河南神火光明房地产开发有限公司股东全部权益评估 河南亚太联华资产评估有限公司 地址:郑州市红专路 97 号粮贸大厦 邮编:450008 网址:http://www.apvchina.cn 电话:0371-65932096 传真:0371-65931376 中评协报备号:1500100241140031 河南神火集团有限公司拟转让所持有的 河南神火光明房地产开发有限公司股权 涉及的该公司股东全部权益价值评估报告 亚评报字【2014】31 号 共两册 第一册 河南亚太联华资产评估有限公司二O一四年三月二十五日河南神火光明房地产开发有限公司股东全部权益评估 河南亚太联华资产评估有限公司 评估报告目录 声明1评估报告摘要 2 评估报告正文 4 一、委托方、被评估单位及其他评估报告使用者概况 4 二、评估目的 4 三、评估对象和评估范围 8 四、价值类型及其定义 9 五、评估基准日 9 六、评估依据 9 七、评估方法 11 八、评估程序实施过程和情况 14 九、评估假设 15 十、评估结论 16 十一、特别事项说明 17 十二、评估报告使用限制说明 18 十三、评估报告日 18 评估报告附件 一、 河南神火集团有限公司股东决定 二、 评估基准日审计报告【文号:中兴华审字(2014)第(HN-009)号】 三、 委托方、被评估单位企业法人营业执照复印件 四、 评估对象涉及的主要权属证明资料 五、 委托方及相关当事方承诺函 六、 评估机构及注册资产评估师承诺函 七、 评估机构企业法人营业执照及评估资格证书复印件 八、 签字注册资产评估师资格证书复印件 河南神火光明房地产开发有限公司股东全部权益评估 河南亚太联华资产评估有限公司 1 声明为使评估报告使用者合理理解并恰当使用本评估报告,我们特声明如下: 一、 我们在执行本次评估业务过程中, 遵循相关法律、 法规和资产评估准则的规定, 恪守独立、客观、公正的原则,根据我们在执业过程中收集的资料,形成了本评估报告; 评估报告陈述的内容是客观的,我们对评估结论的合理性承担相应的法律责任. 二、评估对象所涉及的资产、负债清单及评估所需资料由委托方及相关当事方提供 并签章确认;提供必要的资料并保证其真实性、合法性、完整性,恰当使用评估报告是 委托方及相关当事方的责任. 三、我们已对评估对象及其所涉及资产进行了现场调查,并对其法律权属状况给予 了必要的关注和查验.但本评估报告不具有对评估对象及其所涉及资产法律权属确认、 发表意见或提供保证的能力; 我们已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估 报告的要求. 四、评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制,评估报 告使用者应当充分关注评估报告中载明的假设、 限定条件、 特别事项和使用限制等内容. 五、对可能存在影响评估结论的瑕疵事项,在委托方及相关当事方未做出说明而评 估人员根据专业经验不能获悉的情况下,评估机构及签字注册资产评估师不承担责任. 六、我们对评估对象的价值进行估算并发表意见,是经济行为实现的参考依据,并 不承担相关当事人决策的责任;评估结论不应被认为是评估对象可实现价格的保证. 七、 本评估报告仅供评估报告使用者在评估结论有效期限内用于评估报告中载明的 评估目的,因使用不当造成的后果与本评估机构及签字注册资产评估师无关. 八、我们具备执行本次评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验. 九、我们与评估报告中的评估对象没有现存或预期的利益关系;与委托方及相关当 事方没有现存或者预期的利益关系,对委托方及相关当事方不存在偏见. 河南神火光明房地产开发有限公司股东全部权益评估 河南亚太联华资产评估有限公司 2 河南神火集团有限公司拟转让所持有的 河南神火光明房地产开发有限公司股权 涉及的该公司股东全部权益价值评估报告摘要 亚评报字【2014】31号 河南神火集团有限公司: 河南亚太联华资产评估有限公司接受贵公司的委托,对河南神火集团有限公司拟转 让所持有的河南神火光明房地产开发有限公司股权涉及的该公司股东全部权益在评估 基准日 2013 年12 月31 日的市场价值进行了评估.现将评估情况及评估结果简要报告 如下: 评估目的:确定河南神火光明房地产开发有限公司股东全部权益价值, 为河南神火 集团有限公司拟转让所持有的河南神火光明房地产开发有限公司股权提供价值参考. 评估对象:河南神火光明房地产开发有限公司股东全部权益. 评估范围:河南神火光明房地产开发有限公司申报的经审计后的资产和负债. 评估基准日:2013年12月31日. 价值类型:市场价值. 评估方法:资产基础法. 评估结论:在评估基准日2013年12月31日,河南神火光明房地产开发有限公司申 报评估的经审计后的资产总额为63,946.35万元, 负债66,216.65万元,股东全部权益 (净 资产) -2,270.30万元;评估后总资产为88,992.26万元,负债66,216.65万元,股东全部权 益 (净资产) 22,775.61万元.与账面价值比较,总资产评估增值25,045.91万元,增值率 为39.17%,股东全部权益(净资产)评估增值25,045.91万元,增值率为1,103.19%.资 产评估结果汇总表如下,评估结果的详细情况见资产评估明细表. 资产评估结果汇总表 评估基准日:2013 年12 月31 日 金额单位:人民币万元 项目账面价值 评估价值 增减值 增值率(%) A B C=B-A D=C/A* 100% 1 流动资产 62,339.37 86,131.36 23,791.99 38.17% 2 非流动资产 1,606.98 2,860.90 1,253.92 78.03% 3 其中:可供出售金融资产 4 持有至到期投资 河南神火光明房地产开发有限公司股东全部权益评估 河南亚太联华资产评估有限公司 3 5 长期应收款 6 长期股权投资 1,600.00 2,853.65 1,253.65 78.35% 7 投资性房地产 8 固定资产 6.35 6.62 0.27 4.25% 9 在建工程 10 工程物资 11 固定资产清理 12 生产性生物资产 13 油气资产 14 无形资产 15 开发支出 16 商誉 17 长期待摊费用 18 递延所得税资产 0.63 0.63 19 其他非流动资产 20 资产总计 63,946.35 88,992.26 25,045.91 39.17% 21 流动负债 66,216.65 66,216.65 22 非流动负债 23 负债总计 66,216.65 66,216.65 24 净资产(股东全部权益) -2,270.30 22,775.61 25,045.91 1,103.19% 评估报告使用者应充分考虑评估报告正文中描述的评估报告成立的前提、假设条 件、特别事项及使用限制等对评估结论的影响. 本评估报告仅供委托方及评估报告中列示的其他使用者为本次评估目的参考使用. 除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外,未经本评估机构及签字注册资产评估师 同意,评估报告的全部或部分内容不得被摘抄、引用或披露于任何公开媒体. 本评估结论的使用有效期为一年, 即自评估基准日 2013 年12 月31 日起至 2014 年12 月30 日止. 重要提示:以上内容摘自评估报告正文,欲了解本评估项目的详细情况和合理理解 评估结论,应当阅读评估报告正文. 河南神火光明房地产开发有限公司股东全部权益评估 河南亚太联华资产评估有限公司 4 河南神火集团有限公司拟转让所持有的 河南神火光明房地产开发有限公司股权 涉及的该公司股东全部权益价值评估报告 亚评报字【2014】31号 河南神火集团有限公司: 河南亚太联华资产评估有限公司接受贵公司的委托,根据有关法律、法规和资产评 估准则、资产评估原则,采用资产基础法,实施了必要的评估程序,对河南神火集团有 限公司拟转让所持有的河南神火光明房地产开发有限公司股权涉及的该公司股东全部 权益在评估基准日 2013 年12 月31 日的市场价值进行了评估.我们的评估是在委托方 及相关当事方提供评估所需资料真实、合法、完整、有效的前提下,以我们现有的专业 经验、技术水平和能力所做出的一种专业性估值意见.遵守相关法律、法规和资产评估 准则,对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见,是 注册资产评估师的责任; 提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、 合法性、 完整性, 恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任.现将资产评估情况及评估结果报告如 下: 一、委托方、被评估单位及其他评估报告使用者概况 (一) 委托方:河南神火集团有限公司(简称"神火集团" ) 1、注册地址:永城市东城区光明路 17 号2、法定代表人:李崇 3、注册资本:壹拾壹亿贰仟伍佰柒拾伍万圆整 4、实收资本:壹拾壹亿贰仟伍佰柒拾伍万圆整 5、公司类型:有限责任公司(国有独资) 6、成立日期:1994 年09 月30 日7、经营范围:法律法规禁止的,不得经营;法律法规规定经审批的,未获批准前 不得经营;未规定审批的,自主选择经营项目,开展经营活动 (二) 被评估单位:河南神火光明房地产开发有限公司(简称"神火光明公司" ) 1、注册地址:永城市东城区文化路南段东侧 2、法定代表人:王东华 河南神火光明房地产开发有限公司股东全部权益评估 河南亚太联华资产评估有限公司 5 3、注册资本:捌佰万圆整 4、实收资本:捌佰万圆整 5、企业性质:一人有限责任公司 6、成立时间:2003 年12 月16 日7、经营范围:许可经营项目:房地产开发(按房地产开发企业资质证书核定的期 限和范围经营)一般经营项目:建筑材料(不含木材)销售 8、企业概况:光明房产是专业从事房地产开发、经营管理具有二级资质的综合性 开发企业.光明房产下设 5 个机关部室,2 个项目部,现有员工 63 人. 截止评估基准日,神火集团持有神火光明公司 100%股权. 9、近三年资产、财务、经营状况、 金额单位:人民币万元 项目 2013 年12 月31 日2012 年12 月31 日2011 年12 月31 日 总资产 66,643.07 43,324.96 21,446.10 净资产 427.72 -91.81 435.96 资产负债率 99.36% 100.21% 98% 2013 年度 2012 年度 2011 年度 营业收入 0.00 0.00 0.00 净利润 519.52 -527.77 -282.17 上述 2011-2012 年财务数据经中兴华富华会计师事务所有限责任公司河南分公司审 计,2013 年财务数据经中兴华富华会计师事务所有限责任公司审计. 10、主要会计政策: (1)财务报表的编制基础 神火光明公司以持续经营为基础,根据实际发生的交易和事项,按照财政部 2006 年颁布非《企业会计准则》及后续相关规定进行编制. (2)会计年度 神火光明公司会计年度为公历 1 月1日至 12 月31 日. (3)记账本位币 神火光明公司以人民币为记账本位币. (4)现金及现金等价物的确定标准 现金为神火光明公司库存现金以及可以随时用于支付的存款; 现金等价物为神火光明公司持有的期限短(一般为从购买日起三个月内到期) 、流 动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资. 河南神火光明房地产开发有限公司股东全部权益评估 河南亚太联华资产评估有限公司 6 (5)应收款项 期末如果有客观证据表明应收款项发生减值,则将其账面值减记至可收回金额, 减记的金额确认为资产减值损失,计入当期损益.可收回金额是通过对其未来现金流量 按原实际利率折现确定,并考虑相关担保物的价值. 期末对于应收账款进行减值测试. 神火光明公司根据以前年度与之相同或相似的,具有类似信用风险特征的应收款 项组合的实际损失率为基础,结合现实情况确定以下应收款项组合坏账准备计提的比 例: 账龄 计提比例(%) 1 年以内 5 1-2 年10 2-3 年30 3 年以上 50 神火光明公司对关联方不计提坏账准备. (6)存货 ①存货分类:神火光明公司存货主要包括地址易耗品、开发产品、开发成本等. ②取得和发出的计价方法:取得时以实际成本计价,发出按实际成本计价. ③周转材料的摊销方法:低值易耗品于领用时采用五五摊销法摊销. ④存货的盘存制度:采用永续盘存制. ⑤存货的减值准备:期末采用账面成本与可变现净值孰低原则,原则上按单个存货 项目的可变现净值低于成本的差额提取存货跌价准备. (7)固定资产 ①固定资产的确认条件 固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理,使用寿命超过一个会计年 度的有形资产.固定资产在满足下列条件时予以确认: 与该固定资产有关的经济利益很可能流入本公司; 该固定资产的成本能够可靠地计量. ②固定资产的分类 固定资产分为房屋及建筑物、机器设备、运输工具等. ③固定资产的初始计量:按成本进行初始计量. 河南神火光明房地产开发有限公司股东全部权益评估 河南亚太联华资产评估有限公司 7 ④固定资产折旧 固定资产折旧采用年限平均法分类计提折旧, 各类固定资产折旧年限和年折旧率如 下: 名称 折旧年限 残值率 计提比例(%) 房屋建筑物 20-30 年5% 4.75-3.17 机器设备 10-15 年5% 9.50-6.33 运输设备 5-8 年5% 19.00-11.87 办公及其他设备 5-12 年5% 19.00-7.92 11、主要税项 税费项目 报告期执行的法定税率 营业税 5% 城建税 7% 企业所得税 25% 教育费附加 3% 地方教育费附加 2% (三) 其他评估报告使用者: 除本次评估的委托方和产权持有单位以外,本评估报告的其他使用者包括以下单 位: 1、证券市场监督管理部门; 2、证券交易所; 3、工商行政管理机构; 4、法律、法规规定的其他报告使用者. 二、评估目的 根据河南神火集团有限公司股东决定,河南神火集团有限公司拟转让所持有的河南 神火光明房地产开发有限公司股权,需确定神火光明公司股东全部权益的价值,特委托 评估机构对神火光明公司股东全部权益价值进行评估. 本次资产评估的目的是:确定神火光明公司股东全部权益价值,为河南神火集团有 限公司拟转让所持有的河南神火光明房地产开发有限公司股权提供价值参考. 河南神火光明房地产开发有限公司股东全部权益评估 河南亚太联华资产评估有限公司 8 三、评估对象和评估范围 (一)评估对象和范围 评估对象为神火光明公司的股东全部权益. 评估范围为神火光明公司申报的经审计后的资产及负债,主要包括流动资产、长期 股权投资、固定资产、递延所得税资产和流动负债.详见下表: 金额单位:人民币万元 科目名称 账面值 科目名称 账面值 流动资产 65,036.09 流动负债 66,215.35 货币资金 4,647.25 应付账款 41.28 预付账款 40.50 应付职工薪酬 4.19 其他应收款 44,035.55 应交税费 -1.30 存货 16,312.79 其他应付款 66,171.18 非流动资产 1,606.97 长期股权投资 1,600.00 固定资产 6.35 负债合计 66,215.35 递延所得税资产 0.63 资产合计 66,643.07 所有者权益合计 427.72 评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和范围一致,且业经委托方和被评 估单位确认.具体范围以神火光明公司申报的评估明细表为准. 纳入评估范围的资产及负债业经中兴华会计师事务所(特殊普通合伙)审计并出具 了审计报告【审计报告文号:中兴华审字(2014)第(HN-009)号】 ,评估是在企业经 过审计的基础上进行的. (二)委估主要资产情况 货币资金主要包括存放于神火光明公司财务部的现金和存放于农业银行永城支行、 中国银行永城支行、永城市中行永城支行、中国银行永城支行、商丘银行永城支行等 6 家金融机构的银行存款;预付账款主要为预付洛阳远盾人防工程设备有限公司款等;其 他应收款主要为应收许昌明锦置业有限公司、商丘神火明锦置业有限公司等款项; 存货主要为开发成本, 主要是位于永城市的 "城市春天" 项目的土地使用权出让金、 开发费等. 长期股权投资系神火光明公司对许昌明锦置业有限公司的长期投资.许昌明锦置业 有限公司是神火光明公司的全资子公司. 固定资产主要包括办公设备. 办公设备主要为电脑、打印机、冰箱、空调等电子设备,截止评估基准日设备维护 河南神火光明房地产开发有限公司股东全部权益评估 河南亚太联华资产评估有限公司 9 得当,均能够正常使用. 递延所得税资产系计提资产减值准备等而产生的递延所得税资产. 流动负债主要包括应付账款、应付职工薪酬、应缴税费、其他应付款等. (三)企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况 企业未申报无形资产. (四)企业申报的表外资产的类型、数量 企业申报无表外资产. 四、价值类型及其定义 根据本次评估目的,结合评估对象的特点,确定本次评估的价值类型为市场价值. 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估 对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额. 采用市场价值类型的理由是市场价值类型与其他价值类型相比,更能反映交易双方 的公平性和合理性,使评估结果能满足本次评估目的之需要. 五、评估基准日 本项目评估基准日为 2013 年12 月31 日. 此评估基准日由委托方、 被评估单位遵循尽可能接近评估目的实现日的原则共同协 商确定,并且与《资产评估业务约定书》中约定的评估基准日一致. 本次评估所有资产均为评估基准日实际存在的资产,资产状况均为评估基准日实际 存在的状况,取价标准均为评估基准日有效的价格标准. 六、评估依据 评估机构及评估人员在评估过程中主要遵守以下依据: (一) 经济行为依据 1、河南神火集团有限公司股东决定. (二) 法律、法规依据 1、《中华人民共和国公司法》 ; 2、《中华人民共和国企业国有资产法》 ; 3、《中华人民共和国城市房地产管理法》 (1994 年7月5日) ; 4、《企业国有资产监督管理暂行条例》 (国务院 2003 年第 378 号令) ; 5、《企业国有产权转让管理暂行办法》 (国务院国有资产监督管理委员会、 财政部 河南神火光明房地产开发有限公司股东全部权益评估 河南亚太联华资产评估有限公司 10 第3号令) ; 6、《企业国有资产评估管理暂行办法》 (国务院国有资产监督管理委员会令第 12 号) ; 7、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》 (国务院国有资产监 督管理委员会文件国资委产权〔2006〕274 号) ; 8、 河南省国资委"豫国资文[2004]40 号" 《河南省省属企业国有资产评估行为规 范》 ; 9、其他相关的法律法规. (三) 准则依据 1、《资产评估准则-基本准则》 ; 2、《资产评估职业道德准则-基本准则》 ; 3、《资产评估准则-评估报告》 ; 4、《资产评估准则-评估程序》 ; 5、《资产评估准则-业务约定书》 ; 6、《资产评估准则-工作底稿》 ; 7、《资产评估准则-机器设备》 ; 8、 《资产评估准则-企业价值》 ; 9、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》 ; 10、 《资产评估价值类型指导意见》 ; 11、 《企业国有资产评估报告指南》 . (四) 权属依据 1、国有土地使用权证书; 2、重大资产购置发票等产权证明文件; 3、被评估单位提供的各类资产清查评估申报明细表. (五) 取价依据 1、神火光明公司申报的资产清查明细表及有关账簿、会计凭证等会计资料; 2、 《城镇土地估价规程》 ; 3、 《中国土地信息网》中相关永城市土地成交信息资料; 4、 《中国土地信息网》中相关许昌市土地成交信息资料; 5、 《机电产品报价手册》 机械工业出版社(2013) ; 河南神火光明房地产开发有限公司股东全部权益评估 河南亚太联华资产评估有限公司 11 6、评估人员实地勘察、核对、鉴定的数据资料及其他与评估有关的价格资料等. (六) 其他参考依据 1、有关市场资料、产业经济和宏观经济资料; 2、神火光明公司提供的有关经营、管理资料; 3、《企业会计准则》 . 七、评估方法 (一) 评估方法简介 按照《资产评估准则》和有关评估法规规章的规定,评估方法一般有市场法、收益 法和资产基础法等三种方法.评估过程中根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相 关条件,分析三种方法的适用性,恰当选择一种或多种方法进行评估. 市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较,确定评估对象 价值的评估方法. 市场法以市场实际交易案例为参照来评价评估对象的现行公允市场价 值,具有评估过程直观、评估数据取材于市场的特点.采用市场法评估必须具备以下前 提条件:一是需要有一个活跃的公开市场,以获得与被评估资产相同或类似资产的市场 价格;二是公开市场上要有可比的资产及其交易活动,参照物及其与被评估资产可比较 的指标、技术参数等是可收集到的. 收益法是指将预期收益资本化或者折现,确定评估对象价值的评估方法.收益法以 决定资产内在价值的根本依据——未来盈利能力为基础进行评估,反应了资产对于所有 者具有价值的本质方面.其适用的前提条件是:被评估资产的未来预期收益可以预测并 且可以用货币来衡量;被评估资产的所有者获得预期收益所承担的风险可以预测并可以 用货币来衡量;被评估资产的预期收益年限可以预测. 资产基础法是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础,合理评估企业表内 及表外各项资产、负债价值,确定评估对象价值的评估方法.具体是指将构成企业的各 种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得企业价值的评估方法. (二) 本次评估采用的方法 根据本次评估的资产特性,以及由于我国目前市场化、信息化程度尚不高,难以收 集到足够的同类企业交易案例,不宜采用市场法评估;神火光明公司成立时间较短,取 得的土地尚未开发使用,尚未取得收益,收益预测的基础不具备,且未来开发利用的前 景不明确,不宜采用收益法预测;神火光明公司的财务资料和资产管理资料可以利用, 资产再取得成本的有关数据和信息来源较广,负债资料齐备,满足采用资产基础法评估 河南神火光明房地产开发有限公司股东全部权益评估 河南亚太联华资产评估有限公司 12 的要求. 评估人员根据本次资产评估目的,结合被评估资产的特点和采用的资产评估价值类 型,采用资产基础法对神火光明公司股东全部权益价值进行评估. 采用资产基础法确定神火光明公司股东全部权益的价值时,评估人员按照国家有关 法律、法规的要求,结合被评估资产的特点,根据不同的资产类别分别进行评估,然后 以单项加和的方法确定被评估资产的总价值,通过扣减经核实后的负债确定神火光明公 司股东全部权益的价值.现按不同的资产类型将评估方法简要介绍如下: (1) 流动资产的评估 ① 货币类资产:对库存现金主要通过监督盘点,采用倒推方法验证评估基准日的 现金余额,核对账簿、抽查记账凭证等程序进行核实,以经过清查核实后的账面值作为 评估值;对银行存款主要通过核对银行对账单、函证、余额调节、抽查记账凭证等程序 进行清查核实,以经过清查核实后的账面值作为评估值. ② 债权类资产:评估人员根据企业提供的各科目债权类资产评估明细表,通过查 阅账簿和记账凭证, 查阅股东会决议或采用相关替代程序进行核实; 通过对其核算内容、 账龄、业务性质及债务人资信、经营状况、历史往来状况等因素分析的基础上综合判断 各该款项的可收回资产或权益的金额, 据以确定评估值. 对于计提的坏账准备评估为零. ③ 存货类资产:包括在库周转材料和开发成本.评估人员根据企业提供的各类存 货评估明细表,在企业全面盘点的基础上,实施了抽查盘点,并核实存货的品质状况, 同时通过调查存货的内部控制制度、计价方法、成本结转流程、抽查记账凭证、计价测 试等程序核实存货的成本.在此基础上对原材料采用成本法评估,即以评估基准日各种 材料的市场价格为基础加计运杂费及其他合理费用确定评估值; 神火光明公司的开发成本主要为土地使用权及其他开发费用.对土地使用权以市场 法进行评估.市场比较法是在求取一宗待评估土地的价格时,根据替代原则,将待估宗 地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较,并依据实例已知的 价格,参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别,修正得出待估宗地的 评估时日地价的方法. A、测算公式 待估宗地价格=比较案例宗地价格*(估价对象情况指数/比较案例宗地情况指数) *(估价对象剩余使用年期系数/比较案例宗地剩余使用年期系数)*(估价对象估价基 准日地价指数/比较案例宗地交易日期地价指数)*(估价对象区域因素条件指数/比较 河南神火光明房地产开发有限公司股东全部权益评估 河南亚太联华资产评估有限公司 13 案例宗地区域因素条件指数) * (估价对象个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条 件指数) B、比较案例选取及因素说明 在广泛收集交易案例的基础上, 针对待估宗地的实际, 依据对照比较案例选取标准, 从众多的市场资料中选取与待估宗地同地区、同一供需圈,用途一致的3个交易实例作 为比较案例. (2) 长期股权投资的评估 评估人员根据企业提供的长期股权投资评估明细表,通过盘点,函证,查阅记账凭 证、有关投资协议、被投资单位公司章程、验资报告和会计报表等程序对各投资项目的 原始投资额、评估基准日余额、持股比例、投资收益计算方法和历史收益额等内容进行 核实,以资产基础法对控股子公司进行整体评估,确定其净资产的价值,与占被投资单 位的股权比例相乘确定长期股权投资的价值. (3) 设备类资产的评估 评估人员根据企业提供的设备评估明细表,通过对有关的合同、发票等权属证明材 料及相关会计凭证的审查核实,对其权属予以必要的关注,通过查阅有关的记账凭证、 设备购置发票,对其账面价值予以必要的核实.评估人员根据设备的特点和收集资料的 情况,主要采用成本法进行评估,基本公式为: 评估值=重置全价* 成新率 ① 重置全价的确定 设备购置价主要通过市场询价、查阅有关设备报价资料,以及评估人员根据收集的 相关价格资料确定;对于部分新近购进的设备,在核实其有关会计凭证的基础上,按照 企业的购买价确定其购置价;对于部分无市场价格的设备,按照替代原则参考同类设备 的购置价,技术进步程度较小的,以物价指数法来确定重置价. 对于形成固定资产所需时间较短、价值量小、不需要安装以及运杂费较低的一般设 备和电子设备,重置全价参照其购置价并结合具体情况综合确定其重置全价. ② 成新率的确定 对于形成固定资产所需时间较短、价值量小、不需要安装以及运杂费较低的一般设 备和电子设备,以其年限法成新率作为该设备的成新率. (4) 递延所得税资产的评估 评估人员核对了有关会计记录,了解递延所得税资产的形成过程.经核实,递延 河南神火光明房地产开发有限公司股东全部权益评估 河南亚太联华资产评估有限公司 14 所得税资产为神火光明公司计提资产减值准备所形成的,属于期后可抵扣事项,以评估 后该项资产或负债的可抵扣暂时性差异乘以当期所得税率作为评估值. (5) 负债的评估 评估人员根据企业提供的各负债项目评估明细表,通过查阅记账凭证、审阅合同、 函证、分析性复核等程序进行核实;若该债务预期会导致经济利益流出企业,则以经过 核实后的账面值作为评估值,若该债务并非企业实际承担的现实债务,则按零值计算. 八、评估程序实施过程和情况 (一) 接受委托 1、进行项目前期调查,明确评估目的、评估对象和评估范围、评估基准日等评估 业务基本事项; 2、进行项目风险评价和独立性与专业胜任能力分析,同意接受委托; 3、与委托方签订资产评估业务约定书; 4、指导企业对纳入评估范围的资产进行全面的清查核实和填报资产评估明细表, 要求企业提供涉及评估对象和评估范围的详细资料; 5、制定评估计划. (二) 现场调查、收集评估资料 1、评估人员进入现场,听取委托方及被评估单位有关人员介绍企业总体情况和被 评估资产的历史及现状,了解企业的财务制度、经营状况、固定资产技术状态等情况; 2、对企业提供的评估明细表进行查验,检查有无填列不全、项目不明确等情况, 并与企业有关财务记录进行核对; 3、在企业全面清查的基础上,评估人员根据企业提供的申报表对纳入评估范围的 资产进行全面的清查核实;清查的主要方式有:查阅账务记录、查阅有关合同、分析性 复核、与有关人员座谈、现场勘查和核实等; 4、根据现场实地勘查和清查核实的结果,要求企业进一步完善资产评估明细表, 以做到"表" 、 "实"相符; 5、对企业近年的经营状况、经营成果、资产状况进行分析; 6、收集本次评估所需资料,对被评估资产的法律权属予以必要的查验关注,对企 业提供的资料进行验证. (三) 评定估算、形成评估结论 评估人员对从现场收集的资料进行分析和汇总,通过市场调研和询价等程序收集市 河南神火光明房地产开发有限公司股东全部权益评估 河南亚太联华资产评估有限公司 15 场信息,按照前述的评估方法并结合评估对象的实际情况进行评定估算: 1、分资产类别进行分析、计算和评定估算,将各分项评估结果进行汇总,得出评 估结论; 2、分析评估结论,确认评估工作中没有发生重评、漏评等情况;考虑期后事项、 特殊事项等可能对评估结论产生重大影响的事项; 3、汇集资产评估工作底稿,审查复核各类评估工作底稿. (四) 编制和提交评估报告 1、撰写资产评估报告初稿,并进行评估机构内部三级审核; 2、在不影响对最终评估结论进行独立判断的前提下,与委托方或者委托方许可的 相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通; 3、向委托方提交资产评估报告. 九、评估假设 评估过程中遵循以下评估假设,当其中的假设条件不成立时,评估结论不成立,评 估报告将无效. (一) 一般假设 1、持续经营假设 即假定被评估资产按照目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使 用,或者在有所改变的基础上继续使用,相应确定评估方法、参数和依据. 2、交易假设 即假定被评估资产已经处于交易过程中,评估师根据被评估资产的交易条件等模拟 市场进行估价.交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设. 3、公开市场假设 即假定被评估资产将要在一种较为完善的公开市场上进行交易,交易双方彼此地位 平等,都有获取足够市场信息的机会和时间,以便于对资产的功能、用途及其交易价格 等做出理智的判断. (二) 特殊假设 1、 国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势和被评估资产所在地区社 会经济环境无重大变化,行业政策、法律法规、管理制度、税收政策、信贷利率等无重 大变化,企业主要管理人员、职工队伍、管理水平、主营业务、经营方式等与评估基准 日相比无重大变化. 河南神火光明房地产开发有限公司股东全部权益评估 河南亚太联华资产评估有限公司 16 2、 企业对申报评估的资产拥有完整的管理权、处置权、收益权. 3、 委托方及相关当事方提供的评估所需资料真实、合法、完整、有效. 4、 无其他不可抗力因素对评估对象及其所涉及资产造成重大不利影响. 十、评估结论 本公司评估人员根据国家有关资产评估的规定,本着独立、客观、公正、科学的 原则,采用资产基础法对神火光明公司申报的资产和负债进行了评估.根据以上评估 工作,依据评估结论成立的前提和条件,我们得出如下评估结论: 在评估基准日2013年12月31日,河南神火光明房地产开发有限公司申报评估的资 产总额为63,946.35万元,负债66,216.65万元,股东全部权益(净资产)-2,270.30万元; 评估后总资产为88,992.26万元,负债66,216.65万元,股东全部权益 (净资产) 22,775.61 万元.与账面价值比较,总资产评估增值25,045.91万元,增值率为39.17%,股东全部 权益(净资产)评估增值25,045.91万元,增值率为1,103.19%.资产评估结果汇总表如 下,评估结果的详细情况见资产评估明细表. 资产评估结果汇总表 评估基准日:2013 年12 月31 日 金额单位:人民币万元 项目账面价值 评估价值 增减值 增值率(%) A B C=B-A D=C/A* 100% 1 流动资产 62,339.37 86,131.36 23,791.99 38.17% 2 非流动资产 1,606.98 2,860.90 1,253.92 78.03% 3 其中:可供出售金融资产 4 持有至到期投资 5 长期应收款 6 长期股权投资 1,600.00 2,853.65 1,253.65 78.35% 7 投资性房地产 8 固定资产 6.35 6.62 0.27 4.25% 9 在建工程 10 工程物资 11 固定资产清理 12 生产性生物资产 13 油气资产 14 无形资产 15 开发支出 16 商誉 17 长期待摊费用 18 递延所得税资产 0.63 0.63 19 其他非流动资产 20 资产总计 63,946.35 88,992.26 25,045.91 39.17% 21 流动负债 66,216.65 66,216.65 22 非流动负债 河南神火光明房地产开发有限公司股东全部权益评估 河南亚太联华资产评估有限公司 17 23 负债总计 66,216.65 66,216.65 24 净资产(股东全部权益) -2,270.30 22,775.61 25,045.91 1,103.19% 评估结论与账面价值比较变动情况及原因: 与经审计后的账面价值比较,神火光明公司净资产评估增值25,045.91万元,增值率 为1,103.19%.经分析,评估增值的主要原因有: 1、存货评估增值23,791.99万元,增值率174.75%,增值的原因为位于永城市的 153,655.00平方米土地使用权购置日期较早,原始入账价值低,近年来随着永城市区的 开发,土地价格上涨所致. 2、长期股权投资增值1,253.65万元,增值率 78.35%, 增值的原因为全资子公司—— 许昌明锦置业有限公司的土地使用权总面积235,943平方米, 评估基准日市场价值高于其 原始入账价值所致. 3、设备类评估增值0.27万元,增值率4.26%.增值的主要原因为评估所采用的经济 耐用年限大于企业账面所采用的折旧年限. 十一、特别事项说明 以下为在已确定评估结论的前提下,评估人员在评估过程中发现的可能影响评估结 论,但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项: (一) 本评估结论没有考虑评估对象及其所涉及资产可能承担的担保、 抵押或如果 出售所应承担的税费等事项,以及特殊的交易方可能追加(或减少)付出的价格等对评 估结论的影响, 也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对 评估结论的影响.当前述条件及评估中遵循的评估假设和评估原则等发生变化时,评估 结果将会失效; (二) 委托方及相关当事方管理层和其他相关人员提供的与本次评估有关的所有 资料,是编制本报告的基础,如资料与事实不符,将可能造成评估结果失实; (三) 我们执行本次资产评估业务的目的是对被评估资产进行评估并发表专业意 见,对被评估资产的法律权属确认或发表意见不在我们的执业范围之内;提供被评估资 产法律权属证明资料并保证其真实性、合法性、完整性是委托方及相关当事方的责任, 我们的责任仅限于对被评估资产的法律权属予以必要的查验;本评估报告不具有对被评 估资产法律权属确认、发表意见或提供保证的能力; (四) 评估基准日后至评估报告有效期内, 若被评估资产数量及作价标准发生重大 变化,并对评估结论产生影响时,不能直接使用本评估结论,须对评估结论进行调整或 河南神火光明房地产开发有限公司股东全部权益评估 河南亚太联华资产评估有限公司 18 重新评估.我们不对评估基准日以后被评估资产价值发生的重大变化承担责任; (五) 除上述保证事项外, 神火光明公司及相关当事方承诺委估资产不存在其他任 何的对外贷款担保、抵押、重大未决诉讼、未决索赔、税务纠纷、商业汇票贴现等或有 事项,也不存在应予披露而未披露的重大财务承诺事项. (六) 评估过程中未考虑流动性对评估对象价值的影响. 评估报告使用者应充分考虑上述特别事项对评估结论产生的影响. 十二、评估报告使用限制说明 (一) 评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途; (二) 评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用; (三) 评估结论不应被认为是对被评估资产在评估目的下可实现价格的保证; (四) 评估报告使用者应将本评估报告作为一个整体使用, 不得摘录报告的部分内 容使用; (五) 本评估项目涉及国有资产, 在本评估报告未经国有资产管理部门备案并取得 相关批复文件前,本报告不得作为经济行为参考依据; (六) 除法律、 法规规定以及相关当事方另有约定外, 未经本评估机构及签字注册 资产评估师同意, 评估报告的全部或部分内容不得被摘抄、 引用或披露于任何公开媒体; (七) 评估报告的使用权归委托方所有, 未经委托方许可评估机构不随意向他人提 供或公开; (八) 本评估结论的使用有效期为一年, 即自评估基准日2013年12月31日起至2014 年12月30日止.超过评估结论的使用有效期后不得使用本评估报告. 十三、评估报告日 本项目评估报告日为:2014年3月25日. 河南神火光明房地产开发有限公司股东全部权益评估 河南亚太联华资产评估有限公司 19 (此页无正文) 注册资产评估师: 注册资产评估师: 河南亚太联华资产评估有限公司 法定代表人: 二 O一 四年三月二十五日河南神火光明房地产开发有限公司股东全部权益评估 河南亚太联华资产评估有限公司 20 评估报告附件 一、 河南神火集团有限公司股东决定 二、 评估基准日审计报告【文号:中兴华审字(2014)第(HN-009)号】 三、 委托方、被评估单位企业法人营业执照复印件 四、 评估对象涉及的主要权属证明资料 五、 委托方及相关当事方承诺函 六、 评估机构及注册资产评估师承诺函 七、 评估机构企业法人营业执照及评估资格证书复印件 八、 签字注册资产评估师资格证书复印件
下载该文档
文档格式：PDF
更新时间：2014-10-01
下载次数：0
点击次数：1
河南神火光明房地产开发有限公司股东全部权益评估 河南亚太联华资产评估有限公司 地址:郑州市红专路 97 号粮贸大厦 邮编:450008 网址:http://www.apvchina.cn 电话:0371-65932096 传真:0371-65931376 中评协报备号:1500100241140031 河南神火集团有限公司拟转让所持有的 河南神火光明房地产开发有限公司股权 涉及的该公司股东全部权益价值评估报告 亚评报字【2014】31 号 共两册 第一册 河南亚太联华资产评估有限公司二O一四年三月二十五日河南神火光明房地产开发有限公司股东全部权益评估 河南亚太联华资产评估有限公司 评估报告目录 声明1评估报告摘要 2 评估报告正文 4 一、委托方、被评估单位及其他评估报告使用者概况 4 二、评估目的 4 三、评估对象和评估范围 8 四、价值类型及其定义 9 五、评估基准日 9 六、评估依据 9 七、评估方法 11 八、评估程序实施过程和情况 14 九、评估假设 15 十、评估结论 16 十一、特别事项说明 17 十二、评估报告使用限制说明 18 十三、评估报告日 18 评估报告附件 一、 河南神火集团有限公司股东决定 二、 评估基准日审计报告【文号:中兴华审字(2014)第(HN-009)号】 三、 委托方、被评估单位企业法人营业执照复印件 四、 评估对象涉及的主要权属证明资料 五、 委托方及相关当事方承诺函 六、 评估机构及注册资产评估师承诺函 七、 评估机构企业法人营业执照及评估资格证书复印件 八、 签字注册资产评估师资格证书复印件 河南神火光明房地产开发有限公司股东全部权益评估 河南亚太联华资产评估有限公司 1 声明为使评估报告使用者合理理解并恰当使用本评估报告,我们特声明如下: 一、 我们在执行本次评估业务过程中, 遵循相关法律、 法规和资产评估准则的规定, 恪守独立、客观、公正的原则,根据我们在执业过程中收集的资料,形成了本评估报告; 评估报告陈述的内容是客观的,我们对评估结论的合理性承担相应的法律责任. 二、评估对象所涉及的资产、负债清单及评估所需资料由委托方及相关当事方提供 并签章确认;提供必要的资料并保证其真实性、合法性、完整性,恰当使用评估报告是 委托方及相关当事方的责任. 三、我们已对评估对象及其所涉及资产进行了现场调查,并对其法律权属状况给予 了必要的关注和查验.但本评估报告不具有对评估对象及其所涉及资产法律权属确认、 发表意见或提供保证的能力; 我们已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估 报告的要求. 四、评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制,评估报 告使用者应当充分关注评估报告中载明的假设、 限定条件、 特别事项和使用限制等内容. 五、对可能存在影响评估结论的瑕疵事项,在委托方及相关当事方未做出说明而评 估人员根据专业经验不能获悉的情况下,评估机构及签字注册资产评估师不承担责任. 六、我们对评估对象的价值进行估算并发表意见,是经济行为实现的参考依据,并 不承担相关当事人决策的责任;评估结论不应被认为是评估对象可实现价格的保证. 七、 本评估报告仅供评估报告使用者在评估结论有效期限内用于评估报告中载明的 评估目的,因使用不当造成的后果与本评估机构及签字注册资产评估师无关. 八、我们具备执行本次评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验. 九、我们与评估报告中的评估对象没有现存或预期的利益关系;与委托方及相关当 事方没有现存或者预期的利益关系,对委托方及相关当事方不存在偏见. 河南神火光明房地产开发有限公司股东全部权益评估 河南亚太联华资产评估有限公司 2 河南神火集团有限公司拟转让所持有的 河南神火光明房地产开发有限公司股权 涉及的该公司股东全部权益价值评估报告摘要 亚评报字【2014】31号 河南神火集团有限公司: 河南亚太联华资产评估有限公司接受贵公司的委托,对河南神火集团有限公司拟转 让所持有的河南神火光明房地产开发有限公司股权涉及的该公司股东全部权益在评估 基准日 2013 年12 月31 日的市场价值进行了评估.现将评估情况及评估结果简要报告 如下: 评估目的:确定河南神火光明房地产开发有限公司股东全部权益价值, 为河南神火 集团有限公司拟转让所持有的河南神火光明房地产开发有限公司股权提供价值参考. 评估对象:河南神火光明房地产开发有限公司股东全部权益. 评估范围:河南神火光明房地产开发有限公司申报的经审计后的资产和负债. 评估基准日:2013年12月31日. 价值类型:市场价值. 评估方法:资产基础法. 评估结论:在评估基准日2013年12月31日,河南神火光明房地产开发有限公司申 报评估的经审计后的资产总额为63,946.35万元, 负债66,216.65万元,股东全部权益 (净 资产) -2,270.30万元;评估后总资产为88,992.26万元,负债66,216.65万元,股东全部权 益 (净资产) 22,775.61万元.与账面价值比较,总资产评估增值25,045.91万元,增值率 为39.17%,股东全部权益(净资产)评估增值25,045.91万元,增值率为1,103.19%.资 产评估结果汇总表如下,评估结果的详细情况见资产评估明细表. 资产评估结果汇总表 评估基准日:2013 年12 月31 日 金额单位:人民币万元 项目账面价值 评估价值 增减值 增值率(%) A B C=B-A D=C/A* 100% 1 流动资产 62,339.37 86,131.36 23,791.99 38.17% 2 非流动资产 1,606.98 2,860.90 1,253.92 78.03% 3 其中:可供出售金融资产 4 持有至到期投资 河南神火光明房地产开发有限公司股东全部权益评估 河南亚太联华资产评估有限公司 3 5 长期应收款 6 长期股权投资 1,600.00 2,853.65 1,253.65 78.35% 7 投资性房地产 8 固定资产 6.35 6.62 0.27 4.25% 9 在建工程 10 工程物资 11 固定资产清理 12 生产性生物资产 13 油气资产 14 无形资产 15 开发支出 16 商誉 17 长期待摊费用 18 递延所得税资产 0.63 0.63 19 其他非流动资产 20 资产总计 63,946.35 88,992.26 25,045.91 39.17% 21 流动负债 66,216.65 66,216.65 22 非流动负债 23 负债总计 66,216.65 66,216.65 24 净资产(股东全部权益) -2,270.30 22,775.61 25,045.91 1,103.19% 评估报告使用者应充分考虑评估报告正文中描述的评估报告成立的前提、假设条 件、特别事项及使用限制等对评估结论的影响. 本评估报告仅供委托方及评估报告中列示的其他使用者为本次评估目的参考使用. 除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外,未经本评估机构及签字注册资产评估师 同意,评估报告的全部或部分内容不得被摘抄、引用或披露于任何公开媒体. 本评估结论的使用有效期为一年, 即自评估基准日 2013 年12 月31 日起至 2014 年12 月30 日止. 重要提示:以上内容摘自评估报告正文,欲了解本评估项目的详细情况和合理理解 评估结论,应当阅读评估报告正文. 河南神火光明房地产开发有限公司股东全部权益评估 河南亚太联华资产评估有限公司 4 河南神火集团有限公司拟转让所持有的 河南神火光明房地产开发有限公司股权 涉及的该公司股东全部权益价值评估报告 亚评报字【2014】31号 河南神火集团有限公司: 河南亚太联华资产评估有限公司接受贵公司的委托,根据有关法律、法规和资产评 估准则、资产评估原则,采用资产基础法,实施了必要的评估程序,对河南神火集团有 限公司拟转让所持有的河南神火光明房地产开发有限公司股权涉及的该公司股东全部 权益在评估基准日 2013 年12 月31 日的市场价值进行了评估.我们的评估是在委托方 及相关当事方提供评估所需资料真实、合法、完整、有效的前提下,以我们现有的专业 经验、技术水平和能力所做出的一种专业性估值意见.遵守相关法律、法规和资产评估 准则,对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见,是 注册资产评估师的责任; 提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、 合法性、 完整性, 恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任.现将资产评估情况及评估结果报告如 下: 一、委托方、被评估单位及其他评估报告使用者概况 (一) 委托方:河南神火集团有限公司(简称"神火集团" ) 1、注册地址:永城市东城区光明路 17 号2、法定代表人:李崇 3、注册资本:壹拾壹亿贰仟伍佰柒拾伍万圆整 4、实收资本:壹拾壹亿贰仟伍佰柒拾伍万圆整 5、公司类型:有限责任公司(国有独资) 6、成立日期:1994 年09 月30 日7、经营范围:法律法规禁止的,不得经营;法律法规规定经审批的,未获批准前 不得经营;未规定审批的,自主选择经营项目,开展经营活动 (二) 被评估单位:河南神火光明房地产开发有限公司(简称"神火光明公司" ) 1、注册地址:永城市东城区文化路南段东侧 2、法定代表人:王东华 河南神火光明房地产开发有限公司股东全部权益评估 河南亚太联华资产评估有限公司 5 3、注册资本:捌佰万圆整 4、实收资本:捌佰万圆整 5、企业性质:一人有限责任公司 6、成立时间:2003 年12 月16 日7、经营范围:许可经营项目:房地产开发(按房地产开发企业资质证书核定的期 限和范围经营)一般经营项目:建筑材料(不含木材)销售 8、企业概况:光明房产是专业从事房地产开发、经营管理具有二级资质的综合性 开发企业.光明房产下设 5 个机关部室,2 个项目部,现有员工 63 人. 截止评估基准日,神火集团持有神火光明公司 100%股权. 9、近三年资产、财务、经营状况、 金额单位:人民币万元 项目 2013 年12 月31 日2012 年12 月31 日2011 年12 月31 日 总资产 66,643.07 43,324.96 21,446.10 净资产 427.72 -91.81 435.96 资产负债率 99.36% 100.21% 98% 2013 年度 2012 年度 2011 年度 营业收入 0.00 0.00 0.00 净利润 519.52 -527.77 -282.17 上述 2011-2012 年财务数据经中兴华富华会计师事务所有限责任公司河南分公司审 计,2013 年财务数据经中兴华富华会计师事务所有限责任公司审计. 10、主要会计政策: (1)财务报表的编制基础 神火光明公司以持续经营为基础,根据实际发生的交易和事项,按照财政部 2006 年颁布非《企业会计准则》及后续相关规定进行编制. (2)会计年度 神火光明公司会计年度为公历 1 月1日至 12 月31 日. (3)记账本位币 神火光明公司以人民币为记账本位币. (4)现金及现金等价物的确定标准 现金为神火光明公司库存现金以及可以随时用于支付的存款; 现金等价物为神火光明公司持有的期限短(一般为从购买日起三个月内到期) 、流 动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资. 河南神火光明房地产开发有限公司股东全部权益评估 河南亚太联华资产评估有限公司 6 (5)应收款项 期末如果有客观证据表明应收款项发生减值,则将其账面值减记至可收回金额, 减记的金额确认为资产减值损失,计入当期损益.可收回金额是通过对其未来现金流量 按原实际利率折现确定,并考虑相关担保物的价值. 期末对于应收账款进行减值测试. 神火光明公司根据以前年度与之相同或相似的,具有类似信用风险特征的应收款 项组合的实际损失率为基础,结合现实情况确定以下应收款项组合坏账准备计提的比 例: 账龄 计提比例(%) 1 年以内 5 1-2 年10 2-3 年30 3 年以上 50 神火光明公司对关联方不计提坏账准备. (6)存货 ①存货分类:神火光明公司存货主要包括地址易耗品、开发产品、开发成本等. ②取得和发出的计价方法:取得时以实际成本计价,发出按实际成本计价. ③周转材料的摊销方法:低值易耗品于领用时采用五五摊销法摊销. ④存货的盘存制度:采用永续盘存制. ⑤存货的减值准备:期末采用账面成本与可变现净值孰低原则,原则上按单个存货 项目的可变现净值低于成本的差额提取存货跌价准备. (7)固定资产 ①固定资产的确认条件 固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理,使用寿命超过一个会计年 度的有形资产.固定资产在满足下列条件时予以确认: 与该固定资产有关的经济利益很可能流入本公司; 该固定资产的成本能够可靠地计量. ②固定资产的分类 固定资产分为房屋及建筑物、机器设备、运输工具等. ③固定资产的初始计量:按成本进行初始计量. 河南神火光明房地产开发有限公司股东全部权益评估 河南亚太联华资产评估有限公司 7 ④固定资产折旧 固定资产折旧采用年限平均法分类计提折旧, 各类固定资产折旧年限和年折旧率如 下: 名称 折旧年限 残值率 计提比例(%) 房屋建筑物 20-30 年5% 4.75-3.17 机器设备 10-15 年5% 9.50-6.33 运输设备 5-8 年5% 19.00-11.87 办公及其他设备 5-12 年5% 19.00-7.92 11、主要税项 税费项目 报告期执行的法定税率 营业税 5% 城建税 7% 企业所得税 25% 教育费附加 3% 地方教育费附加 2% (三) 其他评估报告使用者: 除本次评估的委托方和产权持有单位以外,本评估报告的其他使用者包括以下单 位: 1、证券市场监督管理部门; 2、证券交易所; 3、工商行政管理机构; 4、法律、法规规定的其他报告使用者. 二、评估目的 根据河南神火集团有限公司股东决定,河南神火集团有限公司拟转让所持有的河南 神火光明房地产开发有限公司股权,需确定神火光明公司股东全部权益的价值,特委托 评估机构对神火光明公司股东全部权益价值进行评估. 本次资产评估的目的是:确定神火光明公司股东全部权益价值,为河南神火集团有 限公司拟转让所持有的河南神火光明房地产开发有限公司股权提供价值参考. 河南神火光明房地产开发有限公司股东全部权益评估 河南亚太联华资产评估有限公司 8 三、评估对象和评估范围 (一)评估对象和范围 评估对象为神火光明公司的股东全部权益. 评估范围为神火光明公司申报的经审计后的资产及负债,主要包括流动资产、长期 股权投资、固定资产、递延所得税资产和流动负债.详见下表: 金额单位:人民币万元 科目名称 账面值 科目名称 账面值 流动资产 65,036.09 流动负债 66,215.35 货币资金 4,647.25 应付账款 41.28 预付账款 40.50 应付职工薪酬 4.19 其他应收款 44,035.55 应交税费 -1.30 存货 16,312.79 其他应付款 66,171.18 非流动资产 1,606.97 长期股权投资 1,600.00 固定资产 6.35 负债合计 66,215.35 递延所得税资产 0.63 资产合计 66,643.07 所有者权益合计 427.72 评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和范围一致,且业经委托方和被评 估单位确认.具体范围以神火光明公司申报的评估明细表为准. 纳入评估范围的资产及负债业经中兴华会计师事务所(特殊普通合伙)审计并出具 了审计报告【审计报告文号:中兴华审字(2014)第(HN-009)号】 ,评估是在企业经 过审计的基础上进行的. (二)委估主要资产情况 货币资金主要包括存放于神火光明公司财务部的现金和存放于农业银行永城支行、 中国银行永城支行、永城市中行永城支行、中国银行永城支行、商丘银行永城支行等 6 家金融机构的银行存款;预付账款主要为预付洛阳远盾人防工程设备有限公司款等;其 他应收款主要为应收许昌明锦置业有限公司、商丘神火明锦置业有限公司等款项; 存货主要为开发成本, 主要是位于永城市的 "城市春天" 项目的土地使用权出让金、 开发费等. 长期股权投资系神火光明公司对许昌明锦置业有限公司的长期投资.许昌明锦置业 有限公司是神火光明公司的全资子公司. 固定资产主要包括办公设备. 办公设备主要为电脑、打印机、冰箱、空调等电子设备,截止评估基准日设备维护 河南神火光明房地产开发有限公司股东全部权益评估 河南亚太联华资产评估有限公司 9 得当,均能够正常使用. 递延所得税资产系计提资产减值准备等而产生的递延所得税资产. 流动负债主要包括应付账款、应付职工薪酬、应缴税费、其他应付款等. (三)企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况 企业未申报无形资产. (四)企业申报的表外资产的类型、数量 企业申报无表外资产. 四、价值类型及其定义 根据本次评估目的,结合评估对象的特点,确定本次评估的价值类型为市场价值. 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估 对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额. 采用市场价值类型的理由是市场价值类型与其他价值类型相比,更能反映交易双方 的公平性和合理性,使评估结果能满足本次评估目的之需要. 五、评估基准日 本项目评估基准日为 2013 年12 月31 日. 此评估基准日由委托方、 被评估单位遵循尽可能接近评估目的实现日的原则共同协 商确定,并且与《资产评估业务约定书》中约定的评估基准日一致. 本次评估所有资产均为评估基准日实际存在的资产,资产状况均为评估基准日实际 存在的状况,取价标准均为评估基准日有效的价格标准. 六、评估依据 评估机构及评估人员在评估过程中主要遵守以下依据: (一) 经济行为依据 1、河南神火集团有限公司股东决定. (二) 法律、法规依据 1、《中华人民共和国公司法》 ; 2、《中华人民共和国企业国有资产法》 ; 3、《中华人民共和国城市房地产管理法》 (1994 年7月5日) ; 4、《企业国有资产监督管理暂行条例》 (国务院 2003 年第 378 号令) ; 5、《企业国有产权转让管理暂行办法》 (国务院国有资产监督管理委员会、 财政部 河南神火光明房地产开发有限公司股东全部权益评估 河南亚太联华资产评估有限公司 10 第3号令) ; 6、《企业国有资产评估管理暂行办法》 (国务院国有资产监督管理委员会令第 12 号) ; 7、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》 (国务院国有资产监 督管理委员会文件国资委产权〔2006〕274 号) ; 8、 河南省国资委"豫国资文[2004]40 号" 《河南省省属企业国有资产评估行为规 范》 ; 9、其他相关的法律法规. (三) 准则依据 1、《资产评估准则-基本准则》 ; 2、《资产评估职业道德准则-基本准则》 ; 3、《资产评估准则-评估报告》 ; 4、《资产评估准则-评估程序》 ; 5、《资产评估准则-业务约定书》 ; 6、《资产评估准则-工作底稿》 ; 7、《资产评估准则-机器设备》 ; 8、 《资产评估准则-企业价值》 ; 9、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》 ; 10、 《资产评估价值类型指导意见》 ; 11、 《企业国有资产评估报告指南》 . (四) 权属依据 1、国有土地使用权证书; 2、重大资产购置发票等产权证明文件; 3、被评估单位提供的各类资产清查评估申报明细表. (五) 取价依据 1、神火光明公司申报的资产清查明细表及有关账簿、会计凭证等会计资料; 2、 《城镇土地估价规程》 ; 3、 《中国土地信息网》中相关永城市土地成交信息资料; 4、 《中国土地信息网》中相关许昌市土地成交信息资料; 5、 《机电产品报价手册》 机械工业出版社(2013) ; 河南神火光明房地产开发有限公司股东全部权益评估 河南亚太联华资产评估有限公司 11 6、评估人员实地勘察、核对、鉴定的数据资料及其他与评估有关的价格资料等. (六) 其他参考依据 1、有关市场资料、产业经济和宏观经济资料; 2、神火光明公司提供的有关经营、管理资料; 3、《企业会计准则》 . 七、评估方法 (一) 评估方法简介 按照《资产评估准则》和有关评估法规规章的规定,评估方法一般有市场法、收益 法和资产基础法等三种方法.评估过程中根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相 关条件,分析三种方法的适用性,恰当选择一种或多种方法进行评估. 市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较,确定评估对象 价值的评估方法. 市场法以市场实际交易案例为参照来评价评估对象的现行公允市场价 值,具有评估过程直观、评估数据取材于市场的特点.采用市场法评估必须具备以下前 提条件:一是需要有一个活跃的公开市场,以获得与被评估资产相同或类似资产的市场 价格;二是公开市场上要有可比的资产及其交易活动,参照物及其与被评估资产可比较 的指标、技术参数等是可收集到的. 收益法是指将预期收益资本化或者折现,确定评估对象价值的评估方法.收益法以 决定资产内在价值的根本依据——未来盈利能力为基础进行评估,反应了资产对于所有 者具有价值的本质方面.其适用的前提条件是:被评估资产的未来预期收益可以预测并 且可以用货币来衡量;被评估资产的所有者获得预期收益所承担的风险可以预测并可以 用货币来衡量;被评估资产的预期收益年限可以预测. 资产基础法是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础,合理评估企业表内 及表外各项资产、负债价值,确定评估对象价值的评估方法.具体是指将构成企业的各 种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得企业价值的评估方法. (二) 本次评估采用的方法 根据本次评估的资产特性,以及由于我国目前市场化、信息化程度尚不高,难以收 集到足够的同类企业交易案例,不宜采用市场法评估;神火光明公司成立时间较短,取 得的土地尚未开发使用,尚未取得收益,收益预测的基础不具备,且未来开发利用的前 景不明确,不宜采用收益法预测;神火光明公司的财务资料和资产管理资料可以利用, 资产再取得成本的有关数据和信息来源较广,负债资料齐备,满足采用资产基础法评估 河南神火光明房地产开发有限公司股东全部权益评估 河南亚太联华资产评估有限公司 12 的要求. 评估人员根据本次资产评估目的,结合被评估资产的特点和采用的资产评估价值类 型,采用资产基础法对神火光明公司股东全部权益价值进行评估. 采用资产基础法确定神火光明公司股东全部权益的价值时,评估人员按照国家有关 法律、法规的要求,结合被评估资产的特点,根据不同的资产类别分别进行评估,然后 以单项加和的方法确定被评估资产的总价值,通过扣减经核实后的负债确定神火光明公 司股东全部权益的价值.现按不同的资产类型将评估方法简要介绍如下: (1) 流动资产的评估 ① 货币类资产:对库存现金主要通过监督盘点,采用倒推方法验证评估基准日的 现金余额,核对账簿、抽查记账凭证等程序进行核实,以经过清查核实后的账面值作为 评估值;对银行存款主要通过核对银行对账单、函证、余额调节、抽查记账凭证等程序 进行清查核实,以经过清查核实后的账面值作为评估值. ② 债权类资产:评估人员根据企业提供的各科目债权类资产评估明细表,通过查 阅账簿和记账凭证, 查阅股东会决议或采用相关替代程序进行核实; 通过对其核算内容、 账龄、业务性质及债务人资信、经营状况、历史往来状况等因素分析的基础上综合判断 各该款项的可收回资产或权益的金额, 据以确定评估值. 对于计提的坏账准备评估为零. ③ 存货类资产:包括在库周转材料和开发成本.评估人员根据企业提供的各类存 货评估明细表,在企业全面盘点的基础上,实施了抽查盘点,并核实存货的品质状况, 同时通过调查存货的内部控制制度、计价方法、成本结转流程、抽查记账凭证、计价测 试等程序核实存货的成本.在此基础上对原材料采用成本法评估,即以评估基准日各种 材料的市场价格为基础加计运杂费及其他合理费用确定评估值; 神火光明公司的开发成本主要为土地使用权及其他开发费用.对土地使用权以市场 法进行评估.市场比较法是在求取一宗待评估土地的价格时,根据替代原则,将待估宗 地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较,并依据实例已知的 价格,参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别,修正得出待估宗地的 评估时日地价的方法. A、测算公式 待估宗地价格=比较案例宗地价格*(估价对象情况指数/比较案例宗地情况指数) *(估价对象剩余使用年期系数/比较案例宗地剩余使用年期系数)*(估价对象估价基 准日地价指数/比较案例宗地交易日期地价指数)*(估价对象区域因素条件指数/比较 河南神火光明房地产开发有限公司股东全部权益评估 河南亚太联华资产评估有限公司 13 案例宗地区域因素条件指数) * (估价对象个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条 件指数) B、比较案例选取及因素说明 在广泛收集交易案例的基础上, 针对待估宗地的实际, 依据对照比较案例选取标准, 从众多的市场资料中选取与待估宗地同地区、同一供需圈,用途一致的3个交易实例作 为比较案例. (2) 长期股权投资的评估 评估人员根据企业提供的长期股权投资评估明细表,通过盘点,函证,查阅记账凭 证、有关投资协议、被投资单位公司章程、验资报告和会计报表等程序对各投资项目的 原始投资额、评估基准日余额、持股比例、投资收益计算方法和历史收益额等内容进行 核实,以资产基础法对控股子公司进行整体评估,确定其净资产的价值,与占被投资单 位的股权比例相乘确定长期股权投资的价值. (3) 设备类资产的评估 评估人员根据企业提供的设备评估明细表,通过对有关的合同、发票等权属证明材 料及相关会计凭证的审查核实,对其权属予以必要的关注,通过查阅有关的记账凭证、 设备购置发票,对其账面价值予以必要的核实.评估人员根据设备的特点和收集资料的 情况,主要采用成本法进行评估,基本公式为: 评估值=重置全价* 成新率 ① 重置全价的确定 设备购置价主要通过市场询价、查阅有关设备报价资料,以及评估人员根据收集的 相关价格资料确定;对于部分新近购进的设备,在核实其有关会计凭证的基础上,按照 企业的购买价确定其购置价;对于部分无市场价格的设备,按照替代原则参考同类设备 的购置价,技术进步程度较小的,以物价指数法来确定重置价. 对于形成固定资产所需时间较短、价值量小、不需要安装以及运杂费较低的一般设 备和电子设备,重置全价参照其购置价并结合具体情况综合确定其重置全价. ② 成新率的确定 对于形成固定资产所需时间较短、价值量小、不需要安装以及运杂费较低的一般设 备和电子设备,以其年限法成新率作为该设备的成新率. (4) 递延所得税资产的评估 评估人员核对了有关会计记录,了解递延所得税资产的形成过程.经核实,递延 河南神火光明房地产开发有限公司股东全部权益评估 河南亚太联华资产评估有限公司 14 所得税资产为神火光明公司计提资产减值准备所形成的,属于期后可抵扣事项,以评估 后该项资产或负债的可抵扣暂时性差异乘以当期所得税率作为评估值. (5) 负债的评估 评估人员根据企业提供的各负债项目评估明细表,通过查阅记账凭证、审阅合同、 函证、分析性复核等程序进行核实;若该债务预期会导致经济利益流出企业,则以经过 核实后的账面值作为评估值,若该债务并非企业实际承担的现实债务,则按零值计算. 八、评估程序实施过程和情况 (一) 接受委托 1、进行项目前期调查,明确评估目的、评估对象和评估范围、评估基准日等评估 业务基本事项; 2、进行项目风险评价和独立性与专业胜任能力分析,同意接受委托; 3、与委托方签订资产评估业务约定书; 4、指导企业对纳入评估范围的资产进行全面的清查核实和填报资产评估明细表, 要求企业提供涉及评估对象和评估范围的详细资料; 5、制定评估计划. (二) 现场调查、收集评估资料 1、评估人员进入现场,听取委托方及被评估单位有关人员介绍企业总体情况和被 评估资产的历史及现状,了解企业的财务制度、经营状况、固定资产技术状态等情况; 2、对企业提供的评估明细表进行查验,检查有无填列不全、项目不明确等情况, 并与企业有关财务记录进行核对; 3、在企业全面清查的基础上,评估人员根据企业提供的申报表对纳入评估范围的 资产进行全面的清查核实;清查的主要方式有:查阅账务记录、查阅有关合同、分析性 复核、与有关人员座谈、现场勘查和核实等; 4、根据现场实地勘查和清查核实的结果,要求企业进一步完善资产评估明细表, 以做到"表" 、 "实"相符; 5、对企业近年的经营状况、经营成果、资产状况进行分析; 6、收集本次评估所需资料,对被评估资产的法律权属予以必要的查验关注,对企 业提供的资料进行验证. (三) 评定估算、形成评估结论 评估人员对从现场收集的资料进行分析和汇总,通过市场调研和询价等程序收集市 河南神火光明房地产开发有限公司股东全部权益评估 河南亚太联华资产评估有限公司 15 场信息,按照前述的评估方法并结合评估对象的实际情况进行评定估算: 1、分资产类别进行分析、计算和评定估算,将各分项评估结果进行汇总,得出评 估结论; 2、分析评估结论,确认评估工作中没有发生重评、漏评等情况;考虑期后事项、 特殊事项等可能对评估结论产生重大影响的事项; 3、汇集资产评估工作底稿,审查复核各类评估工作底稿. (四) 编制和提交评估报告 1、撰写资产评估报告初稿,并进行评估机构内部三级审核; 2、在不影响对最终评估结论进行独立判断的前提下,与委托方或者委托方许可的 相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通; 3、向委托方提交资产评估报告. 九、评估假设 评估过程中遵循以下评估假设,当其中的假设条件不成立时,评估结论不成立,评 估报告将无效. (一) 一般假设 1、持续经营假设 即假定被评估资产按照目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使 用,或者在有所改变的基础上继续使用,相应确定评估方法、参数和依据. 2、交易假设 即假定被评估资产已经处于交易过程中,评估师根据被评估资产的交易条件等模拟 市场进行估价.交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设. 3、公开市场假设 即假定被评估资产将要在一种较为完善的公开市场上进行交易,交易双方彼此地位 平等,都有获取足够市场信息的机会和时间,以便于对资产的功能、用途及其交易价格 等做出理智的判断. (二) 特殊假设 1、 国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势和被评估资产所在地区社 会经济环境无重大变化,行业政策、法律法规、管理制度、税收政策、信贷利率等无重 大变化,企业主要管理人员、职工队伍、管理水平、主营业务、经营方式等与评估基准 日相比无重大变化. 河南神火光明房地产开发有限公司股东全部权益评估 河南亚太联华资产评估有限公司 16 2、 企业对申报评估的资产拥有完整的管理权、处置权、收益权. 3、 委托方及相关当事方提供的评估所需资料真实、合法、完整、有效. 4、 无其他不可抗力因素对评估对象及其所涉及资产造成重大不利影响. 十、评估结论 本公司评估人员根据国家有关资产评估的规定,本着独立、客观、公正、科学的 原则,采用资产基础法对神火光明公司申报的资产和负债进行了评估.根据以上评估 工作,依据评估结论成立的前提和条件,我们得出如下评估结论: 在评估基准日2013年12月31日,河南神火光明房地产开发有限公司申报评估的资 产总额为63,946.35万元,负债66,216.65万元,股东全部权益(净资产)-2,270.30万元; 评估后总资产为88,992.26万元,负债66,216.65万元,股东全部权益 (净资产) 22,775.61 万元.与账面价值比较,总资产评估增值25,045.91万元,增值率为39.17%,股东全部 权益(净资产)评估增值25,045.91万元,增值率为1,103.19%.资产评估结果汇总表如 下,评估结果的详细情况见资产评估明细表. 资产评估结果汇总表 评估基准日:2013 年12 月31 日 金额单位:人民币万元 项目账面价值 评估价值 增减值 增值率(%) A B C=B-A D=C/A* 100% 1 流动资产 62,339.37 86,131.36 23,791.99 38.17% 2 非流动资产 1,606.98 2,860.90 1,253.92 78.03% 3 其中:可供出售金融资产 4 持有至到期投资 5 长期应收款 6 长期股权投资 1,600.00 2,853.65 1,253.65 78.35% 7 投资性房地产 8 固定资产 6.35 6.62 0.27 4.25% 9 在建工程 10 工程物资 11 固定资产清理 12 生产性生物资产 13 油气资产 14 无形资产 15 开发支出 16 商誉 17 长期待摊费用 18 递延所得税资产 0.63 0.63 19 其他非流动资产 20 资产总计 63,946.35 88,992.26 25,045.91 39.17% 21 流动负债 66,216.65 66,216.65 22 非流动负债 河南神火光明房地产开发有限公司股东全部权益评估 河南亚太联华资产评估有限公司 17 23 负债总计 66,216.65 66,216.65 24 净资产(股东全部权益) -2,270.30 22,775.61 25,045.91 1,103.19% 评估结论与账面价值比较变动情况及原因: 与经审计后的账面价值比较,神火光明公司净资产评估增值25,045.91万元,增值率 为1,103.19%.经分析,评估增值的主要原因有: 1、存货评估增值23,791.99万元,增值率174.75%,增值的原因为位于永城市的 153,655.00平方米土地使用权购置日期较早,原始入账价值低,近年来随着永城市区的 开发,土地价格上涨所致. 2、长期股权投资增值1,253.65万元,增值率 78.35%, 增值的原因为全资子公司—— 许昌明锦置业有限公司的土地使用权总面积235,943平方米, 评估基准日市场价值高于其 原始入账价值所致. 3、设备类评估增值0.27万元,增值率4.26%.增值的主要原因为评估所采用的经济 耐用年限大于企业账面所采用的折旧年限. 十一、特别事项说明 以下为在已确定评估结论的前提下,评估人员在评估过程中发现的可能影响评估结 论,但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项: (一) 本评估结论没有考虑评估对象及其所涉及资产可能承担的担保、 抵押或如果 出售所应承担的税费等事项,以及特殊的交易方可能追加(或减少)付出的价格等对评 估结论的影响, 也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对 评估结论的影响.当前述条件及评估中遵循的评估假设和评估原则等发生变化时,评估 结果将会失效; (二) 委托方及相关当事方管理层和其他相关人员提供的与本次评估有关的所有 资料,是编制本报告的基础,如资料与事实不符,将可能造成评估结果失实; (三) 我们执行本次资产评估业务的目的是对被评估资产进行评估并发表专业意 见,对被评估资产的法律权属确认或发表意见不在我们的执业范围之内;提供被评估资 产法律权属证明资料并保证其真实性、合法性、完整性是委托方及相关当事方的责任, 我们的责任仅限于对被评估资产的法律权属予以必要的查验;本评估报告不具有对被评 估资产法律权属确认、发表意见或提供保证的能力; (四) 评估基准日后至评估报告有效期内, 若被评估资产数量及作价标准发生重大 变化,并对评估结论产生影响时,不能直接使用本评估结论,须对评估结论进行调整或 河南神火光明房地产开发有限公司股东全部权益评估 河南亚太联华资产评估有限公司 18 重新评估.我们不对评估基准日以后被评估资产价值发生的重大变化承担责任; (五) 除上述保证事项外, 神火光明公司及相关当事方承诺委估资产不存在其他任 何的对外贷款担保、抵押、重大未决诉讼、未决索赔、税务纠纷、商业汇票贴现等或有 事项,也不存在应予披露而未披露的重大财务承诺事项. (六) 评估过程中未考虑流动性对评估对象价值的影响. 评估报告使用者应充分考虑上述特别事项对评估结论产生的影响. 十二、评估报告使用限制说明 (一) 评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途; (二) 评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用; (三) 评估结论不应被认为是对被评估资产在评估目的下可实现价格的保证; (四) 评估报告使用者应将本评估报告作为一个整体使用, 不得摘录报告的部分内 容使用; (五) 本评估项目涉及国有资产, 在本评估报告未经国有资产管理部门备案并取得 相关批复文件前,本报告不得作为经济行为参考依据; (六) 除法律、 法规规定以及相关当事方另有约定外, 未经本评估机构及签字注册 资产评估师同意, 评估报告的全部或部分内容不得被摘抄、 引用或披露于任何公开媒体; (七) 评估报告的使用权归委托方所有, 未经委托方许可评估机构不随意向他人提 供或公开; (八) 本评估结论的使用有效期为一年, 即自评估基准日2013年12月31日起至2014 年12月30日止.超过评估结论的使用有效期后不得使用本评估报告. 十三、评估报告日 本项目评估报告日为:2014年3月25日. 河南神火光明房地产开发有限公司股东全部权益评估 河南亚太联华资产评估有限公司 19 (此页无正文) 注册资产评估师: 注册资产评估师: 河南亚太联华资产评估有限公司 法定代表人: 二 O一 四年三月二十五日河南神火光明房地产开发有限公司股东全部权益评估 河南亚太联华资产评估有限公司 20 评估报告附件 一、 河南神火集团有限公司股东决定 二、 评估基准日审计报告【文号:中兴华审字(2014)第(HN-009)号】 三、 委托方、被评估单位企业法人营业执照复印件 四、 评估对象涉及的主要权属证明资料 五、 委托方及相关当事方承诺函 六、 评估机构及注册资产评估师承诺函 七、 评估机构企业法人营业执照及评估资格证书复印件 八、 签字注册资产评估师资格证书复印件