就能吸引商人。为着多引商，多上项目，一些地方不惜冲财政红灯，就 是一些基层官员的习惯思维。 发展地方经济确实需要招商引资，但是不加分析把“零地价”视作招商引资硬件既陈旧也不符合政策法规。实际上，投资商人 真正看重的是一个地方的人文环境、法治环境和 环境。内地一些地方官员尽管变相“零地价”，终因人文环境不佳、政府官员 办事不力不廉洁问题诸多而使商人产生离心力和厌恶感远走他乡。相反，一些地方用规划招商，产业招商，并建立良好的服务机制， 展现了强大的生命力，即使不是“零地价”，同样能使商人如云，项目像雨后春笋般涌现。因此，“零地价”不是万能钥匙。在深 入贯彻落实科学发展观的今天，面对“零地价” 这个老问题，确实需要对招商引资进行一番分析扬弃了。 当然，要避免“零地价”出现，还必须强化监管。一些地方财政敢冲红灯，也是监管不到位使然。因此，强化审计、纪监、人 大、政协尤其是财政公开收入才是避免逾百亿税款擅自返还企业怪像出现的有效途径，此次审 报告指出的逾百亿税款擅自返还 企业，应引起足够的重视。

下一页