一线城市房价必跌 但跌幅难超10%
人间四月天,柳暗花明.房地产政策与市场,同样徘徊不定.随着国务院八个督察队陆续回京,关于下一步的政策走势,市场上隐现一种莫名的担忧.有种说法是,国家可能还将出台完善房地产调控的机制与措施.是否还有新政,市场又将走向何方
从房地产政策面分析,中央态度比较明确.4月13日温家宝主持召开国务院常务会议,分析一季度经济形势时就曾表示,当前市场仍处于相持阶段,普通商品住房价格与调控目标和群众期待相比仍有较大差距,特别是有的城市房价过高,上涨过快的局面没有根本改变,有的地方落实中央调控政策的措施也不够有力,总的调控效果还有待巩固和加强.
逻辑很清楚.政府对于可能出现的市场,尤其是房价反弹,有些担心.而之所以可能反弹,最大的原因是地方政府落实政策不力,各地出台的限购令和年度房价控制目标,已暴露出这一点.所以在比较关键的4月份,国务院史无前例地派出"超豪华"阵容,到16个省(区市)进行巡查和督战.
那么,近期市场形势如何 从房价来看,持续的调控抑制了房价涨幅,甚至少数城市已经出现小幅下跌.3月份,70个大中城市中房价环比下跌的数量,由2月份的8个增加至12个.经过笔者的测算,新建商品住宅价格综合指数比2月份上涨了0.29%,增幅下降0.17个百分点.比如,上海新建商品住宅价格环比涨幅,由2月份的1.1%回落至0.2%,相当明显,而北京3月份的房价已经止涨.
至于房价的结构性变化,也有一定规律性.经过分析测算发现,3月份,二线城市新建住宅价格环比涨幅最大,为0.35%;一线城市涨幅最小,为0.13%;三线城市涨幅为0.25%.可见一线城市价格表现已经弱于二三线城市.从户型看,小户型的新建商品住宅价格上涨幅度明显大于大户型,大面积户型市场的不容乐观已经逐渐显现.由此可见,政策重点"关照"的城市,尤其是实行限价的城市,以及政策重点抑制的投资投机需求(主要购买大户型,高档房),调控效果正在显现中.
然而,有一个市场规律一直存在:每年都有一波春季行情.若控制不好,则春季反弹就会演变成夏季狂热,2007年和2009年即是如此.2010年幸亏"国十条"及时地抑制了3~4月的非理性反弹,好不容易收获了5~8月份的市场降温,却还是没能防住当年9月到今年1月的再度升温.
市场就是一头"犟驴",让其俯首何其难也.自今年4月以来,随着开发商推盘量的放大,以及促销范围的扩大,成交量有所起色.接下来,成交量还将增长,问题的关键是,至少在未来半年内,要防范房价也随之上涨,否则本轮调控真有可能功亏一篑.
观察宏观经济与政策面,今年房地产调控面临的形势可谓非常复杂.国际上,几个欧洲国家的主权债务危机隐患还没消除,却又新添西亚,北非政局动荡,以及日本地震;主要国际市场粮食,石油等大宗商品价格不断上涨;通胀压力正在从新兴经济体扩大到发达经济体.
国内经济保持平稳运行,但经济有下滑态势;与此同时,通胀压力依然很大,3月份CPI高达5.4%,这种通胀部分属于输入性通胀,单靠我们国家很难解决.如何处理好促进经济增长和抑制通货膨胀的关系,成为政府面临的头等大事,紧缩性的货币政策还能走多远,也渐成疑团.
在可以预期的二,三季度,货币政策保持从紧的可能性较大,还将加息和提高存款准备金率,房地产政策也难以放松.在这种政策背景下,若不出意外,接下去3~6个月,房价下跌城市数量将继续增多,而一线城市必将出现房价下跌,70个城市房价综合指数也会由涨转跌.
至于第四季和明年走势,当前比较难以预测,估计政策会有局部放松,尤其是地方政府会先行一步.市场将逐步告别低谷,反弹上行.
另外,有两大因素将制约房价下行空间.一是年内高通胀还将持续,甚至会延至明年,房产保值增值功能依然具有很大吸引力;二是年内人民币升值还将持续,游资涌入中国是必然的,其中部分依然会选择配置房地产.所以,笔者看空未来半年的房价,但并不悲观,上海等多数城市房价整体下跌幅度很难超过10%.