大产权房屋与小产权房屋的区别
2007-09-26 16:23
北京的商品房,远在四环,五环之外的楼盘竟然也能高达万元以上."两限房","经济适用房","廉租房"等保障性住房,虽说能够缓解紧张的购房需求.但是,人们要想真正得到实惠,现在来说还为时尚早.人们想要买房,却又不想沦为"房奴".在这种情况下,只好铤而走险,购买小产权房屋.
什么是小产权二手房
简单的说,国家发产权证(房屋所有权证书,通常称"房本")的叫大产权.如开发商办理合法的立项开发手续后,办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和使用税(费),由国家发放给开发商土地使用证和房屋预售许可证,这样的房屋称为大产权房屋.而国家不发产权证的,由乡镇政府发证书的叫小产权,也就是说在农民的集体土地上,仅有乡(镇)政府或村委会的盖章以证明其权属,并没有国家房管部门的盖章,这种房屋被视为乡产权,即小产权房屋.我国的土地制度是土地国有制,也就是说我国的所有土地的所有权主体只有两种:一是国有(政府职能部门代表国家管理).另一种是集体所有, 是村民委员会等组织(俗话称"大队"或"村里"等称呼)成员集体享有的土地所有权,这种所有权在法律上除不可买卖以外,出让和出租也受到很多条件的制约.因此也就为产生了大产权与小产权的区分.
小产权和大产权的区别是什么
大产权即完全产权,包括房产使用权证与国有土地使用权.大产权的房屋在进入二级市场时,无需缴纳土地出让金和收益收成.小产权即不完全产权,只包括房屋的使用权,它与大产权的本质区别在于土地使用权.通俗的解释,买的房再转让时不用再交土地出让金的叫"大产权",再转让时要补缴土地出让金的叫"小产权". 而农村的"小产权"房屋(包括土地使用权)的转让主体是有很严格的限制的,不是任何主体都有资格购买的,北京多次出现了十年前甚至十几年前卖房的村民因为现在房价的一路上涨而状告当时的购房者.
小产权二手房包括哪些房屋 可以买卖吗
严格来说,小产权二手房包括:已购公房,乡产房和使用权房.根据这些房屋性质的不同,在房产转让时也会区别对待."已购公房",购房人只要补齐土地出让金,也就是购买房款的1%,就可以等同为商品房上市出售."乡产权",归农村集体所有,产权关系很难改变,很难过渡为完全产权,否则将会动摇国家的土地制度.而对于"使用权"房来说,上市出售则会有一线希望,因为,国家也在一直提倡并做着改革试点的努力.
购买小产权房屋存在哪些风险
第一,根据北京市建委发出购房风险提示指出,"使用权","乡产权","小产权"的房屋无产权保障,不具有房屋所有,转让,处分,收益等权利,且不能办理房屋产权过户手续.
第二,像小产权中的"乡产房","村产房"等并没有国家的产权证书,只有乡政府或村委会给的产权证,不能像大产权的房子一样抵押,流转.如果遇到国家征地或拆迁,购房人的利益将很难保证.双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同,如果房产出现纠纷,缺少法律支持.
第三,购买乡产权那样的小产权房无法办理贷款,只能一次性或分期付款,这样无形中会加大购房人的资金压力,增加购房风险.
小产权的思考
最后我们思考一下现在北京农村 市场上出现的"小产权"房,我国法律规定,农村的房屋是可以买卖的,只是出卖房屋的村民不可以再申请宅基地.而宅基地的使用权人只限于本集体内的成员,他们经过县政府的批准所分得土地.而农村房屋的建设同样也需要经过相部门的审批.经过以上的程序才能动工盖房.宅基地的审批往往是根据农民的家庭成员划分的,所以有严格的属人性质,是不能在本集体以外成员之间转让的.这样造成了一些只卖房子不卖地的奇怪现象,而房屋与土地又不可分割,买房的人多是只有乡政府发放的所谓"产权证书",事实上我国至今没有法律规定乡政府或村委会有发放"房屋产权证书"的权利,而民间个人买卖的多是以房契为证,有些上面还有相关左右邻居的签名和手印或村委会的印章.以上权利证明只能说明购房事实存在,至于房屋的所有权,就要分很多角度来讲了.个人认为,购房人是享有房屋所有权的,即使发生了拆迁等事实购房人对房屋的所有权也是应该保障的,购房者应该继受原买房人对房屋拆迁的赔偿权益,因为原房主已经对自己的财产做出了处分,与购房人达成了合法协议,不能因为合同中的违法部分而影响到整个合同的效力,就是说可以认定购房人不享有土地使用权,但房屋所有权是享有的.不能因为土地问题就认为整个合同自始无效.