证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 未经许可,禁止转载 [table_main] 巴曙松专题报告 2013 年1月16 日 专题报告 城市化是空间价值的重塑 城镇化与房地产专题报告系列之一 [table_research] 证券分析师: 华中炜 执业编号: S0360512040001 Tel: 010-66500996 Email: huazhongwei@hczq.com 联系人: 杨现领 Tel: 010 - 66500833 Email: yangxianling@hczq.com 巴曙松 杨现领 证券研究报告 ? 城市是"密度、距离、开放"这个三维变量的组合体,城市化是这个组 合体在地理空间上的拓展过程,从而也是对空间价值的重塑过程,房地 产则是空间价值的主要载体. ? 差异和分化是城市空间价值演变趋势的两个常态: (1)每个城市所面临 的密度、距离和开放这三个变量的权重各异、普遍之中亦有个性,差异 始终存在; (2)密度既是一种优势,但也是一种负担,因此,密度过高 会损害城市的空间价值,中国一线城市可能会逐步经历这种转变; (3) 交通网络的变化既会缩短距离,也会打破的空间的垄断性. ? 中国的城市空间价值也正处于重构之中: (1)以密度提升为主导的个别 三四线城市,空间价值处于上升通道(见图表 12) ; (2)以距离为主导 的沿长江中游一带的合肥、武汉、长沙、重庆、成都等城市的空间价值 增长更为确定; (3)沿海以开放为主导的一线城市,空间价值反而有可 能因为"去工业化" 、 "人口回流" 、 "人口郊区化"而面临较大的不确定 性; (4)随着产业内迁和交通网络的一体化,内陆和沿海之间、沿海城 市和郊区之间的物流中心城市则有望获得相对确定的空间价值提升. ? 空间价值的重塑和分化趋势,将不可避免地对房地产行业的投资布局产 生潜在的影响: (1)基于人口密度提升的空间、农村转移人口市民化的 推进及户籍制度改革在中小城市的可能启动,个别三四线城市的住宅市 场会产生相应的"存量供给填充"或"增量供给吸收"效应; (2)基于 更为确定的人口增长、就业增加,沿长江中游一带的内陆中心城市住宅 市场机会更大; (3)基于一线城市由工业向服务业转换的必然趋势,商 业地产的成长空间将日益突出. 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 专题报告 2 / 18 目录一、城市是"密度、距离、开放"的组合体.4 (一)密度:代表城市财富的集中度.4 (二)距离:创造或重塑空间格局.5 (三)开放:使城市边界至更广阔的地理空间.6 (四)城市是"密度、距离、开放"的组合体.6 二、城市化是"密度、距离、开放"这个三维变量在空间上的拓展.8 (一)生产率扩张是密度提升的驱动力.8 (二)交通运输工具的革新是距离缩短的驱动力.9 三、中国的城市空间价值正在被重构.10 (一)个别以密度提升为主导的三四线城市,空间价值处于上升通道 11 (二)个别以距离为主导的内陆二线城市,空间价值也处于相对确定的上升通道 ..... 12 (三)沿海以开放为主导的一线城市,空间价值反而具有一定的不确定性 14 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 专题报告 3 / 18 图表目录 图表 1 密度.4 图表 2 距离的减少重塑了生产的空间布局.6 图表 3 城市是密度、距离和开放的组合体.7 图表 4 一定限度的政府公共职能是支持城市繁荣的基础之一.7 图表 5 农业生产率是推动人口集中的原始驱动力.8 图表 6 农业现代化的差距:国别比较.9 图表 7 美国都市区的通勤模式(2000 年)9 图表 8 单位城市土地面积/GDP 过去 10 年增加了 5 倍.10 图表 9 中国不同城市的人均 GDP 和单位土地 GDP.10 图表 10 流动人口:净流出与净流入省市对比.11 图表 11 农民工年龄结构.11 图表 12 最有可能实现空间价值提升的个别三四线城市一揽.12 图表 13 交通运输的一体化.13 图表 14 长珠潭—基建的空间联接.13 图表 15 内陆中心城市人均 GDP 与"北上深"人均 GDP 的比重及收敛速度 14 图表 16 过去 5 年内陆中心城市的年均就业增长速度.14 图表 17 北京市人口密度的分布.15 图表 18 内陆省会城市与"北上深"人均 GDP、住宅价格差异.15 图表 19 物流中心城市.16 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 专题报告 4 / 18 城市代表着人们不再依赖自然界的恩赐, 而是另起炉灶, 试图构建一个崭新 的、可操控的秩序. —雅克〃埃吕尔《城市的意义》 一、城市是"密度、距离、开放"的组合体 ? 城市永远是城市,不论它位于何处,产生于何时,空间形式如何.换言之,在城市的世 界里, 尽管它们可能远隔重洋、 相距万里, 但是从一开始, 它们就带有某些普遍的特征. 这些普遍的特征可以概括为六个字:密度、距离、开放.如欲成为成功和繁荣的城市, 必须同时具备这三个方面的特质,三者相互关联,又缺一不可,只要有一个薄弱环节, 都可能会摧毁城市繁荣的基础,甚至最终导致城市的收缩. (一)密度:代表城市财富的集中度 ? 密度是指经济活动的地理集中度.它可以指单位城市空间的人口规模、企业和资本聚集 度,也可以指交通运输设施的密集度.通常,密度可以用单位城市土地面积所承载的 GDP 来衡量,单位城市土地 GDP 或单位城市建设用地二、三产业增加值是比较合适的 度量标准. ? 密度代表财富集中度.通常越高的密度,意味着越大的规模经济,也自然意味着越高的 财富集中度.因此,随着城市发展,密度最高的城市也是一国之内,甚至世界范围之内 最富有的城市,柏林、伦敦、巴黎、新加坡、维也纳等国际性城市每平方公里所创造的 GDP 超过 2 亿美元. ? 密度代表着规模经济.单位货物和服务的固定生产成本越大,生产的规模经济效应就会 明显,生产集中到一个地方的动力就越强,从而实现生产密度的提升.同时人口密度最 高的地方,也是市场潜在需求最大的地方,消费的规模效应就更为突出.城市之所以成 功,不仅因为生产的规模经济可以使企业在一个工厂中集中办公,也因为城市较高的人 口规模可以使企业方便地找到潜在的需求客户,从而达到最优生产规模.如果一个企业 的最优市场规模是 300 万,那么落户于一个至少有 300 万人的城市就是一个优势,否则 就会产生额外的运输和配送费用. 图表 1 密度 资料来源:华创证券梳理 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 专题报告 5 / 18 ? 密度通常也伴随着贸易和交通运输、 物流配送的规模经济. 世界上最为悠久的城市是 "贸 易之城" ,城市是买卖双方的见面的地方.这里,密度或人口规模再次成为关键,人口 越多,贸易越容易达成,而且贸易也涉及的交通运输、物流配送、营销费用支出又涉及 到固定成本,人口越多,贸易的规模效应也就越大.毕竟,所有的运输方式都具有规模 经济,一个在来回两个方向都能装满货物的交通工具,必然意味着单位商品的运输成本 最低.作为一个结果,规模及由规模所促成的贸易往往也成为城市增长的动力之一. ? 密度为城市增长提供了多种可能性.一个城市的人口规模越大,通常也意味着城市消费 的多样化,从而为生产不同消费和服务的企业提供了多种可能性,也间接提升了城市增 长的可持续性,因为过于单一的产业往往是城市落败的根源之一. (二)距离:创造或重塑空间格局 ? 距离是指商品、服务、劳动力、资本、信息和知识穿越空间的难易程度.它不仅仅是一 个物理概念,更是一个经济概念,也是一个文化概念: (1)对于商品和服务贸易,所谓 "距离" ,关键的含义是城乡之间、不同城市之间贸易活动的时间和交易成本,这取决 于交通基础设施的位置、质量和便利程度,以及市场准入的自由度. (2)距离往往会涉 及到非物理属性, "心理成本" 、文化差异、以及人为的政策障碍(户籍和移民政策)等. 如果文化同质、政策自由,那么流动的劳动力从农村向城市的距离、从贫困向富裕的距 离就会显著缩短,反之亦然. ? 从物理距离的角度看,一个成功的城市需要它与乡村之间、郊区之间、国内城市、甚至 国际城市之间保持最短的距离,显然这需要通过公路、铁路、航空、内河运输、信息网 络等硬性基础设施的建设,铺设一张高效的、一体化的交通网络,从而最大程度地减少 运输和通信成本. ? 物理距离的缩短之所以重要,通常是因为: (1)现代工商业经济"播种"与"收割"在 地理空间上的分离. 农业的播种与收割必须在同一块土地上进行, 而工商业却无此约束, 交通运输和通讯成本的降低使得企业可以在中心城市进行产品设计和项目融资, 而在中 小城市进行产品生产, 因此, 大中小城市之间的距离越短, 这种分离和分工会更加充分. (2)通常中心城市是服务业的中心,而服务业终端产品的运输成本极低,且服务业覆 盖的区域十分广泛,可以为周边城市提供全面、细致的金融、会计、咨询服务,而中小 城市则可以专注于生产,实现城市—郊区、中心—外围的共荣共存,相得益彰. (3)土 地是最不易流动的要素,只有距离的缩短才可以间接扩大土地市场的灵活程度,使之在 不同用途之间有可能得以顺利转换.如果距离足够短,中心城市越有可能将中低端制造 业移至郊区或外围,为高科技产业、服务业和住宅用地腾出土地;相反,郊区或外围也 就越有可能承接产业转移,提升土地的经济密度,加快共同繁荣的步伐. (4)距离缩短 和交通运输、通讯成本的下降是对冲能源和劳动力成本上升的关键手段. ? 总体上,距离的缩短、运输和通信成本的下降会刺激贸易和市场范围的扩大,这反过来 又促使生产集中于成本最低的地方, 规模经济由此产生. 只要距离足够小, 极端情况下, 如果运输和通信成本下降至零,那么所有生产将集中在同一地点,例如,如果全世界不 存在文化、语言和审美观的差距(无形距离) ,全球电影产业很可能就会集中于好莱坞 等少数几个中心. ? 非物理距离同样重要,却更容易被忽略.对于一个城市而言,宏观的建筑和便利的交通 ——城市的基本物理属性——沿江沿河、靠海、接近贸易通道、或位于高速公路、铁路 要道,都有助于促使一个伟大城市的产生和发展,但却未必能够维持城市的长久繁荣. 最终,一个持久繁荣的城市依赖的往往是外来移民和城市居民对城市的非物理属性,包 括历史文化、习俗观念、城市管理政策等所构造的一种集体认同意识,它会产生一种强 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 专题报告 6 / 18 大的凝聚力,从而依托起城市繁荣的稳固的积淀. ? 因此,为了实现城市的持久繁荣,除了通过基础设施建设来减少物理距离,也需要通过 减少或破除文化、身份、政策等方面的认同障碍,从而减少移民向中层社会、向城市中 心、向财富靠近的"无形距离" .否则,即使一个富裕的城市,最终也可能因为不能获 得一致性市民认同属性,而陷入萧条和衰退. 图表 2 距离的减少重塑了生产的空间布局 资料来源:华创证券梳理 (三)开放:使城市边界至更广阔的地理空间 ? 开放是指打破分割, 这里的分割不仅仅是指城市之间的行政边界或者国家之间的地理国 界,它主要是指对商品、服务、资本和知识跨城、跨国流通的限制性因素,如果不存在 人为和自然的限制,我们就会面对一个理想状态下的"无界之城、无界之国" . ? 开放可以使城市参与国际分工,获取更大的增长机会.在现代经济中,全球化和远程信 息通讯技术带来了全球范围内不同城市的能力分化和专业分工, 在这种全球化趋势的冲 击之下,曾经一度辉煌的全球传统的工业中心出现明显的衰退,相反,新兴市场国家的 城市则借助这种机会,获得新的成长. ? 开放的"世界之城"往往是现代服务业的中心城市.首先,全球经济最主要的变化是所 有产业对服务的需求都在日益增长;其次,服务业本身具有生产集中的客观要求,特别 是现代可贸易的生产性服务业;再者服务业终端产品的运输成本极低,甚至可以忽略, 这使得服务业中心城市可以在更为广阔的地理空间上完成配送. 这使得全球性的中心城 市所构成的服务网络可以跨越东西南北,成为全球的服务业中心. ? 总体上,开放和全球化浪潮之下,许多发展中国家的城市因为开放度的增加而获得了新 兴的成长机会, 这种机会就是全球城市体系框架之下不同城市的工业和服务业分工及其 在地理空间的重新构架. (四)城市是"密度、距离、开放"的组合体 ? 某种程度上,一个现代的城市可以说是"密度、距离、开放"这三个变量的函数或者组 合体,一个城市能否实现繁荣也将在很大程度上取决于这三个变量的组合方式.每一个 城市都是密度、距离和开放的组合体,三者不可或缺,但又权重各异,三者之间的相互 性和比例系数最终决定了这个城市实现持久繁荣的可能性. 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 专题报告 7 / 18 ? 每个城市所面临的密度、距离和开放条件各不相同,所以,每个城市也都是相似却又不 同、普遍之中亦有个性.只有具备合适的密度、距离和开放度这三个条件,一个城市才 有可能取得繁荣,并使繁荣得以持久延续. ? 然而,密度过高也会削弱城市的空间价值.密度本身即是优势,超过一个限度,也有可 能变成一种负担.在一个合适的限度内,高密度意味着高规模经济,然而,超过既定的 承载限度,高密度也可能意味着高成本,高房价、高地价通常是密度过度的必然结果. 同时,在不少大城市,城市繁荣的灯光也往往伴随着混乱、嘈杂、污染和无序.正是因 为这个原因,才使得国际不少大城市都不可避免地经历了郊区化的浪潮. 图表 3 城市是密度、距离和开放的组合体 资料来源:华创证券梳理 图表 4 一定限度的政府公共职能是支持城市繁荣的基础之一 资料来源:作者梳理 ? 尽管距离的缩短对于城市分工十分关键,但并非所有距离都可缩短.地理位置在某种程 度上具有决定性,位置一方面决定了一个城市同国家内贸易走廊和经济中心的距离,越 近越容易进行贸易和市场互动; 另一方面位置也决定了基础设施在多大程度上可以缩短 距离,以及基础设施的成本,不少城市处于偏远落后之地,那里的基础设施建设成本极 高,很有可能被永远隔离在城市繁荣的大门之外. 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 专题报告 8 / 18 ? 在密度、距离、开放这三个变量之外,一定限度的政府公共职能也是必要的.这些公共 职能通常会包括产业政策、人口政策、基建、土地及服务等方面.尽管如此,仍然需要 指出的是城市繁荣的市场逻辑在于密度提升、距离缩短、开放增加所带来的规模效应、 要素流动、专业化效应等市场力量的发挥,试图阻止市场力量发挥作用的政策行为都只 会适得其反,因此,从城市发展的历史比较看,市场与政府协作的理想程度决定城市创 造繁荣的速度及持久性. 二、城市化是"密度、距离、开放"这个三维变量在空间上的拓展 ? 尽管对于城市而言,较高的密度、较短的距离和较大的开放很重要,但这仍然只是一个 结果,在很大程度上,它们与城市是一种逻辑上的平行关系,而非因果关系.密度并不 会自动扩大, 它的背后是生产率扩张带来的人口集中和生产集中; 距离也不会自动缩短, 它的背后是交通运输工具的变革以及大规模的基础设施建设;开放也不会自动扩大,它 的背后是政策对管制程度的放松.事实上,密度提高、距离缩短、开放增加的过程本身 正是城市化的过程. (一)生产率扩张是密度提升的驱动力 ? 首先,农业劳动生产率的扩张是推动人口由农村向城市集中,提升人口密度的最原始驱 动力.农业劳动生产率的提高意味着单位农产品所需求的劳动力减少,从而为非农产业 和城市释放更多劳动力,为城市人口扩张和密度提升提供了可能.对于英国、美国、德 国这样的已经完成城市化的国家, 农业就业比重一直维持在 2—3%之间, 中国的农业就 业比重也从 1978 年71%下降到 2011 年的 35%. 图表 5 农业生产率是推动人口集中的原始驱动力 资料来源:作者梳理 ? 更为重要的是, 农业生产率提高的过程也从另一个方面刺激着城市生产和服务的规模效 应.现代农业越来越基于大量的城市输入,从肥料、农业机械到先进的配送、运输和营 销设备.同时,现代农业也越来越依赖于城市提供的广泛的金融和科技服务.因此,对 城市产品的需要自然会随着农业生产率的提高及增长,从而使农村和城市、农业和工业 形成良好的互动关系. ? 从这个角度看,对于发展中国家,特别是中国而言,城市密度提升的关键途径事实上可 能在于农业生产率的改进. 目前中国的农业现代化水平尚处于较低水平, 与英国、 美国、 日本、韩国、巴西的平均年差分别达 151 年、108 年、60 年、36 年、33 年.下一阶段 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 专题报告 9 / 18 推进城市化,将人带入城市的前提是将技术带入农村. ? 其次,如果说农业劳动生产率扩张是将人向引向制造业,那么制造业劳动生产率的扩张 则是推动工人向机器难以替代的服务业领域集中,从而催生了服务业城市中心,同时也 为中心—外围之间的产业分工提供了可能.作为一个结果,这导致存量劳动人口在制造 业和服务业之间的重新配置,同时由于不同制造业、服务业对地价、工资、运输成本的 敏感度不同,因此,并非所有行业都集中在中心城市才是最优选择,这为外围或中小城 市的存在提供了可能. 图表 6 农业现代化的差距:国别比较 国家 农业增加值比例 农业劳动力比例% 农业劳动生产率 平均年差 数值 年代 年差 数值 年代 年差 数值 年代 年差 中国 11 2008 40 2008 504 2008 英国 11 1880 128 22 1840 167 587 1850 158 151 美国 10 1920 79 38 1900 108 822 1870 138 108 德国 10 1950 58 37 1907 101 524 1910 98 86 法国 10 1955 53 36 1946 62 684 1930 78 64 日本 9 1965 43 33 1960 48 792 1920 88 60 韩国 11 1985 23 34 1980 28 718 1950 58 36 巴西 11 1980 28 29 1980 28 729 1965 43 33 资料来源: 《2012—农业现代化研究》 、华创证券梳理 (二)交通运输工具的革新是距离缩短的驱动力 ? 基于交通运输工具的不断更新,才使得区域和国家间的长途运输、城市之间的区域内运 输、城市内部的运输效率不断改进,从而在更大的地理空间上拓展了城市的功能,从而 改变了距离、重塑了空间,从而也极大地影响了城市的人口和产业配置结构. 图表 7 美国都市区的通勤模式(2000 年) 资料来源:作者梳理 ? 交通运输工具的革命所带来的通勤模式的转变通常会促使人口、土地在空间上重新配 置.如果没有便利的交通,或者运输费用极高、运输速度极慢,那么经济增长和人口增 长就只能集中在城市内部或周边地区极为有限的范围内. 制造业主要集中在港口和铁路 枢纽,就业集中在城市中心.随着新的交通工具的发明和交通大动脉的兴建,制造业的 分散成为一种趋势,以美国为例,在都市中心区,制造业雇佣人数的比例 1948 年时约 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 专题报告 10 / 18 占2/3,但是到了 2000 年,只占到 1/2 以下了,与之相伴的是,尽管美国的城市化水平 不断提高,但是居住在大城市的人数占比却在不断下降. ? 在交通运输工具的革命中,交通大动脉的兴建促进了交通枢纽城市的发展,改变了中心 城市和港口城市的地理优势.随着交通网络的建设,新的城市或者城市群开始崛起,城 市化水平会进一步提高,但是原有的枢纽城市的地位开始下降,从而使得不同城市的空 间优势得以重塑. ? 总体上观察,交通运输工具的变化与城市化之间存在极为明显的关联性.在海运港口运 输时代,最大通常也是最早的大型都市商业中心往往临海而建,人口在此集中;在汽车 运输时代,则是城市化向郊区扩展的阶段;在航空运输时代,则是大都市区进一步向大 型化发展的阶段,人口和产业在地理空间上的重新布局进一步扩展. 三、中国的城市空间价值正在被重构 ? 过去的 20 多年,随着数以亿计的流动人口转移至城市,中国的城市人口在快速扩张, 2011 年城市常住人口占比已突破者 50%,成为中国城市进程的一个标志性转折点.从 结果上看, 快速的人口流入使得城市密度迅速提升, 也使得单位土地面积所创造的 GDP 在过去 10 年增加了 5 倍. 图表 8 单位城市土地面积/GDP 过去 10 年增加了 5 倍 资料来源:华创证券梳理 图表 9 中国不同城市的人均 GDP 和单位土地 GDP 资料来源:华创证券梳理 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 专题报告 11 / 18 ? 然而,密度提升所带来的财富集中并没在城市空间上均匀分布,而且呈现向中心城市、 大城市迅速集中的态势. 如果用单位土地 GDP 和人均 GDP 作为参考标准将中国的城市 进行划分,可以发现,密度最高、最为富裕的城市集中长三角和珠三角,且数量有限. 不过,这种非均衡的状况目前有可能正在转变,换言之,中国城市地理空间的价值可能 正处于新一轮的重构之中. (一)个别以密度提升为主导的三四线城市,空间价值处于上升通道 ? 首先,个别三四线城市人口规模较大,处于 500~1000 万之间,但极为分散,多分布在 县域和乡镇范围,未来存在人口集中的空间. ? 其次,个别三四线城市在过去是人口净流出的地方,随着产业内迁和流动人口老龄化趋 势,这些地方将会成为人口回流的重点方向.从数据上推断,安徽、河南、四川、湖南、 湖北等内陆三四线城市未来将面临最大规模约在 5000~6000 万的人口回流,这些回流 人口将集中在县外省内和乡内县内就业,从而提升现有中小城市的人口密度. (2)流动 人口老龄化趋势日益明显,40 岁以上农民工所占比重逐年上升,由2008 年的 30.0%上 升到 2011 年的 38.3%,2008~2011 年中农民工平均年龄也由 34 岁上升到 36 岁,这一 部分规模约计 3000~4000 万中西部外出农民工将有最大的可能返回至本省,特别是当 地重新就业. 图表 10 流动人口:净流出与净流入省市对比 资料来源:华创证券梳理 图表 11 农民工年龄结构 资料来源:华创证券梳理 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 专题报告 12 / 18 ? 再者,个别三四线城市也将是未来有可能处于快速推进耕地流转,进一步释放农村劳动 力,推动就业向城市集中的阶段,人口密度提升的增量空间较大.从目前趋势看,下一 阶段,中西部粮食大省推进耕地流转的速度较快、潜力更大.2011 年甘肃、河南、山西、河北的流转面积增速分别高达 88%、51%、50%、46%,快速的耕地流转和规模经营 将进一步释放大量的农业劳动力,从而为那些立足于农业工业、中低端劳动密集型产业 的中小城市的密度提升提供新的机会. ? 根据这三条件,我们初步筛选出未来最有可能实现密度上升、空间价值上升的个别三四 线城市是那些人口大于 500 万、第一产产值比重较高、目前非农就业人数增长较高、且GDP 增速也相对更高的城市(见图表的 12) .考虑到下一阶段,决策者有可能在中小城 市率先启动户籍制度改革,这将进一步推动这些城市的农村转移人口市民化进程,从而 享受改革政策的"红利效应" . 图表 12 空间价值提升潜力较为明显的三四线城市一揽 省份 市 一产占比 人口规模(万) 06-10 就业人数年 均增加 06-11GDP 累计 增速 河南省 驻马店市 27.58 886.1 4.25% 120.3% 湖北省 黄冈市 28.64 742.41 4.98% 167.2% 湖北省 荆州市 27.6 658.17 4.38% 138.1% 湖北省 孝感市 21.38 531.05 11.89% 137.1% 湖南省 衡阳市 18.62 791.62 4.69% 159.9% 湖南省 永州市 24.84 610.65 4.04% 128.1% 云南省 曲靖市 18.26 626.4 10.12% 125.4% 湖南省 常德市 18.78 623.11 6.00% 150.2% 安徽省 阜阳市 27.34 1011.84 1.63% 125.5% 广西 玉林市 20.44 674.59 3.48% 148.8% 江西省 赣州市 18.92 907.27 2.60% 129.3% 云南省 昭通市 19.61 574.24 4.06% 137.7% 湖南省 邵阳市 23.89 793.97 1.80% 121.5% 河南省 信阳市 26.38 870.22 1.49% 117.0% 安徽省 亳州市 26.75 600.76 2.39% 109.8% 湖南省 岳阳市 14 565.62 20.25% 159.0% 河南省 周口市 29.77 1224.35 0.70% 108.7% 四川省 资阳市 23.08 501.13 3.61% 178.7% 河南省 开封市 23.65 534.7 3.19% 130.1% 资料来源:华创证券梳理 (二)个别以距离为主导的内陆二线城市,空间价值也处于相对确定的上升通道 ? 首先,个别内陆二线中心城市人口规模很大,多处于 1000 以上,人口密度相对较高, 尽管仍有提升空间,但整体上处于以缩短距离为主导的阶段,它的关键在于通过缩短— 内陆、城市和郊区、中心—外围之间的有形和无形距离,实现人口、资源和不同产业的 重新配置,并承接来自于沿海的制造业内迁趋势.换言之,这些内陆城市处于一个"要 密度、减距离、要分工、不拥挤"的过程.从沿海城市的经验观察,未来这些内陆中心 的空间价值应当处于快速的提升阶段. ? 其次,个别内陆二线中心城市是金融危机之后的新一轮基础设施建设的最大受益者.过 去几年,地上基础设施(城际公交、城际铁路、城际客运、支线机场) 、通讯网络、地 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 专题报告 13 / 18 下基础设施(轨道交通、石油燃气管道)的建设已基本实现交通运输和通信网络的一体 化, 特别是高速铁路、 高速公路发建设已逐步将内陆中心城市与沿海中心城市联成一体, 为实现城市产业专业和产业转移提供了条件. 图表 13 交通运输的一体化 资料来源:华创证券梳理 图表 14 长珠潭—基建的空间联接 资料来源:华创证券梳理 ? 综合这两个条件, 我们可以初步筛选出未来具有较大成长空间的内陆中心城市是沿长江 中游一带的合肥、武汉、长沙、重庆、成都等城市.从目前的数据可以观察,过去几年, 无论人均 GDP 增长速度,还是就业增长速度都远远快于其它内陆城市. ? 从这个角度进一步延伸,在下一阶段的以距离为导向的城市化和空间重塑过程,并非所 有的内陆城市都同步从中获得快速的增长,而是呈现一种"有先有后,甚至有先无后" 的分化趋势,有的城市会借助于更为廉价的劳动力、更为优越的地理位置、更为发达的 交通网络而率先实现与沿海经济中心的繁荣共享,有的城市发展则有可能滞后甚至停 滞.最近几年,长春、哈尔滨、石家庄、昆明、南宁、贵阳人均 GDP 与"北上海"平均 值相比,基本没有出现明显的追赶趋势,甚至收入差距仍大扩大.因此,内陆城市空间 价值的重塑也将是局部和结构性的. 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 专题报告 14 / 18 图表 15 内陆中心城市人均 GDP 与"北上深"人均 GDP 的比重及收敛速度 2010 2005 2001 五年收敛速度 长沙 83% 47% 41% 36% 合肥 69% 38% 27% 31% 沈阳 78% 56% 53% 22% 武汉 74% 52% 58% 22% 成都 61% 39% 48% 22% 西安 48% 32% 35% 16% 郑州 63% 50% 43% 13% 南昌 55% 44% 36% 11% 太原 63% 52% 40% 11% 南宁 32% 22% 36% 10% 重庆 35% 25% 23% 10% 济南 73% 63% 62% 10% 长春 55% 46% 47% 9% 哈尔滨 46% 37% 39% 9% 昆明 42% 35% 45% 7% 石家庄 43% 37% 40% 6% 贵阳 20% 30% 30% -10% 资料来源:华创证券梳理 图表 16 过去 5 年内陆中心城市的年均就业增长速度 内陆中心城市 长珠渤圈内城市 合肥市 14% 杭州市 20% 长沙市 11% 绍兴市 17% 济南市 7% 台州市 16% 成都市 6% 舟山市 15% 武汉市 4% 宁波市 12% 郑州市 3% 无锡市 10% 西安市 3% 南京市 8% 沈阳市 3% 天津 7% 太原市 2% 苏州市 4% 重庆 1% 温州市 3% 资料来源:华创证券梳理 (三)沿海以开放为主导的一线城市,空间价值反而具有一定的不确定性 ? 首先,沿海城市的人口密度相对较高,很可能已经由"密度优势"进入"密度负担"阶段,以北京为例,首都功能核心区人口密度分别是功能拓展区、城市发展新区的 3 倍、 22 倍.考虑到人口回流和人口分散化的加速趋势,北京、上海和深圳的常住人口增速, 特别是中心城区的人口增速事实上已处于显著的下降阶段, 正在经历国际大都市已经走 过的"去工业化" 、 "人口缩减"和"人口郊区化"阶段. ? 其次,若以成本和收益的角度衡量,以房价与人均收入作为对比指标,这三个发达城市 与内陆城市之间的"城市人口争夺"或已展开.以长沙为例, "北上深"平均人均收入 是长沙的 1.2 倍,房价却是长沙的 3.5 倍,2011 年长沙市常住人口 704 万人,户籍人口 650 万人,是内陆省会城市中为数不多的人口净流入的城市之一. 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 专题报告 15 / 18 ? 再者,沿海城市目前正在处于城市增长动力的转型期,原有以制造业为主导的优势正在 面临国内内陆城市和国外工业化城市的激烈竞争, 新兴的以现代服务业为主导的优势尚 未形成,且面临来自国际大城市,特别是周边大城市如香港、东京、新加坡等的竞争. 考虑到服务业运输成本较低且服务覆盖范围广阔这一基本特征, 中国沿海一线城市的未 来并非总是乐观,反而一线城市郊区的发展更为确定. 图表 17 北京市人口密度的分布 地区 人口密度 人口密度 常住人口 常住人口 土地面积 人/平方公里 年平均增长率 万 年平均增长率 平方公里 全市1230 6% 2019 6% 16411 首都功能核心区 23271 1% 215 1% 92 东城区21739 0% 91 13% 42 西城区24540 3% 124 17% 51 城市功能拓展区 7731 6% 986 6% 1276 朝阳区8038 5% 366 5% 455 丰台区7096 7% 217 7% 306 石景山区 7519 4% 63 4% 84 海淀区7898 5% 340 5% 431 城市发展新区 1001 10% 630 10% 6296 房山区486 2% 97 2% 1990 通州区1379 8% 125 8% 906 顺义区897 5% 92 5% 1020 昌平区1294 22% 174 22% 1344 大兴区1379 11% 143 11% 1036 资料来源:华创证券梳理 图表 18 内陆省会城市与"北上深"人均 GDP、住宅价格差异 资料来源:华创证券梳理 ? 最后,尽管沿海城市的发展具有不一定性,但是随着产业内行和交通网络的一体化,未来,内陆和沿海之间、沿海城市和郊区之间的物流中心城市则有望获得相对确定的空间 价值提升. 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 专题报告 16 / 18 图表 19 物流中心城市 资料来源:华创证券梳理 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 专题报告 17 / 18 华创证券机构销售通讯录 地区 姓名 职务办公电话 企业邮箱 北京 杨晓昊 机构销售总监 010-66500808 yangxiaohao@hczq.com 刘玄机构销售经理 010-66500807 liuxuan@hczq.com 石曌飞 机构销售经理 010-66500836 shizhaofei@hczq.com 翁波机构销售经理 010-66500810 wengbo@hczq.com 赵翌帆 机构销售经理 010-66500809 zhaoyifan@hczq.com 周琼机构销售助理 010-66500838 zhou.vivian@yahoo.com 广深 李涛机构销售总监 0755-82027736 litao@hczq.com 张娟机构销售经理 0755-82828570 zhangjuan@hczq.com 孔令瑶 机构销售经理 0755-83715429 konglingyao@hczq.com 宋唯瑛 机构销售经理 0755-83711905 songweiying@hczq.com 汪丽燕 机构销售助理 0755-88283119 wangliyan@hczq.com 刁建楠 机构销售助理 0755-88283039 diaojiannan@hczq.com 上海 魏媛红 机构销售总监 021-50589152 weiyuanhong@hczq.com 王维昌 机构销售经理 021-50111907 wangweichang@hczq.com 李茵茵 机构销售经理 021-50589862 liyinyin@hczq.com 吴丽平 机构销售经理 021-50581878 wuliping@hczq.com 晏宗飞 机构销售经理 021-50157561 yanzongfei@hczq.com 分析师声明 每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的研究分析师在此作以下声明: 分析师撰写本报告是基于可靠的已公开信息,准确表述了分析师的个人观点;分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何 建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断;分析师对任何其他券商发布的所有可能存在雷同的研究报告不负 有任何直接或者间接的可能责任. 免责声明 本报告仅供华创证券有限责任公司(以下简称"本公司")的客户使用.本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户. 本报告信息均来源于公开资料,本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证.本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于 发布本报告当日的判断.在不同时期,本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告.本公司在知晓范围内履行披露义务. 报告中的内容和意见仅供参考,并不构成本公司对所述证券买卖的出价或询价.本报告所载信息均为个人观点,并不构成对所涉及证 券的个人投资建议,也未考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需求.客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定 状况.本文中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的预期收入可能会波动. 本报告版权仅为本公司所有,本公司对本报告保留一切权利,未经本公司事先书面许可,任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、 发表或引用本报告的任何部分.如征得本公司同意进行引用、刊发的,需在允许的范围内使用,并注明出处为"华创证券研究",且 不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改. 证券市场是一个风险无时不在的市场,请您务必对盈亏风险有清醒的认识,认真考虑是否进行证券交易.市场有风险,投资需谨慎. 北京总部 深圳分部 上海分部 地址:北京市西城区锦什坊街 26 号 地址:深圳市福田区深南大道 4001 号 地址:上海浦东新区福山路 450 号 恒奥中心 C 座3A 时代金融大厦 6 楼A单元 新天国际大厦 22 楼A座邮编:100033 邮编:518038 邮编:200122 传真:010-66500801 传真:0755-82027731 传真:021-50583558
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证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 未经许可,禁止转载 [table_main] 巴曙松专题报告 2013 年1月16 日 专题报告 城市化是空间价值的重塑 城镇化与房地产专题报告系列之一 [table_research] 证券分析师: 华中炜 执业编号: S0360512040001 Tel: 010-66500996 Email: huazhongwei@hczq.com 联系人: 杨现领 Tel: 010 - 66500833 Email: yangxianling@hczq.com 巴曙松 杨现领 证券研究报告 ? 城市是"密度、距离、开放"这个三维变量的组合体,城市化是这个组 合体在地理空间上的拓展过程,从而也是对空间价值的重塑过程,房地 产则是空间价值的主要载体. ? 差异和分化是城市空间价值演变趋势的两个常态: (1)每个城市所面临 的密度、距离和开放这三个变量的权重各异、普遍之中亦有个性,差异 始终存在; (2)密度既是一种优势,但也是一种负担,因此,密度过高 会损害城市的空间价值,中国一线城市可能会逐步经历这种转变; (3) 交通网络的变化既会缩短距离,也会打破的空间的垄断性. ? 中国的城市空间价值也正处于重构之中: (1)以密度提升为主导的个别 三四线城市,空间价值处于上升通道(见图表 12) ; (2)以距离为主导 的沿长江中游一带的合肥、武汉、长沙、重庆、成都等城市的空间价值 增长更为确定; (3)沿海以开放为主导的一线城市,空间价值反而有可 能因为"去工业化" 、 "人口回流" 、 "人口郊区化"而面临较大的不确定 性; (4)随着产业内迁和交通网络的一体化,内陆和沿海之间、沿海城 市和郊区之间的物流中心城市则有望获得相对确定的空间价值提升. ? 空间价值的重塑和分化趋势,将不可避免地对房地产行业的投资布局产 生潜在的影响: (1)基于人口密度提升的空间、农村转移人口市民化的 推进及户籍制度改革在中小城市的可能启动,个别三四线城市的住宅市 场会产生相应的"存量供给填充"或"增量供给吸收"效应; (2)基于 更为确定的人口增长、就业增加,沿长江中游一带的内陆中心城市住宅 市场机会更大; (3)基于一线城市由工业向服务业转换的必然趋势,商 业地产的成长空间将日益突出. 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 专题报告 2 / 18 目录一、城市是"密度、距离、开放"的组合体.4 (一)密度:代表城市财富的集中度.4 (二)距离:创造或重塑空间格局.5 (三)开放:使城市边界至更广阔的地理空间.6 (四)城市是"密度、距离、开放"的组合体.6 二、城市化是"密度、距离、开放"这个三维变量在空间上的拓展.8 (一)生产率扩张是密度提升的驱动力.8 (二)交通运输工具的革新是距离缩短的驱动力.9 三、中国的城市空间价值正在被重构.10 (一)个别以密度提升为主导的三四线城市,空间价值处于上升通道 11 (二)个别以距离为主导的内陆二线城市,空间价值也处于相对确定的上升通道 ..... 12 (三)沿海以开放为主导的一线城市,空间价值反而具有一定的不确定性 14 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 专题报告 3 / 18 图表目录 图表 1 密度.4 图表 2 距离的减少重塑了生产的空间布局.6 图表 3 城市是密度、距离和开放的组合体.7 图表 4 一定限度的政府公共职能是支持城市繁荣的基础之一.7 图表 5 农业生产率是推动人口集中的原始驱动力.8 图表 6 农业现代化的差距:国别比较.9 图表 7 美国都市区的通勤模式(2000 年)9 图表 8 单位城市土地面积/GDP 过去 10 年增加了 5 倍.10 图表 9 中国不同城市的人均 GDP 和单位土地 GDP.10 图表 10 流动人口:净流出与净流入省市对比.11 图表 11 农民工年龄结构.11 图表 12 最有可能实现空间价值提升的个别三四线城市一揽.12 图表 13 交通运输的一体化.13 图表 14 长珠潭—基建的空间联接.13 图表 15 内陆中心城市人均 GDP 与"北上深"人均 GDP 的比重及收敛速度 14 图表 16 过去 5 年内陆中心城市的年均就业增长速度.14 图表 17 北京市人口密度的分布.15 图表 18 内陆省会城市与"北上深"人均 GDP、住宅价格差异.15 图表 19 物流中心城市.16 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 专题报告 4 / 18 城市代表着人们不再依赖自然界的恩赐, 而是另起炉灶, 试图构建一个崭新 的、可操控的秩序. —雅克〃埃吕尔《城市的意义》 一、城市是"密度、距离、开放"的组合体 ? 城市永远是城市,不论它位于何处,产生于何时,空间形式如何.换言之,在城市的世 界里, 尽管它们可能远隔重洋、 相距万里, 但是从一开始, 它们就带有某些普遍的特征. 这些普遍的特征可以概括为六个字:密度、距离、开放.如欲成为成功和繁荣的城市, 必须同时具备这三个方面的特质,三者相互关联,又缺一不可,只要有一个薄弱环节, 都可能会摧毁城市繁荣的基础,甚至最终导致城市的收缩. (一)密度:代表城市财富的集中度 ? 密度是指经济活动的地理集中度.它可以指单位城市空间的人口规模、企业和资本聚集 度,也可以指交通运输设施的密集度.通常,密度可以用单位城市土地面积所承载的 GDP 来衡量,单位城市土地 GDP 或单位城市建设用地二、三产业增加值是比较合适的 度量标准. ? 密度代表财富集中度.通常越高的密度,意味着越大的规模经济,也自然意味着越高的 财富集中度.因此,随着城市发展,密度最高的城市也是一国之内,甚至世界范围之内 最富有的城市,柏林、伦敦、巴黎、新加坡、维也纳等国际性城市每平方公里所创造的 GDP 超过 2 亿美元. ? 密度代表着规模经济.单位货物和服务的固定生产成本越大,生产的规模经济效应就会 明显,生产集中到一个地方的动力就越强,从而实现生产密度的提升.同时人口密度最 高的地方,也是市场潜在需求最大的地方,消费的规模效应就更为突出.城市之所以成 功,不仅因为生产的规模经济可以使企业在一个工厂中集中办公,也因为城市较高的人 口规模可以使企业方便地找到潜在的需求客户,从而达到最优生产规模.如果一个企业 的最优市场规模是 300 万,那么落户于一个至少有 300 万人的城市就是一个优势,否则 就会产生额外的运输和配送费用. 图表 1 密度 资料来源:华创证券梳理 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 专题报告 5 / 18 ? 密度通常也伴随着贸易和交通运输、 物流配送的规模经济. 世界上最为悠久的城市是 "贸 易之城" ,城市是买卖双方的见面的地方.这里,密度或人口规模再次成为关键,人口 越多,贸易越容易达成,而且贸易也涉及的交通运输、物流配送、营销费用支出又涉及 到固定成本,人口越多,贸易的规模效应也就越大.毕竟,所有的运输方式都具有规模 经济,一个在来回两个方向都能装满货物的交通工具,必然意味着单位商品的运输成本 最低.作为一个结果,规模及由规模所促成的贸易往往也成为城市增长的动力之一. ? 密度为城市增长提供了多种可能性.一个城市的人口规模越大,通常也意味着城市消费 的多样化,从而为生产不同消费和服务的企业提供了多种可能性,也间接提升了城市增 长的可持续性,因为过于单一的产业往往是城市落败的根源之一. (二)距离:创造或重塑空间格局 ? 距离是指商品、服务、劳动力、资本、信息和知识穿越空间的难易程度.它不仅仅是一 个物理概念,更是一个经济概念,也是一个文化概念: (1)对于商品和服务贸易,所谓 "距离" ,关键的含义是城乡之间、不同城市之间贸易活动的时间和交易成本,这取决 于交通基础设施的位置、质量和便利程度,以及市场准入的自由度. (2)距离往往会涉 及到非物理属性, "心理成本" 、文化差异、以及人为的政策障碍(户籍和移民政策)等. 如果文化同质、政策自由,那么流动的劳动力从农村向城市的距离、从贫困向富裕的距 离就会显著缩短,反之亦然. ? 从物理距离的角度看,一个成功的城市需要它与乡村之间、郊区之间、国内城市、甚至 国际城市之间保持最短的距离,显然这需要通过公路、铁路、航空、内河运输、信息网 络等硬性基础设施的建设,铺设一张高效的、一体化的交通网络,从而最大程度地减少 运输和通信成本. ? 物理距离的缩短之所以重要,通常是因为: (1)现代工商业经济"播种"与"收割"在 地理空间上的分离. 农业的播种与收割必须在同一块土地上进行, 而工商业却无此约束, 交通运输和通讯成本的降低使得企业可以在中心城市进行产品设计和项目融资, 而在中 小城市进行产品生产, 因此, 大中小城市之间的距离越短, 这种分离和分工会更加充分. (2)通常中心城市是服务业的中心,而服务业终端产品的运输成本极低,且服务业覆 盖的区域十分广泛,可以为周边城市提供全面、细致的金融、会计、咨询服务,而中小 城市则可以专注于生产,实现城市—郊区、中心—外围的共荣共存,相得益彰. (3)土 地是最不易流动的要素,只有距离的缩短才可以间接扩大土地市场的灵活程度,使之在 不同用途之间有可能得以顺利转换.如果距离足够短,中心城市越有可能将中低端制造 业移至郊区或外围,为高科技产业、服务业和住宅用地腾出土地;相反,郊区或外围也 就越有可能承接产业转移,提升土地的经济密度,加快共同繁荣的步伐. (4)距离缩短 和交通运输、通讯成本的下降是对冲能源和劳动力成本上升的关键手段. ? 总体上,距离的缩短、运输和通信成本的下降会刺激贸易和市场范围的扩大,这反过来 又促使生产集中于成本最低的地方, 规模经济由此产生. 只要距离足够小, 极端情况下, 如果运输和通信成本下降至零,那么所有生产将集中在同一地点,例如,如果全世界不 存在文化、语言和审美观的差距(无形距离) ,全球电影产业很可能就会集中于好莱坞 等少数几个中心. ? 非物理距离同样重要,却更容易被忽略.对于一个城市而言,宏观的建筑和便利的交通 ——城市的基本物理属性——沿江沿河、靠海、接近贸易通道、或位于高速公路、铁路 要道,都有助于促使一个伟大城市的产生和发展,但却未必能够维持城市的长久繁荣. 最终,一个持久繁荣的城市依赖的往往是外来移民和城市居民对城市的非物理属性,包 括历史文化、习俗观念、城市管理政策等所构造的一种集体认同意识,它会产生一种强 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 专题报告 6 / 18 大的凝聚力,从而依托起城市繁荣的稳固的积淀. ? 因此,为了实现城市的持久繁荣,除了通过基础设施建设来减少物理距离,也需要通过 减少或破除文化、身份、政策等方面的认同障碍,从而减少移民向中层社会、向城市中 心、向财富靠近的"无形距离" .否则,即使一个富裕的城市,最终也可能因为不能获 得一致性市民认同属性,而陷入萧条和衰退. 图表 2 距离的减少重塑了生产的空间布局 资料来源:华创证券梳理 (三)开放:使城市边界至更广阔的地理空间 ? 开放是指打破分割, 这里的分割不仅仅是指城市之间的行政边界或者国家之间的地理国 界,它主要是指对商品、服务、资本和知识跨城、跨国流通的限制性因素,如果不存在 人为和自然的限制,我们就会面对一个理想状态下的"无界之城、无界之国" . ? 开放可以使城市参与国际分工,获取更大的增长机会.在现代经济中,全球化和远程信 息通讯技术带来了全球范围内不同城市的能力分化和专业分工, 在这种全球化趋势的冲 击之下,曾经一度辉煌的全球传统的工业中心出现明显的衰退,相反,新兴市场国家的 城市则借助这种机会,获得新的成长. ? 开放的"世界之城"往往是现代服务业的中心城市.首先,全球经济最主要的变化是所 有产业对服务的需求都在日益增长;其次,服务业本身具有生产集中的客观要求,特别 是现代可贸易的生产性服务业;再者服务业终端产品的运输成本极低,甚至可以忽略, 这使得服务业中心城市可以在更为广阔的地理空间上完成配送. 这使得全球性的中心城 市所构成的服务网络可以跨越东西南北,成为全球的服务业中心. ? 总体上,开放和全球化浪潮之下,许多发展中国家的城市因为开放度的增加而获得了新 兴的成长机会, 这种机会就是全球城市体系框架之下不同城市的工业和服务业分工及其 在地理空间的重新构架. (四)城市是"密度、距离、开放"的组合体 ? 某种程度上,一个现代的城市可以说是"密度、距离、开放"这三个变量的函数或者组 合体,一个城市能否实现繁荣也将在很大程度上取决于这三个变量的组合方式.每一个 城市都是密度、距离和开放的组合体,三者不可或缺,但又权重各异,三者之间的相互 性和比例系数最终决定了这个城市实现持久繁荣的可能性. 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 专题报告 7 / 18 ? 每个城市所面临的密度、距离和开放条件各不相同,所以,每个城市也都是相似却又不 同、普遍之中亦有个性.只有具备合适的密度、距离和开放度这三个条件,一个城市才 有可能取得繁荣,并使繁荣得以持久延续. ? 然而,密度过高也会削弱城市的空间价值.密度本身即是优势,超过一个限度,也有可 能变成一种负担.在一个合适的限度内,高密度意味着高规模经济,然而,超过既定的 承载限度,高密度也可能意味着高成本,高房价、高地价通常是密度过度的必然结果. 同时,在不少大城市,城市繁荣的灯光也往往伴随着混乱、嘈杂、污染和无序.正是因 为这个原因,才使得国际不少大城市都不可避免地经历了郊区化的浪潮. 图表 3 城市是密度、距离和开放的组合体 资料来源:华创证券梳理 图表 4 一定限度的政府公共职能是支持城市繁荣的基础之一 资料来源:作者梳理 ? 尽管距离的缩短对于城市分工十分关键,但并非所有距离都可缩短.地理位置在某种程 度上具有决定性,位置一方面决定了一个城市同国家内贸易走廊和经济中心的距离,越 近越容易进行贸易和市场互动; 另一方面位置也决定了基础设施在多大程度上可以缩短 距离,以及基础设施的成本,不少城市处于偏远落后之地,那里的基础设施建设成本极 高,很有可能被永远隔离在城市繁荣的大门之外. 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 专题报告 8 / 18 ? 在密度、距离、开放这三个变量之外,一定限度的政府公共职能也是必要的.这些公共 职能通常会包括产业政策、人口政策、基建、土地及服务等方面.尽管如此,仍然需要 指出的是城市繁荣的市场逻辑在于密度提升、距离缩短、开放增加所带来的规模效应、 要素流动、专业化效应等市场力量的发挥,试图阻止市场力量发挥作用的政策行为都只 会适得其反,因此,从城市发展的历史比较看,市场与政府协作的理想程度决定城市创 造繁荣的速度及持久性. 二、城市化是"密度、距离、开放"这个三维变量在空间上的拓展 ? 尽管对于城市而言,较高的密度、较短的距离和较大的开放很重要,但这仍然只是一个 结果,在很大程度上,它们与城市是一种逻辑上的平行关系,而非因果关系.密度并不 会自动扩大, 它的背后是生产率扩张带来的人口集中和生产集中; 距离也不会自动缩短, 它的背后是交通运输工具的变革以及大规模的基础设施建设;开放也不会自动扩大,它 的背后是政策对管制程度的放松.事实上,密度提高、距离缩短、开放增加的过程本身 正是城市化的过程. (一)生产率扩张是密度提升的驱动力 ? 首先,农业劳动生产率的扩张是推动人口由农村向城市集中,提升人口密度的最原始驱 动力.农业劳动生产率的提高意味着单位农产品所需求的劳动力减少,从而为非农产业 和城市释放更多劳动力,为城市人口扩张和密度提升提供了可能.对于英国、美国、德 国这样的已经完成城市化的国家, 农业就业比重一直维持在 2—3%之间, 中国的农业就 业比重也从 1978 年71%下降到 2011 年的 35%. 图表 5 农业生产率是推动人口集中的原始驱动力 资料来源:作者梳理 ? 更为重要的是, 农业生产率提高的过程也从另一个方面刺激着城市生产和服务的规模效 应.现代农业越来越基于大量的城市输入,从肥料、农业机械到先进的配送、运输和营 销设备.同时,现代农业也越来越依赖于城市提供的广泛的金融和科技服务.因此,对 城市产品的需要自然会随着农业生产率的提高及增长,从而使农村和城市、农业和工业 形成良好的互动关系. ? 从这个角度看,对于发展中国家,特别是中国而言,城市密度提升的关键途径事实上可 能在于农业生产率的改进. 目前中国的农业现代化水平尚处于较低水平, 与英国、 美国、 日本、韩国、巴西的平均年差分别达 151 年、108 年、60 年、36 年、33 年.下一阶段 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 专题报告 9 / 18 推进城市化,将人带入城市的前提是将技术带入农村. ? 其次,如果说农业劳动生产率扩张是将人向引向制造业,那么制造业劳动生产率的扩张 则是推动工人向机器难以替代的服务业领域集中,从而催生了服务业城市中心,同时也 为中心—外围之间的产业分工提供了可能.作为一个结果,这导致存量劳动人口在制造 业和服务业之间的重新配置,同时由于不同制造业、服务业对地价、工资、运输成本的 敏感度不同,因此,并非所有行业都集中在中心城市才是最优选择,这为外围或中小城 市的存在提供了可能. 图表 6 农业现代化的差距:国别比较 国家 农业增加值比例 农业劳动力比例% 农业劳动生产率 平均年差 数值 年代 年差 数值 年代 年差 数值 年代 年差 中国 11 2008 40 2008 504 2008 英国 11 1880 128 22 1840 167 587 1850 158 151 美国 10 1920 79 38 1900 108 822 1870 138 108 德国 10 1950 58 37 1907 101 524 1910 98 86 法国 10 1955 53 36 1946 62 684 1930 78 64 日本 9 1965 43 33 1960 48 792 1920 88 60 韩国 11 1985 23 34 1980 28 718 1950 58 36 巴西 11 1980 28 29 1980 28 729 1965 43 33 资料来源: 《2012—农业现代化研究》 、华创证券梳理 (二)交通运输工具的革新是距离缩短的驱动力 ? 基于交通运输工具的不断更新,才使得区域和国家间的长途运输、城市之间的区域内运 输、城市内部的运输效率不断改进,从而在更大的地理空间上拓展了城市的功能,从而 改变了距离、重塑了空间,从而也极大地影响了城市的人口和产业配置结构. 图表 7 美国都市区的通勤模式(2000 年) 资料来源:作者梳理 ? 交通运输工具的革命所带来的通勤模式的转变通常会促使人口、土地在空间上重新配 置.如果没有便利的交通,或者运输费用极高、运输速度极慢,那么经济增长和人口增 长就只能集中在城市内部或周边地区极为有限的范围内. 制造业主要集中在港口和铁路 枢纽,就业集中在城市中心.随着新的交通工具的发明和交通大动脉的兴建,制造业的 分散成为一种趋势,以美国为例,在都市中心区,制造业雇佣人数的比例 1948 年时约 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 专题报告 10 / 18 占2/3,但是到了 2000 年,只占到 1/2 以下了,与之相伴的是,尽管美国的城市化水平 不断提高,但是居住在大城市的人数占比却在不断下降. ? 在交通运输工具的革命中,交通大动脉的兴建促进了交通枢纽城市的发展,改变了中心 城市和港口城市的地理优势.随着交通网络的建设,新的城市或者城市群开始崛起,城 市化水平会进一步提高,但是原有的枢纽城市的地位开始下降,从而使得不同城市的空 间优势得以重塑. ? 总体上观察,交通运输工具的变化与城市化之间存在极为明显的关联性.在海运港口运 输时代,最大通常也是最早的大型都市商业中心往往临海而建,人口在此集中;在汽车 运输时代,则是城市化向郊区扩展的阶段;在航空运输时代,则是大都市区进一步向大 型化发展的阶段,人口和产业在地理空间上的重新布局进一步扩展. 三、中国的城市空间价值正在被重构 ? 过去的 20 多年,随着数以亿计的流动人口转移至城市,中国的城市人口在快速扩张, 2011 年城市常住人口占比已突破者 50%,成为中国城市进程的一个标志性转折点.从 结果上看, 快速的人口流入使得城市密度迅速提升, 也使得单位土地面积所创造的 GDP 在过去 10 年增加了 5 倍. 图表 8 单位城市土地面积/GDP 过去 10 年增加了 5 倍 资料来源:华创证券梳理 图表 9 中国不同城市的人均 GDP 和单位土地 GDP 资料来源:华创证券梳理 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 专题报告 11 / 18 ? 然而,密度提升所带来的财富集中并没在城市空间上均匀分布,而且呈现向中心城市、 大城市迅速集中的态势. 如果用单位土地 GDP 和人均 GDP 作为参考标准将中国的城市 进行划分,可以发现,密度最高、最为富裕的城市集中长三角和珠三角,且数量有限. 不过,这种非均衡的状况目前有可能正在转变,换言之,中国城市地理空间的价值可能 正处于新一轮的重构之中. (一)个别以密度提升为主导的三四线城市,空间价值处于上升通道 ? 首先,个别三四线城市人口规模较大,处于 500~1000 万之间,但极为分散,多分布在 县域和乡镇范围,未来存在人口集中的空间. ? 其次,个别三四线城市在过去是人口净流出的地方,随着产业内迁和流动人口老龄化趋 势,这些地方将会成为人口回流的重点方向.从数据上推断,安徽、河南、四川、湖南、 湖北等内陆三四线城市未来将面临最大规模约在 5000~6000 万的人口回流,这些回流 人口将集中在县外省内和乡内县内就业,从而提升现有中小城市的人口密度. (2)流动 人口老龄化趋势日益明显,40 岁以上农民工所占比重逐年上升,由2008 年的 30.0%上 升到 2011 年的 38.3%,2008~2011 年中农民工平均年龄也由 34 岁上升到 36 岁,这一 部分规模约计 3000~4000 万中西部外出农民工将有最大的可能返回至本省,特别是当 地重新就业. 图表 10 流动人口:净流出与净流入省市对比 资料来源:华创证券梳理 图表 11 农民工年龄结构 资料来源:华创证券梳理 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 专题报告 12 / 18 ? 再者,个别三四线城市也将是未来有可能处于快速推进耕地流转,进一步释放农村劳动 力,推动就业向城市集中的阶段,人口密度提升的增量空间较大.从目前趋势看,下一 阶段,中西部粮食大省推进耕地流转的速度较快、潜力更大.2011 年甘肃、河南、山西、河北的流转面积增速分别高达 88%、51%、50%、46%,快速的耕地流转和规模经营 将进一步释放大量的农业劳动力,从而为那些立足于农业工业、中低端劳动密集型产业 的中小城市的密度提升提供新的机会. ? 根据这三条件,我们初步筛选出未来最有可能实现密度上升、空间价值上升的个别三四 线城市是那些人口大于 500 万、第一产产值比重较高、目前非农就业人数增长较高、且GDP 增速也相对更高的城市(见图表的 12) .考虑到下一阶段,决策者有可能在中小城 市率先启动户籍制度改革,这将进一步推动这些城市的农村转移人口市民化进程,从而 享受改革政策的"红利效应" . 图表 12 空间价值提升潜力较为明显的三四线城市一揽 省份 市 一产占比 人口规模(万) 06-10 就业人数年 均增加 06-11GDP 累计 增速 河南省 驻马店市 27.58 886.1 4.25% 120.3% 湖北省 黄冈市 28.64 742.41 4.98% 167.2% 湖北省 荆州市 27.6 658.17 4.38% 138.1% 湖北省 孝感市 21.38 531.05 11.89% 137.1% 湖南省 衡阳市 18.62 791.62 4.69% 159.9% 湖南省 永州市 24.84 610.65 4.04% 128.1% 云南省 曲靖市 18.26 626.4 10.12% 125.4% 湖南省 常德市 18.78 623.11 6.00% 150.2% 安徽省 阜阳市 27.34 1011.84 1.63% 125.5% 广西 玉林市 20.44 674.59 3.48% 148.8% 江西省 赣州市 18.92 907.27 2.60% 129.3% 云南省 昭通市 19.61 574.24 4.06% 137.7% 湖南省 邵阳市 23.89 793.97 1.80% 121.5% 河南省 信阳市 26.38 870.22 1.49% 117.0% 安徽省 亳州市 26.75 600.76 2.39% 109.8% 湖南省 岳阳市 14 565.62 20.25% 159.0% 河南省 周口市 29.77 1224.35 0.70% 108.7% 四川省 资阳市 23.08 501.13 3.61% 178.7% 河南省 开封市 23.65 534.7 3.19% 130.1% 资料来源:华创证券梳理 (二)个别以距离为主导的内陆二线城市,空间价值也处于相对确定的上升通道 ? 首先,个别内陆二线中心城市人口规模很大,多处于 1000 以上,人口密度相对较高, 尽管仍有提升空间,但整体上处于以缩短距离为主导的阶段,它的关键在于通过缩短— 内陆、城市和郊区、中心—外围之间的有形和无形距离,实现人口、资源和不同产业的 重新配置,并承接来自于沿海的制造业内迁趋势.换言之,这些内陆城市处于一个"要 密度、减距离、要分工、不拥挤"的过程.从沿海城市的经验观察,未来这些内陆中心 的空间价值应当处于快速的提升阶段. ? 其次,个别内陆二线中心城市是金融危机之后的新一轮基础设施建设的最大受益者.过 去几年,地上基础设施(城际公交、城际铁路、城际客运、支线机场) 、通讯网络、地 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 专题报告 13 / 18 下基础设施(轨道交通、石油燃气管道)的建设已基本实现交通运输和通信网络的一体 化, 特别是高速铁路、 高速公路发建设已逐步将内陆中心城市与沿海中心城市联成一体, 为实现城市产业专业和产业转移提供了条件. 图表 13 交通运输的一体化 资料来源:华创证券梳理 图表 14 长珠潭—基建的空间联接 资料来源:华创证券梳理 ? 综合这两个条件, 我们可以初步筛选出未来具有较大成长空间的内陆中心城市是沿长江 中游一带的合肥、武汉、长沙、重庆、成都等城市.从目前的数据可以观察,过去几年, 无论人均 GDP 增长速度,还是就业增长速度都远远快于其它内陆城市. ? 从这个角度进一步延伸,在下一阶段的以距离为导向的城市化和空间重塑过程,并非所 有的内陆城市都同步从中获得快速的增长,而是呈现一种"有先有后,甚至有先无后" 的分化趋势,有的城市会借助于更为廉价的劳动力、更为优越的地理位置、更为发达的 交通网络而率先实现与沿海经济中心的繁荣共享,有的城市发展则有可能滞后甚至停 滞.最近几年,长春、哈尔滨、石家庄、昆明、南宁、贵阳人均 GDP 与"北上海"平均 值相比,基本没有出现明显的追赶趋势,甚至收入差距仍大扩大.因此,内陆城市空间 价值的重塑也将是局部和结构性的. 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 专题报告 14 / 18 图表 15 内陆中心城市人均 GDP 与"北上深"人均 GDP 的比重及收敛速度 2010 2005 2001 五年收敛速度 长沙 83% 47% 41% 36% 合肥 69% 38% 27% 31% 沈阳 78% 56% 53% 22% 武汉 74% 52% 58% 22% 成都 61% 39% 48% 22% 西安 48% 32% 35% 16% 郑州 63% 50% 43% 13% 南昌 55% 44% 36% 11% 太原 63% 52% 40% 11% 南宁 32% 22% 36% 10% 重庆 35% 25% 23% 10% 济南 73% 63% 62% 10% 长春 55% 46% 47% 9% 哈尔滨 46% 37% 39% 9% 昆明 42% 35% 45% 7% 石家庄 43% 37% 40% 6% 贵阳 20% 30% 30% -10% 资料来源:华创证券梳理 图表 16 过去 5 年内陆中心城市的年均就业增长速度 内陆中心城市 长珠渤圈内城市 合肥市 14% 杭州市 20% 长沙市 11% 绍兴市 17% 济南市 7% 台州市 16% 成都市 6% 舟山市 15% 武汉市 4% 宁波市 12% 郑州市 3% 无锡市 10% 西安市 3% 南京市 8% 沈阳市 3% 天津 7% 太原市 2% 苏州市 4% 重庆 1% 温州市 3% 资料来源:华创证券梳理 (三)沿海以开放为主导的一线城市,空间价值反而具有一定的不确定性 ? 首先,沿海城市的人口密度相对较高,很可能已经由"密度优势"进入"密度负担"阶段,以北京为例,首都功能核心区人口密度分别是功能拓展区、城市发展新区的 3 倍、 22 倍.考虑到人口回流和人口分散化的加速趋势,北京、上海和深圳的常住人口增速, 特别是中心城区的人口增速事实上已处于显著的下降阶段, 正在经历国际大都市已经走 过的"去工业化" 、 "人口缩减"和"人口郊区化"阶段. ? 其次,若以成本和收益的角度衡量,以房价与人均收入作为对比指标,这三个发达城市 与内陆城市之间的"城市人口争夺"或已展开.以长沙为例, "北上深"平均人均收入 是长沙的 1.2 倍,房价却是长沙的 3.5 倍,2011 年长沙市常住人口 704 万人,户籍人口 650 万人,是内陆省会城市中为数不多的人口净流入的城市之一. 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 专题报告 15 / 18 ? 再者,沿海城市目前正在处于城市增长动力的转型期,原有以制造业为主导的优势正在 面临国内内陆城市和国外工业化城市的激烈竞争, 新兴的以现代服务业为主导的优势尚 未形成,且面临来自国际大城市,特别是周边大城市如香港、东京、新加坡等的竞争. 考虑到服务业运输成本较低且服务覆盖范围广阔这一基本特征, 中国沿海一线城市的未 来并非总是乐观,反而一线城市郊区的发展更为确定. 图表 17 北京市人口密度的分布 地区 人口密度 人口密度 常住人口 常住人口 土地面积 人/平方公里 年平均增长率 万 年平均增长率 平方公里 全市1230 6% 2019 6% 16411 首都功能核心区 23271 1% 215 1% 92 东城区21739 0% 91 13% 42 西城区24540 3% 124 17% 51 城市功能拓展区 7731 6% 986 6% 1276 朝阳区8038 5% 366 5% 455 丰台区7096 7% 217 7% 306 石景山区 7519 4% 63 4% 84 海淀区7898 5% 340 5% 431 城市发展新区 1001 10% 630 10% 6296 房山区486 2% 97 2% 1990 通州区1379 8% 125 8% 906 顺义区897 5% 92 5% 1020 昌平区1294 22% 174 22% 1344 大兴区1379 11% 143 11% 1036 资料来源:华创证券梳理 图表 18 内陆省会城市与"北上深"人均 GDP、住宅价格差异 资料来源:华创证券梳理 ? 最后,尽管沿海城市的发展具有不一定性,但是随着产业内行和交通网络的一体化,未来,内陆和沿海之间、沿海城市和郊区之间的物流中心城市则有望获得相对确定的空间 价值提升. 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 专题报告 16 / 18 图表 19 物流中心城市 资料来源:华创证券梳理 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 专题报告 17 / 18 华创证券机构销售通讯录 地区 姓名 职务办公电话 企业邮箱 北京 杨晓昊 机构销售总监 010-66500808 yangxiaohao@hczq.com 刘玄机构销售经理 010-66500807 liuxuan@hczq.com 石曌飞 机构销售经理 010-66500836 shizhaofei@hczq.com 翁波机构销售经理 010-66500810 wengbo@hczq.com 赵翌帆 机构销售经理 010-66500809 zhaoyifan@hczq.com 周琼机构销售助理 010-66500838 zhou.vivian@yahoo.com 广深 李涛机构销售总监 0755-82027736 litao@hczq.com 张娟机构销售经理 0755-82828570 zhangjuan@hczq.com 孔令瑶 机构销售经理 0755-83715429 konglingyao@hczq.com 宋唯瑛 机构销售经理 0755-83711905 songweiying@hczq.com 汪丽燕 机构销售助理 0755-88283119 wangliyan@hczq.com 刁建楠 机构销售助理 0755-88283039 diaojiannan@hczq.com 上海 魏媛红 机构销售总监 021-50589152 weiyuanhong@hczq.com 王维昌 机构销售经理 021-50111907 wangweichang@hczq.com 李茵茵 机构销售经理 021-50589862 liyinyin@hczq.com 吴丽平 机构销售经理 021-50581878 wuliping@hczq.com 晏宗飞 机构销售经理 021-50157561 yanzongfei@hczq.com 分析师声明 每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的研究分析师在此作以下声明: 分析师撰写本报告是基于可靠的已公开信息,准确表述了分析师的个人观点;分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何 建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断;分析师对任何其他券商发布的所有可能存在雷同的研究报告不负 有任何直接或者间接的可能责任. 免责声明 本报告仅供华创证券有限责任公司(以下简称"本公司")的客户使用.本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户. 本报告信息均来源于公开资料,本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证.本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于 发布本报告当日的判断.在不同时期,本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告.本公司在知晓范围内履行披露义务. 报告中的内容和意见仅供参考,并不构成本公司对所述证券买卖的出价或询价.本报告所载信息均为个人观点,并不构成对所涉及证 券的个人投资建议,也未考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需求.客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定 状况.本文中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的预期收入可能会波动. 本报告版权仅为本公司所有,本公司对本报告保留一切权利,未经本公司事先书面许可,任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、 发表或引用本报告的任何部分.如征得本公司同意进行引用、刊发的,需在允许的范围内使用,并注明出处为"华创证券研究",且 不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改. 证券市场是一个风险无时不在的市场,请您务必对盈亏风险有清醒的认识,认真考虑是否进行证券交易.市场有风险,投资需谨慎. 北京总部 深圳分部 上海分部 地址:北京市西城区锦什坊街 26 号 地址:深圳市福田区深南大道 4001 号 地址:上海浦东新区福山路 450 号 恒奥中心 C 座3A 时代金融大厦 6 楼A单元 新天国际大厦 22 楼A座邮编:100033 邮编:518038 邮编:200122 传真:010-66500801 传真:0755-82027731 传真:021-50583558