招商地产(000024)
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公司研究
2009-7-25
后发制人—招商地产增发点评
事件描述
2009年7月25日招商地产公布非公开发行股票预案. 本次发行股票的价格不低于定价基准日前20 个交易日公司股票均 价的90%,即28.12 元/股,发行数量合计不炒股2亿股,发行对象为不超过10名的特定投资者,其中包括公司控股股 东蛇口工业区.除蛇口工业区外的其他发行对象包括证券投资基金,证券公司,信托投资公司,财务公司,保险机构 投资者,合格境外投资者以及法律法规规定可以购买人民币普通股(A股)股票的其他合法投资者.蛇口工业区将以 与其他认购对象相同的认购价格认购公司本次非公开发行的股份,认购金额不低于本次非公开发行融资总额的10%.
事件评论
第一,2009 年是利润低点不是高点 图 1:公司近年毛利率(%)
60 50 40 30 20 10 0 2007Q1 2007Q2 2007Q3 2007Q4 2008Q1 2008Q2 2008Q3 2008Q4 2009Q1
毛利率均值 42.09%
资料来源:公司公告,长江证券研究部
公司在 09 年主要结算的是 08 年预售的项目,由于 08 年市场的调整,公司的毛利率将受到影响.10 年,11 年随着 公司高毛利项目(比如曦城,兰溪谷等项目)逐步进入结算,公司毛利率将会得到提高. 由下表可以看出公司在深圳销售的高毛利项目目前销售情况良好,曦城在 08 年开盘的都已经销售完毕.依山郡和海 月华庭也有不俗的战绩,都已达到 80%的销售率.
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表 1:招商在一线城市部分项目销售情况(至六月底)
区域 北京 北京 上海 上海 广州 深圳 深圳 深圳 深圳 公园 1872 公园 1872 海德花园 金山谷花园爱榕街 26-28 栋 依山郡 曦城 曦城 海月华庭 楼盘名称 批售时间 2008-6-27 2008-4-26 2008-11-6 2009-4-17 2008-11-10 2007-12-27 2008-9-11 2008-8-7 准许销售面积 57285 19326 61651 37629 34654 1098 套 97 套 54 套 659 套 至 6 月份已售面积 39693 14218 37125 30177 24307 868 套 97 套 54 套 543 套 销售率 69.29% 73.57% 60.22% 80.20% 70.14% 79.05% 100.00% 100.00% 82.40%
南桥镇 2020 号地块商品房(招商南桥雅苑)2009-6-13
资料来源:长江证券研究部,实际销售以公司公告为准
第二,公司业绩极具弹性 图 2:深圳一手房周成交面积(万平米)
25 20 15 10 5 0 Feb-08
图 3:深圳一手房成交均价(7 日移动平均)
18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000
May-08
Aug-08
Nov-08
Feb-09
May-09
0 Feb-09
Mar-09
Apr-09
May-09
Jun-09
资料来源:网上房地产,长江证券研究部
资料来源:网上房地产,长江证券研究部
由于公司的主要项目在深圳地区,而深圳地区是本轮房地产市场反转的源头,目前房价涨幅也较高. 表 2:招商深圳部分项目价格变化
依山郡花园 记录时间 2009-6-18 2009-6-1 2009-5-5 均价 7300 7000 6900 兰溪谷二期 记录时间 2009-7-13 2009-4-17 2008-3-14 均价 43000 30000 40000 海月五期 记录时间 2009-6-14 2009-3-5 2008-8-24 均价 22000 18000 18500 曦城(别墅) 记录时间 2009-5-20 2008-8-26 2008-5-27 均价 50000 36000 37000
资料来源:搜房网,长江证券研究部

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