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东汽馨苑二期住宅工程建设 工程定制建造管理成果
中国建筑第八工程局西南分公司东汽馨苑二期住宅项目部
【摘 要】：汶川地震后中建八局做为灾后重建中的一员，开赴德阳开始了与东方电气集团的长期 战略合作旅程。在经过东汽中小件制造厂房工程、东汽综合办公大楼工程的施工总承包之后，我们在与 东汽合作的第三个项目东汽馨苑二期住宅中创新了一种新的管理模式——定制建造管理模式。通过创新 模式，缩短了建设周期，取得了良好的经济和社会效益 【关键词】：定制建造 一体化 住宅
一、前 言
中建八局有限公司西南分公司系中建八局有限公司下属的七大直营公司之一，现总部位于成都市 高新区拉德方斯大厦，下设北京、武汉、重庆四个事业部。工程遍及北京、重庆两个直辖市及武汉、长 沙、成都三个省会城市。各专业匹配结构合理，现有职工1200余人，各专业技术管理人员1000余人。施 工经营范围涉及体育馆、机场、汽车制造、化工塑料、机械加工、邮政电信、食品饮料、医院、宾馆酒 店、餐饮娱乐、高 字楼、水利、公路等各个领域，具有集土建、安装、装饰一体化的总承包经营管 理能力。 近年来，西南公司以局总部及北京、天津、西南为依托，集其丰富的 经验、完备的专业技术 与追求卓越的服务理念，公司秉承“服务业主、奉献社会”的经营宗旨，致力于为用户提供高品质的服 务。成立以来共创鲁班奖三项、国优工程二项，詹天佑土木工程大奖一项，科技示范工程一项，奥运工 程建设劳动竞赛优秀科技成果、全国五一劳动奖状，首都劳动奖状，先进企事业单位、用户满意企业， 省市优质工程40余项，连年被评为当地（区）安全生产先进单位、地区建筑业企业AAA信誉企业、省、 市级文明单位。干一个工程，树一块招牌，闯一方市场，留一片口碑。中建八局西南公司人用他们的 智慧和激情、勤奋和汗水在一个又一个重大工程上彰显了中国建筑企业形象，树立起了质量和信誉的丰 碑。
二、项目背景
（一）项目产生的背景 2008年5月12日东方汽轮机有限公司（简称东汽）汉旺镇基地遭受毁灭性破坏，在德阳市委、市政 府支持下，在德阳市区内重建。 （二）项目概况 东汽馨苑二期项目位于德阳经济开发区中部，嘉陵江大桥和峨眉山路交汇处，分为A、B两个区， 占地约107余亩，由13幢32—33层的建筑群组成，地下设一层停车库。项目总建筑面积41万余平米，其 中：住宅3225户占建筑面积约30.5万平米；地下车位1661个占建筑面积6万多平米；配套商业3.8万平 米。 上万名员工住房提上议事日程，德阳政府高度重视，决定以招商引资 的方式，给予东汽合理的优惠政策、限定地价定向为安置受灾职工建设住房。
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1、项目特点 （1）住宅部分全部定向销售给东汽职工。 （2）地下车位和商业由我局自主策划、定价、面向市场销售。 （3）通过招拍挂取得的土地价格固定，为每亩50万。 （4）住宅销售价格锁定，为2750元/m2。 2、目标客户特点 （1）东汽员工收入在德阳排在前列。 （2）东汽员工法律意识强，履约能力强。 （3）价格低于市场价，购买意愿强。 （三）市场背景 1、西南为落实局调结构、转方式的精神，进行的经营模式创新。 2、东汽邀请中铁八局、中国五冶、中核置业、中建八局4家央企参与竞标，我局通过公开竞标取得 该项目。 （四）决策背景 1、背景分析 （1）市场调研、成本分析、风险分析、合作伙伴分析。 （2）住宅部分微利、车位部分略赔、商业部分盈利。 （3）社会效益、经济效益兼得。 （4）投资少、见效快、风险小。 2、决策过程及达到目标 （1）按照八局 会决定：该项目由西南公司组织 ，楷昕公司作为咨询顾问单位，委托山东中 建房地产公司出资成立德阳中建东润房地产开发有限公司（简称东润公司）作为开发实施的法律主体。 （2）东润公司对外代表开发企业，履行该项目法定的开发职能；与项目部一起完成建设内 容。 （3）该项目定性为“民生工程、政治工程”，确保与东汽合同的全面履约、把3225套住宅按期保质 保量移交给受灾职工。
三、内涵和做法
（一）第一阶段 项目策划 1、图纸设 划 图纸设计是影响效益较大的环节，政策性强，中间环节多，符合国家法律、符合地方规定、满足规 范、满足各项指标；有结构审查、抗震审查、节能审查、消防审查、人防审查、气象审查、规划审查等 等；先期可控，后期不可控特点尽量满足各项指标同时，成本最优。 （1）图纸策划依据 ① 国家法律、地方规定、行业规范 ② 中建八局与东汽合同 ③ 企业标准和设计条件 ④ 土地拍卖指标、土地规划指标和工程规划指标

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