总第 129 期 〔 文章编号 〕 1002 - 2031 ( 2006 ) 01 - 0044 - 08
城市问题
2006 年第 1 期
住宅市场与城市经济互动机理研究综述与展望
龙奋杰 沈 悦 刘洪玉 郑思齐 董黎明
摘 〕 认为住宅市场与城市经济体系之间的双向作用关系 ,是目前在理论研究和实践中亟需解决的热点问题 ; 建立 〔 要 了住宅市场与城市经济互动机理的研究框架 ,并分别介绍了城市经济对住宅市场的影响效应和住宅市场对城市经济的反向 作用机制近期的研究成果 ; 依据我国目前该领域的研究现状 ,提出了在我国进行住宅市场与城市经济互动机理研究的建议 . 〔 关键词 〕 住宅市场 ; 城市经济 ; 互动机理 ; 地方政府 〔 中图分类号 〕 F290; F293130 〔 文献标识码 〕 A
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住宅市场是典型的地域性市场 , 住宅市场与城 市经济体系之间存在着互动关系 .住宅市场的供 给, 需求与价格波动都与城市经济基本面 的变动 紧密相关 ; 同时 ,住宅市场也会通过成本效应 , 财富 - 储蓄效应 , 投资效应等多个渠道反作用于城市经 济体系 . 一
从宏观研究的角度就属于同一个房地产市场 .因 此 ,如果笼统地研究住宅市场与整个国家宏观经济 之间的关系 ,则处于景气循环不同阶段的住宅市场 中的经济变量可能会发生抵消效应 , 其结果通常会 掩盖真实情况且缺乏针对性 ; 而从城市角度出发进 行研究则更容易抓住真正影响住房市场运行的地域 经济变量 . 由于住宅市场和宏观经济运行本身都是非常复 杂的系统 ,各自都有不少尚未解决的难题 ,因此越来 越多的经济学家已经意识到 , 仅从一些特定角度来 考察无法把握住宅市场与城市经济互动关系的全 貌 ,必须着眼于两者之间双向作用机制和协调关系 的研究 ,这是城市经济学家今后一定时期内的主要 [2] 研究内容 . 2. 理解住宅市场与城市经济的互动机理 , 有助 于地方政府选择有效调控住宅市场的产业政策和管 制措施 目前有关住宅市场与城市经济关系的研究成
②
研究意义
1. 从城市角度研究住宅市场与城市经济互动机
理具有更重要的理论价值 之所以通常从城市角度来考察经济基本面与住 宅市场之间的互动关系 , 是由于住宅市场一般是以 城市地域范围作为研究边界 .城市经济学理论认 为 ,确定房地产市场地域边界最重要的因素是通勤 模式 ,如果城市居民对工作地点和常住地点的选择 在居民可以接受的通勤时间和距离范围内 , 则这个 范围内的房地产项目之间就具有替代性和竞争性 ,
〔 收稿日期 〕 2005 - 07 - 12 〔 修回日期 〕 2005 - 11 - 17
〔 基金项目 〕 国家自然科学基金资助项目 —— — 城市经济与住宅市场的互动机理研究 ( 70573055) . 〔 作者简介 〕 龙奋杰 ( 1970 —) ,男 ,汉族 ,陕西岐山人 ,北京大学环境学院城市与规划系博士研究生 ,清华大学房地产研究所副教授 , 基建 规划处处长 , 1997 年毕业于清华大学土木工程系 ,获建筑经济与管理专业硕士学位 , 研究方向为城市经济学与房地产经济学 , 工程经济学 , 项 目管理 ; 沈悦 ( 1976 —) ,男 ,清华大学房地产研究所博士 ,研究方向为城市经济学 , 房地产经济学和产业经济学 ; 刘洪玉 ( 1962 —) , 男 , 清华大学 房地产研究所所长 ,教授 ,博士研究生导师 ,研究方向为房地产经济与管理 , 建设经济与管理 ; 郑思齐 ( 1977 —) , 女 , 清华大学房地产研究所讲 师 ,博士 ,研究方向为城市与房地产经济学 , 房地产金融与投资 ; 董黎明 ( 1938 —) ,男 ,北京大学环境学院教授 , 博士研究生导师 , 研究方向为城 市土地利用 .
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经济与社会
《 城市问题 》 2006 年第 1 期
住宅市场与城市经济互动机理研究综述与展望
果 ,基本上都是以不同国家或不同城市的数据为基 础进行的实证研究 .西方国家的住宅市场有上百年 甚至数百年的发展历史 , 城市化进程和房地产增量 市场的发展基本都处于停滞状态 .因此 , 针对发达 国家的一些研究成果并不完全符合发展中国家的实 际情况 ,当然也就不能指导发展中国家的城市发展 与城市管理 . 在中国目前这个特定的经济发展阶段 , 住宅市 场作为城市经济体系的一个重要组成部分 , 其发展 演变在很大程度上取决于城市的经济状况 , 城市发 展目标以及城市的相关政策和管制措施 .中国的住 房问题更多地是与其他大量微观的和宏观的经济和 [2] 社会问题联系在一起 .因此 , 在目前中国经济高 速发展 , 农村剩余劳动力向城市快速转移 , 住宅产业 逐步成为城市经济支柱产业的发展背景下 , 我国各 级地方政府在处理住宅市场与城市经济关系问题上 普遍陷入了两难的境地 .以住宅价格为例 , 政府一 方面担心过高的房价会降低住房的可支付性 , 提高 居民的生活成本和企业的劳动力成本 , 甚至会引发 房地产开发的过度投资和市场上的过度投机 , 导致 产生价格泡沫 ; 而另一方面 ,从发达国家的实践经验 来看 ,经济景气阶段一般都伴随着资产价格的上涨 , 如果住宅价格的上涨是由经济基本面所决定 , 则人 为调控房价给经济增长带来的负面效应很可能远大 于正面效应 . 如果能够定量测算和预测某种政策施加于住宅 市场与城市经济互动体系的反应强度 , 频率和持时 , 将非常有利于地方政府 (甚至中央政府 ) 在比选各 种政策的实施效果后选择可实现最优效应的方案 , 这对高效率地调控城市住宅市场 , 提高城市竞争力 , 实现城市发展目标具有重要意义 . 二

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