北京地价和房价数据分析
周光源
关于房价和地价的关系,目前有众多的分析和评论.其观点总体上分为两大派别.一派
观点认为地价推升了房价,
而另一派观点认为房价带动了地价的上涨.
两大派别针对同一市
场,形成了截然相反的观点.究其分歧的原因,主要是缘于各派站在不同的角度,以不同的
视角去审视房价和地价的关系,从而得出了不同的结论.
我们在这里不准备对房价和地价之间的因果关系做出推论,
只是对一些典型城市中的地
价、房价,以及地价在房价中所占的比例等数据进行统计分析,并将统计分析的结果提供出
来,供大家参考.希望通过我们的努力,使公众对当前房地产市场中的房价和地价有一个较
为直观的了解,从而得出自己对房价和地价高低、因果的判断.
一、 数据情况及分析方法介绍
本文所用土地数据为北京市 2003 年-2007 年上半年以招拍挂方式出让土地的数据,房
产数据为 2003-2006 年上述出让地块上开发形成的部分房产的现售价数据.
土地和房产的数
据分别来自于北京市土地整理储备中心和北京市建委公布的数据.由于 2007 年上半年出让
土地尚未形成房产供应,故房产销售数据截止对应于 2006 年出让的土地.
本文之所以主要针对招拍挂的土地,以及其上开发形成的房产的销售数据进行比较分
析,是因为上述数据中的地价和房价,均反映的是土地和房产在市场条件下形成的价格,便
于进行同等条件下的对比分析.
需说明的是,本文旨在分析土地的实际取得成本与完成开发后的房产售价的关系,故
未将地价与房价修正到同一时点;此外,本文仅基于可获取的交易案例资料进行分析,不保
证数据的系统性和完整性,但所取数据均来源于政府公布信息,具有代表性和可分析性;文
中用于分析地价房价比的数据为楼面地价;
本文所用的招拍挂数据来源于 310 宗土地,
其中
115 宗土地的地上房产正在销售.
二、北京房价和地价的基本状况
北京市 2003 年-2007 年上半年以招拍挂方式出让土地的数据显示,北京市的平均地面
地价和平均楼面地价并非逐年上涨,而是总体趋势上涨,但年度间涨跌互现.具体而言,地
面地价年度波动幅度较大,整体呈上升趋势;楼面地价于 2005 年出现 43.66%的大幅上涨,
其它年份的变动幅度不大,总体价格水平呈上升趋势(见表 1 和图 1).
表1:2003 年-2007 年上半年地面价与楼面价统计表
年份 2003 2004 2005 2006 2007 上半年
地面价 楼面价 地面价 楼面价 地面价 楼面价 地面价 楼面价 地面价 楼面价
土地均价
(元/平方米) 3950 2050 3001 1988 5374 2856 4405 2796 5694 2740
环比增长率 -24.01% -3.05% 79.07% 43.66% -18.03% -2.10% 29.26% -1.99%
图1:2003 年-2007 年上半年地面价与楼面价走势图

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