佛山市房地产市场分析报告 2010 年 11 月
政府围追堵截
——禅桂地王重出江湖
楼价高烧不退
佛山楼市平稳发展——
目
第一部分 第二部分
录
土地资讯 1 宏观大势分析 5
一,全球经济 5 二,国内宏观经济 6 三,全国房地产市场环境 7 四,政策解读 10 五,佛山市城市规划及建设 13 六,宏观大势小结 18 第三部分 一级市场分析 19
一,土地市场整体情况 19 二,重点地块分析 21 三,小结 22 四,一级市场走势预测 23 第四部分 二级市场分析 23 一,禅城市场分析 23 二,桂城市场分析 30 三,南海市场分析 33 四,顺德市场分析 39 五,三水市场分析 47 六,高明市场分析 51 第五部分 第六部分 第七部分 三级市场分析 56 广告统计分析 58 大势预判 60
一,政策导向 60 二,市场走向 61 三,一秀地产观点 61
第一部分
国土局招牌挂土地速递
区域 地块名称 地块地址 总用地面积 (㎡)
土地资讯
用途
居住用地,兼
使用年限
拍卖底价 (万元)
拍卖时间/挂 牌竞价时间
2010 年 12 月 2 日上午 10 时
佛禅(拍) 2010-001
禅城区桂澜路西 侧,同济北路东侧
85935
容商业金融 业,办公,娱 乐用地 居住,兼容商
住宅 70 年, 商服 40 年
90000
禅城
佛禅(拍) 2010-002 禅城区魁奇路以 北,文华路以西 佛山市南海区西樵 29486.4
业金融,办公, 文化娱乐
住宅 70 年, 商服 40 年
27000
2010 年 12 月 3 日上午 10 时
南海
佛南(拍) 2010-022
镇崇南村第十六村 民小组"福仔塘" 地段 南海区罗村街道罗
20657.2
住宿餐饮兼容 批发零售用地
2010 年 12 月 肆拾年 1966 10 日上午 10 时正 城镇住宅
佛南(拍) 2010-026
村村兴塱大桥以 西,罗村大道北侧 "美居广场"地段
城镇住宅用地 98017.2 兼容批发零售 用地
用地为柒 拾年,批发 零售用地 为肆拾年 城镇住宅 44110
2010 年 12 月 1 日上午 9:30 至 10 时
佛南(拍) 2010-025
佛山市南海区里水 镇和顺沿江北路地 段 119667.4
城镇住宅用地 兼容批发零售 用地,其他商 服用地
用地为柒 拾年,批发 零售,其他 商服用地 肆拾年 53850 2010 年 12 月 3 日上午 10 时
佛南(拍) 2010-027
南海区狮山镇松岗 大道 97 号之一
批发零售兼容 5101.3 住宿餐饮及商 务金融用地 城镇住宅 肆拾年 2580
2010 年 12 月 14 日上午 10 时
佛南(拍) 2010-028
佛山市南海区狮山 镇松岗商业大道 "大布田"地段 65792.6
城镇住宅兼容 批发零售及其 他商服用地
用地为柒 拾年,批发 零售,其他 商服用地 为肆拾年 25900
2010 年 12 月 15 日上午 10 时
佛南(挂) 2010-097
南海区桂城街平西 村(土名)"福成 围"地段
广东省房地产业协会策划营销与经纪专业委员会主任委员单位 佛山市房地产业协会房地产中介专业委员会主任委员单位 广东省房地产估价师与房地产经纪人学会常务理事单位 佛山房地产业商会副会长单位
2010 年 11 月 3670.2 商服用地 25 年 6.25(元/ 月平方米) 27 日至 2010 年 12 月 28 日 上午 10 时正
1
佛南(挂) 2010-098
南海区桂城街平西 村(土名)"大四 方"地段 至 2056 年 12671.9 工业用地 10 月 15 日 止 城镇住宅 7867.8 商服用地 25 年
2010 年 11 月 6.25(元/ 月平方米) 27 日至 2010 年 12 月 28 日 上午 10 时正 2010 年 11 月 782.635 27 日至 2010 年 12 月 13 日 上午 10 时 2010 年 12 月 57467 21 日上午 10 时
佛南(挂) 2010-099
南海区狮山镇穆院 村委会
佛南(拍) 2010-029
佛山市南海区里水 镇草场村地段
城镇住宅用地 60491 兼容批发零售 用地
用地为柒 拾年,批发 零售用地 为肆拾年 城镇住宅
佛南(拍) 2010-030
南海区罗村街道联 星村委会"南区" 地段 12283.8
城镇住宅用地 兼容批发零售 用地
用地柒拾 年,批发零 售用地肆 拾年 城镇住宅 5530
2010 年 12 月 30 日上午 10 时
佛南(拍) 2010-031
佛山市南海区大沥 镇平地村委会地段
城镇住宅用地 42373.7 兼容批发零售 用地
用地柒拾 年,批发零 售用地肆 拾年 37862
2010 年 12 月 29 日上午 10 时 2010 年 11 月
佛南(挂) 2010-096
佛山市南海区狮山 镇原罗村果牧场地 段 城镇住宅 13125.9 工业用地 伍拾年 671.76
19 日至 2011 年 1 月 6 日上 午 10 时
顺德
佛顺(挂) 2010-032
佛山市顺德区伦教 世纪路北侧地块
8903.7
城镇住宅用地 兼容商服用地
用地 70 年, 商服用地 40 年
2010 年 12 月 3 3201 日上午 9: 30-10:00 时 从 2010 年 11
佛顺(挂) 2010-042
佛山市顺德区伦教 新熹三路北东侧地 块 28000 工业用地 50 年 1148
月 12 日至 2010 年 12 月 3 日上午 10 时 2010 年 11 月
佛顺(挂) 2010-043
佛山市顺德区伦教 新熹三路北东侧地 块 19975.41 工业用地 50 年 760
12 日至 2010 年 12 月 3 日上 午 10 时
广东省房地产业协会策划营销与经纪专业委员会主任委员单位 佛山市房地产业协会房地产中介专业委员会主任委员单位 广东省房地产估价师与房地产经纪人学会常务理事单位 佛山房地产业商会副会长单位
2
佛顺(挂) 2010-044
佛山市顺德区顺德 科技工业园中-1-2 地块 48383.95 工业用地 50 年 2608
2010 年 11 月 12 日至 2010 年 12 月 3 日上 午 10 时 2010 年 11 月 23479.9 商服用地 40 年 8881 12 日至 2010 年 12 月 3 日上 午 10 时 住宅用地 70 年, 商住 用地 40 年 住宅用地 70 年, 商住 用地 40 年 城镇住宅 用地 70 年, 商服用地 40,公园与 绿地 50 城镇住宅 9815.81 城镇住宅用地 兼容商服用地 用地 70 年, 商服用地 40 年 4418 65626 3200 3201 2010 年 11 月 6 日至 2010 年 12 月 3 日上午 10 时 2010 年 11 月 18 日至 2010 年 12 月 8 日上 午 10 时 2010 年 11 月 18 日至 2010 年 12 月 8 日上 午 10 时 2010 年 11 月 18 日至 2010 年 12 月 8 日上 午 10 时 2010 年 12 月 243008.14 工业用地 50 年 8166 22 日上午 9: 30-10:00 时 城镇住宅 108175.12 城镇住宅用地 兼容商服用地 用地 70 年, 商服用地 40 年 批发零售用地 4948.09 (加油加气 站) 20 年 697 64906
佛顺(挂) 2010-049
佛山市顺德区龙江 镇豪俊材料城一期 地块
佛顺(挂) 2010-032
佛山市顺德区伦教 世纪路北侧地块
8903.73
城镇住宅用地 兼容商服用地
佛顺(挂) 2010-041
佛山市顺德区北滘 镇三桂大道地块
11368.54
城镇住宅用地 兼容商服用地
佛顺(挂) 2010-051
佛山市顺德区大良 街道云近东区 30, 31 号地块 83321.23
城镇住宅用地 兼容商服用 地,公园与绿 地
佛顺(挂) 2010-029
佛山市顺德区杏坛 镇齐杏社区居委会 建设西二路西 9 号 佛山市顺德区顺德
佛顺(挂) 2010-050
科技工业园(穗香 片) SX-2-3, SX-2-5 之一地块 佛山市顺德区容桂
佛顺(挂) 2010-052
街道小黄圃居委会 德胜河南岸,太澳 高速以东 佛山市顺德区大良 街道办金沙大道顺 峰加气站地块 佛山市顺德区北滘 镇新城区 D-3 地块
2010 年 12 月 22 日上午 9: 30-10:00 时
佛顺(挂) 2010-047
2010 年 12 月 22 日上午 9: 30-10:00 时 2010 年 12 月
佛顺(挂) 2010-048
26782.69
商服用地
40 年
6171
22 日上午 9: 30-10:00 时
3
广东省房地产业协会策划营销与经纪专业委员会主任委员单位 佛山市房地产业协会房地产中介专业委员会主任委员单位 广东省房地产估价师与房地产经纪人学会常务理事单位 佛山房地产业商会副会长单位
2010 年 11 月 佛三(挂) 2010-018 广东佛山三水工业 园区南边 C 区 2 号 22 日上午 8:30 62335.4 工业用地 50 2805 时至 2010 年 12 月 3 日下午 4:00 时 2010 年 12 月 佛三(挂) 2010-022 佛山市三水中心科 技工业区芦苞园 D 区 42 号 13333.3 工业用地 50 390 23 日上午 8:30 时至 2011 年 1 月 5 日下午 4:00 时 2010 年 12 月 23 日上午 8:30 24257.2 工业用地 50 964 时至 2011 年 1 月 5 日下午 4:00 时 2010 年 12 月 佛三(挂) 2010-024 广东佛山三水工 业园区 D 区 33 号 23 日上午 8:30 20077.1 工业用地 50 579 时至 2011 年 1 月 5 日下午 4:00 时 佛山市三水区白坭 佛三(挂) 2010-025 镇"国家火炬计划 佛山电子电器产业 基地南区"168-2 号
佛明
三水
佛三(挂) 2010-023
广东佛山三水工业 园区 D 区 32 号
2010 年 12 月 23 日上午 8:30 56492.7 工业用地 50 1641 时至 2011 年 1 月 5 日下午 4:00 时
为 2010 年 12 月
高明区更合镇(合 水)小洞工业园合 和大道以北,三十 米路以西 高明区更合镇(合 水) 合和大道以南, 中德不锈钢以东 高明区更合镇(合 29430
工业用地
高明
(挂)2010-00 17
66441.46
工业用地
50 年
1362.05
9 日 8:30 至 2010 年 12 月 22 日 15:30 2010 年 12 月 9
佛明 (挂)2010-0 017
50 年
603.315
日 8: 至 2010 30 年 12 月 22 日 16:30 2010 年 12 月 9
佛明(挂) 2010-020
水)小洞工业园合 和大道以北,三十 米路以东
111504.67
工业用地
50 年
2285.85
日 8: 至 2010 30 年 12 月 22 日 10:30
广东省房地产业协会策划营销与经纪专业委员会主任委员单位 佛山市房地产业协会房地产中介专业委员会主任委员单位 广东省房地产估价师与房地产经纪人学会常务理事单位 佛山房地产业商会副会长单位
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佛山市高明区荷城 佛明(挂) 2010-023 街道(富湾)荷富 路以西,蓬山路以 北 A 地块 佛山市高明区荷城 佛明(挂) 2010-024 街道(富湾)荷富 路以西,蓬山路以 北 B 地块 佛山市高明区荷城 佛明(挂) 2010-025 街道(富湾)荷富 路以西,蓬山路以 南 20970.16 工业用地 50 年 492.8 48937.15 工业用地 50 年 1150.02 56081.98 工业用地 50 年 1317.93
2010 年 12 月 15 日 8:30 至 2010 年 12 月 28 日 10:30 2010 年 12 月 15 日 8:30 至 2010 年 12 月 28 日 15:30 2010 年 12 月 15 日 8:30 至 2010 年 12 月 28 日 16:30
资料来源:佛山市国土局五区分局
第二部分
宏观大势分析
明年全球经济或放缓
一,全球经济——欧版"量化宽松"蠢蠢欲动
爱尔兰债务危机的爆发让市场再次产生恐慌,虽然欧盟迅速做出救助爱尔兰 的决定,但连日来恐慌心理仍然向意大利,葡萄牙等国家蔓延.在这个背景下, 欧洲央行可能推出"量化宽松"货币政策,来应对危机. 联合国经济与社会事务部 12 月 1 日在纽约联合国总部发布了 《2011 年世界经 济形势与展望》报告中的展望部分.报告预测,世界生产总值的增长将从 2010 年 的 3.6%下滑到 2011 年的 3.1%,中国经济增长也将有所放缓,但仍将以 8.9%领跑 世界. ——由爱尔兰诱发的第二轮欧洲债务危机,或将使欧洲央行步美国的后尘, 实施"量化宽松"政策,即通过开动印钞机,增加市场资金的流动性以稳定金融 市场.若欧盟和美国两大经济实体同时推行"量化宽松"货币政策,不但对其自 身经济刺激效果不佳,而且会形成一场全球性的通胀海啸,再度冲击正在稳步复 苏的全球经济.
广东省房地产业协会策划营销与经纪专业委员会主任委员单位 佛山市房地产业协会房地产中介专业委员会主任委员单位 广东省房地产估价师与房地产经纪人学会常务理事单位 佛山房地产业商会副会长单位
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二,国内宏观经济——经济增长偏热 1,11 月 PMI 再呈升势
货币政策趋稳
2010年 月 度 PMI指 数 走 势
60 55.7 55 55.8 53.9 50 52 52.1 51.2 55.1 51.7 53.8 54.7 55.2
45
40 10.1 10.2 10.3 10.4 10.5 10.6 10.7 10.8 10.9 10.10 10.11
数据来源:国家统计局
12 月 1 日,中国物流与采购联合会(CFLP)发布的 11 月中国制造业采购经理 指数(PMI)为 55.2%,高于上月 0.5 个百分点.自 2009 年 3 月以来,该指数已连 续二十一个月位于临界点——50%以上的扩张区间,表明中国制造业经济总体继续 呈现稳步增长的上升态势,增速较上月略有加快. 2,10 月 CPI 创 25 个月新高
CPI月 度走势图
同比增长 5% 4% 3% 2% 1% 0% 10.1 10.2 10.3 10.4 10.5 10.6 10.7 10.8 10.9 10.10 1.8% 2.5% 2.3% 2.8% 3.1% 2.9% 3.3% 3.5% 3.6% 4.4%
数据来源:国家统计局
中国国家统计局 11 月 11 日公布系列宏观经济指标,数据显示,中国 10 月居 民消费品价格指数(CPI)同比增 4.4%,增速明显高于 9 月的 3.6%.10 月 CPI 同 比涨幅创出 25 个月新高. 统计局称,1-10 月累计 CPI 同比增 3.0%,增速虽然高于 1-9 月的 2.9%,但仍 然符合今年全年 3%左右的调控目标.
广东省房地产业协会策划营销与经纪专业委员会主任委员单位 佛山市房地产业协会房地产中介专业委员会主任委员单位 广东省房地产估价师与房地产经纪人学会常务理事单位 佛山房地产业商会副会长单位 6
3,10 月信贷投放超预期
(亿元) 15000
央行再次收紧货币
2010年 月 度 新 增 人 民 币 贷 款 走 势
10000
5000
0 10.01 10.02 10.03 10.04 10.05 10.06 10.07 10.08 10.09 10.10
数据来源:国家统计局
中国人民银行 11 月 11 日发布的数据显示, 月份中国新增人民币贷款达 5877 10 亿元,数据虽较 9 月份的 5955 亿元略有减少,但比去年同期多增 3347 亿元.数 据同时显示,10 月份货币供应增量在上月出现环比下降现象后再度出现反弹.在 上述背景下,中国人民银行分别在 11 月 10 日和 19 日两度宣布上调存款类金融机 构人民币存款准备金率 0.5 个百分点. ——良好的出口经济数据展现我国宏观经济不断走好的态势,而持续多月的 高通胀和过剩的资金流动性,则为宏观经济带来不少的负面影响.在全年经济增 长得以保障的基础上, 央行接连上调存款准备金率, 表明宏观调控的重点已由 "保 增长"转向"防通胀"和"调结构" ,而货币政策也正从适度宽松转向稳健并逐步 收紧的方向.
三,全国房地产市场环境——成交急剧萎缩 1,北京
价格居高不下
根据监测数据显示,11 月北京商品期房住宅(不含保障性住房)成交 119.09 万㎡,环比上月上升 30.0%;成交均价方面,11 月商品住宅的成交均价为 19895 元/㎡,环比上月微涨 1.2%.
广东省房地产业协会策划营销与经纪专业委员会主任委员单位 佛山市房地产业协会房地产中介专业委员会主任委员单位 广东省房地产估价师与房地产经纪人学会常务理事单位 佛山房地产业商会副会长单位
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2010年北 京商 品住宅 月度 成交情 况
(万平方米) 140 120 100 80 60 40 20 0 10.01 10.02 10.0310.04 10.0510.06 10.07 10.08 10.09 10.1010.11 面积 均价 19000 18000 21000 20000 (元/平方米) 23000 22000
数据来源:CREIS 中指数据
2,上海 根据监测数据显示,11 月份上海商品住宅成交 86.8 万㎡,环比下降 34.2%; 成交均价为 22424 元/㎡,环比微升 2.5%.
2010年 上海商 品住宅 月度成 交情况
(万平方米) 140 120 100 80 60 40 20 0 10.01 10.02 10.03 10.04 10.05 10.06 10.07 10.08 10.09 10.10 10.11 成交面积 成交均价 19000 18000 21000 20000 (元/平方米) 23000 22000
数据来源:楼市专评网
3,广州 根据阳光家缘网站的监测数据显示,11 月份广州十区一手住宅网签面积为 38.0 万㎡,环比上月大幅下滑 75.7%;网签均价继续下跌,11 月网签均价为 13068 元/㎡,环比上月下跌 1.4%.
广东省房地产业协会策划营销与经纪专业委员会主任委员单位 佛山市房地产业协会房地产中介专业委员会主任委员单位 广东省房地产估价师与房地产经纪人学会常务理事单位 佛山房地产业商会副会长单位
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2010年广 州十 区 住宅 月度 网 签情 况
(万平方米) (元/平方米) 180 14000 160 140 13000 120 100 12000 80 60 11000 40 20 0 10000 10.0110.0210.0310.0410.0510.0610.0710.0810.0910.1010.11 面积 均价
数据来源:广州阳光家缘网站
4,深圳 根据深圳市规划和国土资源委员会网站监测数据显示,11 月份深圳住宅成交 面积 23.3 万㎡,环比下滑 43.0%;成交均价继续下探,11 月成交均价为 18039 元 /㎡,环比下跌 7.9%.
2010年 深 圳 月 度 住 宅 成 交 情 况
(万平方米) 50 40 30 20 10 0 10.0110.0210.03 10.0410.0510.0610.0710.08 10.0910.1010.11 成交面积 均价 (元/平方米) 25000 23000 21000 19000 17000 15000
数据来源:深圳市规划和国土资源委员会网站
----11 月份,四大一线城市的住宅市场成交量出现大面积的萎缩,仅北京能 够保持成交量继续上升,上海,广州和深圳的成交量都有超过 30%以上的跌幅;成 交价格方面,四大一线城市依然在高位徘徊,广州和深圳出现小幅下滑,北京和 上海则继续上扬.总体而言, "9.29 新政"以及后续调控政策对楼市的影响,目前 仅限于抑制需求,楼价并未得到打压.
广东省房地产业协会策划营销与经纪专业委员会主任委员单位 佛山市房地产业协会房地产中介专业委员会主任委员单位 广东省房地产估价师与房地产经纪人学会常务理事单位 佛山房地产业商会副会长单位
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四,政策解读 1,住建部督办地方政府限购令有望扩大 11 月 3 日下午,苏州"限购令"正式出台!苏版"限购令"不同于南京,不 是限购第三套,而是只能新增限购一套.这意味着,即不管你手上几套,现在只 能再买一套.另外,此次出台的苏版调控细则重申了"开发商申报的楼盘价格 3 个月内不准涨价"的规定! 自 2009 年底新一轮房地产调控政策启动以来, 住建部已经建立起了一套以 14 个重点城市为核心的房价监测体系,而这 14 个城市,实际上是住建部第一轮督办 限购令的依据所在.而现在,督办限购令的范围已经超出了这 14 个城市. 自 11 月 3 日开始,限购的楼市地图上,或许将出现一幅崭新的阵容,前述住 建部官员强调,住建部对于城市限购的督办,是以房价上涨压力较大为标准,而 不是以 14 个重点监测的城市名单为标准. 一秀解读: "限购令"从需求端入手,严厉遏制了投机投资购房,迅速在市场 上收到明显成效.各地政府接连出台"限购令" ,显现出本轮调控"杀跌高房价" 的决心.14 城市"限购令"的陆续出台并不是完结篇,苏州"限购令"的出现是 否预示着新一批房价过快上涨的城市"限购令"的出台. 2,有关部委酝酿行政干预楼市 从有关渠道获悉,有关部委正着手制定相关管理办法,根据该办法,价格主 管部门将可以对房价进行直接行政调控. 据了解,该办法的核心内容包括:当房价出现较大幅度上涨时,经省级人民 政府同意,省级物价部门有权直接出手限制商品房销售价格,如直接限制利润水 平,直接限定销售价格等. 值得注意的是,在运用《价格法》对房地产市场进行调控方面,一些地方政 府已经有所尝试.在今年 9 月 1 日起实行的《深圳市房地产市场监管办法》中就 明确规定:房地产市场价格总水平出现剧烈波动等异常状态的,价格综合管理部 门可以会同有关部门对相关房地产开发企业,采取公告,会议,书面通知,约谈 等方式给予提醒告诫,对经提醒告诫仍未规范价格行为,违反价格法律法规的, 由价格监督执法部门依法进行处罚.
广东省房地产业协会策划营销与经纪专业委员会主任委员单位 佛山市房地产业协会房地产中介专业委员会主任委员单位 广东省房地产估价师与房地产经纪人学会常务理事单位 佛山房地产业商会副会长单位 10
一秀解读:无论是早前的"限购令"还是酝酿中"价格干预" ,都只是政府短 期打压高房价的措施,对房地产市场的长远健康发展并无益处.政府通过有形的 手直接"操控"市场,对仍未成熟而且混乱的房地产市场能起到"拨乱反正"的 作用. 3,央行月内两次上调存款准备金率 中国人民银行 10 日晚间宣布,自 2010 年 11 月 16 日起,上调存款类金融机 构人民币存款准备金率 0.5 个百分点. 中国人民银行 19 日晚间发布消息称,为加强流动性管理,适度调控货币信贷 投放,从 2010 年 11 月 29 日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个 百分点. 这是一个多月以来,央行第三次上调存款准备金率,也是年内第五次上调, 累计上调达 2.5%.此次上调之后,一些大型金融机构的准备金率已经高达 18.5% 至 19%的历史高位.央行称,此举旨在加强流动性管理,适度调控货币信贷投放. 一秀解读:央行在九天之内两次提高存款准备金率,这样密集的动作近年来 非常少见;国内物价指数的不断攀升以及市场资金流动性的泛滥,正是央行频繁 使用存款准备金率的重要因素.相比于"加息"而言,提高存款准备金率的时效 性更迅速,收紧市场流动性的效果更直接,而加息的效力显现会有一定的滞后性. 4,银监会剑指变相贷款 逐笔核查房地产信托 近日,银监会向各地银监局及信托公司内部下发《信托公司房地产信托业务 风险提示的通知》 ,要求各家信托公司立刻对房地产信托的合规性和风险状况进行 自查,同时,要求各银监局工作人员逐笔对房地产信托业务进行核查. 根据《通知》 ,银监会要求各家信托公司立刻对房地产信托的合规性和风险状 况进行自查.此外, 《通知》要求各银监局督促信托公司在开展房地产信托业务时 审慎选择交易对手,合理把握规模扩张,加强信托资金运用监控,严控对大型房 企集团多头授信,集团成员内部关联风险,积极防范房地产市场调整风险.按照 银监会要求,各银监局将于 12 月下旬对房地产信托的核查及处理结果书面上报银 监会. 一秀解读:这个通知主要是为了提示信托公司关注房地产业务的风险.到了
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年底,信贷指标几近枯竭,银行对开发商的资金口子基本堵住了,而信托公司不 能留尾巴.今年以来银监会几乎每个季度都展开一场对房地产信托业务的专项调 查和压力测试,督促信托公司在开展房地产信托业务时审慎选择交易对手,加强 信托资金运用监控. 5,住建部:房地产调控存在六大难题 住房和城乡建设部副部长仇保兴 26 日表示,当前中国房地产价格波动前所未 有,调控压力前所未有,我们要对房地产泡沫衡量和警戒,制作货币投放与房价 波动的定量分析模型,对地方政府调控房地产市场进行评价,监测和激励. 我国房地产调控的难度主要包括 6 个方面:一是中国城镇化发展带来的刚性 需求,住房刚性需求旺盛,所以调控难度非常大;二是民间资本投资领域过窄; 三是全球化的热钱涌动与人民币升值预期相结合;四是房产持有环节税收制度缺 失;五是地方政府对土地财政的依赖;六是中国各地区之间经济发展差距十分巨 大. 一秀解读:在"六座大山"的重压之下, "轮番轰炸"的房地产调控政策依然 没有将房价真正的打下去,究其原因,就是"一刀切"的办法调控房地产市场, 对地区差异十分巨大的中国来说很难有非常好的效果.房地产调控需要中央,地 方以及各部门之间的协同,需要给地方政府政策"工具包" ,包括土地,金融,财 税政策等多重手段. 6,亚运期间建筑停工,禅桂中心区楼房供应缩水 根据佛山市政府 11 月 1 日发布的《关于亚运会期间佛山市实施机动车交通管 理和建设工地等扬尘控制临时措施的通告》 ,从今天开始禅桂新核心控制区域内停 止一切建筑,拆迁,市政建设等施工工程.与广东省亚运停工的相关方案相比, 佛山落地政策中的实施区域显得相对"温柔"些. 其核心控制区域为:禅城区除南庄以外的区域;南海区为桂城街道东至桂澜 路,南至佛山水道(禅城与桂城交界水道),西至南一路,北至海八路的区域;东平 新城区为东至华阳路,南至富华路,西至汾江路南延线,北至东平水道. 一秀解读:目前市场正处于深度的房地产市场调控期,市场观望情绪浓烈, 年底短期内的供不应求难以再度推高楼价.但是 11,12 月份禅桂中心区包括万科
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金域蓝湾,利海尖东半岛,岭南天地,依云水岸以及保利东湾等多个高端楼盘将 成为市场上的主角;预期在成交结构的影响,禅桂中心区的楼价年度还会迎来一 轮的冲高. 7,高明上调"豪宅税"新标准 根据今年上半年高明楼市的最新成交均价,本月高明区地税部门对下半年普 通住宅享受契税优惠政策标准进行了更新,即"豪宅税"的征收标准由上半年的 4752 元/㎡调至 6056.47 元/㎡(按套内面积计算) . 一秀解读:这是继 8 月份顺德,南海,三水三区上调下半年豪宅税征收标准 后,高明本月也对豪宅税的征收标准大幅提高.一年一调整的豪宅税犹如房价"风 向标" ,豪宅税征收标准的提高,一方面反映出高明楼价较去年已有大幅攀升,另 一方面则减轻购房者的税费负担.
五,佛山市城市规划及建设 1,佛山陶瓷总部特区破土动工 乘着第 108 届中国进出口商品交易会(简称"广交会" )与第 16 届陶博会双 展会东风,佛山陶瓷总部特区已正式动工,预计 2011 年春节前全部竣工.
据了解,总部特区位于佛山南庄紫洞大道,中国陶瓷产业总部基地旁,交通 便利,距离佛山一环仅 5 分钟车程.总部特区是由佛山市禅城区南庄镇南庄集团 有限公司投资,佛山市惠德物业发展有限公司运营,一期项目占地 30 多亩,总建 筑面积达 4 万多平方米,是紧靠中国陶瓷产业总部基地的特殊区域,意在借势陶
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瓷总部,协助进驻企业提升品牌,做大做强. 一秀解读:按照一期总部特区的规划,将建有广东省第一家陶瓷文化特色主 题酒店,还建有 4 栋绝版总部大楼.将总部经济与文化产业的相结合,正符合当 前"四化融合,智慧佛山"全新发展战略的要求;整个陶瓷总部特区的建设将与 北部的中国陶瓷总部产业基地以及佛山国际水暖城形成互补,并实现相辅相成, 相得益彰. 2,以三大产业文化为抓手 加快文化强镇建设 禅城区提出的文化产业发展规划中,南庄的战略性新兴产业基地和岭南生态 水乡是重要的组成部分,今后我镇将以"新兴产业文化""生态旅游文化" "现 , , 代陶瓷文化"为主要抓手,加快文化强镇的建设. 根据禅城区的文化产业规划,今后南庄的文化建设将与经济建设相融合,目 标是"发展三大产业文化,建设一个服务体系" .一是,依托生态文化,培育低污 染,低排放,高效益的先进制造业,培育禅城特色的新兴产业文化.其中,战略 性新兴产业基地的建设包括国际化生活和产业社区,新能源汽车产业园,LED 产 业园,新材料及生物质能源产业园,数码动漫产业园. 二是,充分利用南庄生态资源的天然优势,发展生态旅游文化.重点推进南 庄生态休闲区,罗南生态园的建设,并以各种文化产业开发形式,大力发展生态 运动,生态娱乐,旅游度假,美食茶艺等度假休闲体验项目,打造具有南庄特色 的"生态旅游节" . 三是,坚持发展会展经济,总部经济,发展现代陶瓷文化,让"中国建陶第 一镇"风采依然.现阶段,南庄的陶瓷业界正重点推进陶瓷价格指数的制定,这 个工业与文化相结合的重要举措代表了今后我镇陶瓷业的发展趋势. 一秀解读:随着禅城文化产业发展规划的出台,包括南庄在内的一镇三街道 的产业发展都换上了新的"经济名片" ;通过把文化元素融入到产业转型上,借助 新兴三大产业文化的建设,将使一直以传统产业为龙头的南庄经济"容光焕发" . 此外产业的升级换代在提振经济的同时,南庄优美的生态环境也会重出天日. 3,三水再造中心城 河口滨江豪宅价值凸现
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自佛山市第十三届人大五次会议召开,提出"实现跨越式发展","力争三 年再造一个经济新三水"以来, 三水区委, 区政府表露了"三年再造经济新三水" 决心,广佛同城,珠三角一体化和佛山与港澳的合作将推动三水更快更大地发展. 按照西南组团建设规划,三水区中心城区将形成南至北江,北至云东海湖的 生态绿轴,加以各片区景观节点的改造,形成前临北江,背依山水大湖的城市格 局.随着广佛肇轻轨铁路的开通,加上文塔公园,森林公园,滨江公园,文化活 动中心,图书档案馆,公共卫生大楼等大型市政配套的集中建设,届时将形成大 西南全新居住板块.三水中心城雏形悄然呈现,随着市政配套,生活配套,休闲 娱乐设施,文化设施的不断"涌入",三水中心城新貌愈发清晰,一河两岸画面 逐渐显现. 一秀解读:河口片区处于三水新城核心中轴,随着周边旧城改造升级和旧厂 房集体搬迁,河口片区的新城市核心生活价值将不断攀升,周边商住土地正陆续 出让挂牌,土地的价格也不断走高,城市核心向心力逐步加强,未来河口片区将 引领三水高端生活风范,也将成为三水置业新的热点. 4,顺德最大货运港建设启动 将成重要物流基地 顺德最大的货运港——了哥山港建设全面启动.顺德区建设工程交易中心已 经开始对了哥山港区本港作业区通用码头工程进行招标,招标工程总价约 2.6 亿 元.据悉,这是了哥山港区建设首期工程之一,港区全部建设计划三年全部完成, 届时将成为顺德西部生态产业园重要物流基地. 整个项目的首期用地规模 600 亩,其中 300 亩用于码头堆场建设,300 亩用于 物流中心建设;首期码头岸线长度 500 米,按 3000 吨级内河多用途码头进行规划 建设.了哥山港区建成后将成为顺德最大的货运港口.作为头炮,通用码头工程 将建设通用泊位 4 个,建设规模均为 3000DWT 级泊位.目前,顺德区建设工程交 易中心已经开始对该工程进行招标. 一秀解读:了哥山港区所在的杏坛及与其毗邻的均安都没有大型的货运码头. 目前,杏坛与均安都被纳入顺德西部生态产业园范围,其今后的发展急需新的物 流支持.了哥山港区,将发挥水运成本低,运输量大的优势,成为顺德西部生态 产业园重要的物流基地.
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5,南海启动三大片区城市更新行动计划 南海吹响城市更新计划"号角" ,未来 3 到 5 年将在全区三大片区改造 4 万亩 土地,预计将拉动千亿元投资,为南海扩展新的城市发展空间.本月,南海出台 了南海城市更新行动计划(2010-2015 年) . 该计划根据"中枢两翼,核心带动"发展战略,围绕"东翼" "中枢""西 , , 翼"三大片区的城市功能和产业定位开展连片改造. ①"东翼"片区 :更新范围包括桂城街道,里水镇以及大沥镇虹岭路以东区 域,定位是"金融商贸,产业总部,都市生态,人才高地" ,改造要求是"优化提 升" .依托广佛同城前沿阵地 和广佛路沿线"黄金走廊"的区位优势,广东金融 高新技术服务区和广东都市型产业基地等产业优势,金沙洲和三山岛的环境优势, 打造为"金融新城,总部新城,生态新城" . ②"中枢"片区: 更新范围包括狮山镇,罗村街道,大沥镇虹岭路以西区域, 丹灶镇南海工业园,定位是"制造基地,交通枢纽,产业智库" ,改造要求是"加 快崛起" .依托南海经济技术开发区,广东新光源产业基地,南海工业园的集聚优 势,南海大学城,佛山科学技术学院等科教优势,借力佛山轨道枢纽的建设契机, 打造为"产业城,枢纽城,智慧城" . ③"西翼"片区:更新范围包括九江镇,西樵镇以及丹灶镇除南海工业园以 外区域,定位是"文化旅游,物流商贸,生态休闲" ,改造要求是"突围提速" . 发挥西樵山和西岸,丹灶仙湖的旅游资源,西樵黄大仙圣境, "文康武鸿"故里, 九江侨乡水乡的人文资源,以及九江水陆枢纽和深水河港的物流资源优势,打造 为"旅游新城,物流新港,休闲胜地" .
一秀解读:从"三旧改"造到"城市更新"都是一脉相承的,都是实现由旧
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到新的转变以及城市资源的优化配置.三大片区充分发挥自身优势,形成东部-金融商贸,中部--制造基地,西部--物流旅游的错位发展,同时实现相互借力, 助力,共同扭成一股协调发展的合力,实现南海的"旧貌换新颜" . 6,季华货仓变身"时尚城" 明年 1 月上旬,曾经的季华货仓超市将"变身"为时尚城.投资方有关负责 人介绍,目前改造已完成 90%,未来的时尚城将是一个集购物,休闲,饮食,娱乐 为一体的时尚百货商城. 改造后的时尚城,营业面积达 1.6 万平方米,投资金额达 3000 多万元,将是 佛山第一家大型时尚城百货.招商工作从 8 月开始,目前已经基本结束,预计明 年 1 月上旬开业,在季华商圈,市民也多了一个购物消费的选择. 一秀解读:禅桂中心城区目前有祖庙,东方广场,季华和桂城四大商圈.四 大商圈的定位有所差别,服务城南片区以及未来的"季华路总部第一街"的季华 商圈,主打中高端消费人群,而根据时尚城的定位,未来主打将是中青年消费人 群,将一定程度上弥补季华路上这一消费群体的空白. 7,禅桂西翼亮出"枢纽门户" 佛山西站枢纽的建设即将激活略显沉寂的罗村南部片区.从罗村街道规划部 门获悉,借助南海区西站枢纽城的构想,罗村南部片区将以"枢纽门户"的现代 都市形象崛起在禅桂西翼.
罗村规划办有关负责人介绍:罗村将在南部规划新城建设,充分利用佛山西 站轨道枢纽的辐射功能,使这个区域成为禅桂西翼的现代都市区. 从规划图上看到,从拟建中的佛山西站出发,经罗村大道,行进 3 公里左右 就能到达罗村南部片区.但罗村街道正在考虑将镇级主干道的罗村大道提升为城
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市主干道进行改造提升,以满足通行要求. 一秀解读:按照目前的城市发展趋势,罗村城区向南拓展成为必然,南部片 区是低碳环保的电光源产业基地,并将一跃成为华南地区的新光源高地,必将带 来高素质人才的聚集,因而罗村的城市发展也将从传统城镇体系的发展思路走向 都市区的转变. 8,新荷城计划:5 年投 9 亿 根据建设"新荷城计划" ,未来的 5 年高明区荷城街道将投入 88752 万元进行 市政基础设施建设,包括市政道路建设,绿道网及园林绿化建设,路灯建设等方 面,让 5 年后的"新荷城"成为生态宜游之城,八方宜商之城和人居环境优秀宜 居之城. 提出目标同时,该计划还明确每年要完成的任务.其中今年在市政道路方面, 投资 900 万元实施蓬山东路白土屋村道的工程建设等;绿化建设方面投资约 1000 万元进行 5.4 公里绿道网及蓬山路绿化建设;路灯建设方面,投资约 200 万元进 行兴洲路,西安医院一带及蓬山路段的路灯建设. 一秀解读:荷城街道作为高明经济,文化,政治中心,经多年的打造其市政 基础设施建设取得一定成效,但与周边经济社会建设水平较高的地区相比,仍存 在市政基础设施不完善等问题, "新荷城计划"有望解决这一问题,提升荷城的整 体城市形象.
六,宏观大势小结 出口数据的走好,显示宏观经济继续回暖的态势,然而在 CPI 节节攀升以及 市场上资金流动性过剩的背景下,月内两提存款准备金率则表明货币政策开始转 变的预兆. 继 9.29 新政限贷从严到各地限购陆续出台,再到央行的加息和上调存款准备 金率以及房地产信托的收紧,政府在不断对开发商资金实施"围追堵截" ,从各个 源头"拧死"开发商的融资渠道以实现打压房价的目标. 然而调控政策的效力却一次又一次地倒在依然居高不下的房价之下,购房需 求虽被抑制,开发商资金链虽被"冻结" ,但是在与政府之间的博弈中,开发商还
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是占据上风,房价短期大幅下跌的可能性几乎不存在.
第三部分
一,土地市场整体情况
一级市场分析
1,整体成交情况——计划出让量 44.87 万㎡,实际成交 41.6 万㎡ 由佛山国土局网站数据统计可知,11 月佛山共有 20 宗地推出,总出让面积达 53.46 万㎡,出让量环比 10 月减少了 74.89 万㎡;而实际成交 19 宗,成交面积为 41.6 万㎡,面积成交率为 77.8%,成交面积环比 10 月减少了 73.43 万㎡,环比下 降了 63.8%.11 月份禅城,高明均有一宗土地流拍,并且都是大面积的商住用地, 由此可以看出,在市场对政策的消化还没过的时候,开发商拿地会相对较谨慎. 11 月佛山市各区土地成交情况
项目 区域 禅城 南海 顺德 三水 高明 合计 计划出让土地 宗数 2 8 6 3 1 20 面积/㎡ 24449.67 154412 119862.41 117691.2 32276.63 448691.91 宗数 2 8 6 3 0 19 实际成交土地 面积/㎡ 24449.67 154412 119862.41 117691.2 0 416415.28 成交率 100% 100% 100% 100% 0% 90.5% 0 0 0 0 1 1 流拍土地 宗数 面积/㎡ 0 0 0 0 32276.63 32276.63
数据统计截止 2010 年 11 月 30 日 数据来源:佛山市国土资源局及五区分局
2,商住用地出让对比——地王再现,总体成交平淡 11 月佛山市各区商住用地成交情况
区域 禅城 南海 顺德 三水 高明 合计 商住用地成交面积 (万㎡) 2.44 6.75 1.79 0 0 10.99 商住用地成交率 100% 100% 100% 0% 0% 77.8% 成交金额 (万元) 26800 123464 8600 0 0 158864 土地单价 (万元/亩) 730.75 1218.96 319.68 0 0 963.62
数据来源:佛山市国土资源局及五区分局,一秀地产市场研究部 数据统计截止 2010 年 11 月 30 日
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2009年 11月 至 2010年 11月 佛 山 商 住用 地 成 交 情况
面积:万平方米 250 200 150 100 50 0
出让面积(万㎡) 成交面积(万㎡) 成交均价(万元/亩)
价格:万元/亩 1200 1000 800 600 400 200
09.11 09.12 10.01 10.02 10.03 25.45 152.28 85.07 101.77 70.79 25.45 138.96 62.74 88.66 69.27 120 373 311 402 174 10.4 7.3 7.3 177 10.5 10.6 10.7 10.8 10.9 10.10 10.11 62.4 456 10.99 963.6
0
40.38 20.92 203.55 82.27 20.75 67.12 14.22 40.38 1.164 186.29 65.51 20.75 107 64.73 89.84 211.2 679
数据来源:一秀地产市场研究部
11 月份全市商住用地推出量为 14.22 万㎡,环比 10 月减少了 52.9 万㎡,下 降了 78.8%,同比则减少了 11.23 万㎡.11 月全市共成交商住用地 7 宗,总面积 达 10.99 万㎡,除了高明区明城镇的佛明(拍)2010-019 一宗大面积商住用地外, 其余均成交,溢价的幅度不高,但单价高,创鸿集团拿下 11 月桂城唯一一宗商住 用地,土地单价已达 1453 万元/亩,因此成交均价方面较 10 月增加了 507.6 万元 /亩,成交均价为 963.6 元/亩.该成交价格已是佛山近年来最高成交均价了,究 其原因,大部分影响因素是 11 月份商住用地出让量较少,创鸿集团高价拿下千灯 湖板块所致. 从佛山各区商住用地成交情况看,除了三水区没有纯住宅用地推出外,其余 各区均有一定程度的商住用地出让.成交面积以南海为首,共成交了 6.75 万㎡, 由创鸿集团以 12 亿元成交价竞得的佛南(拍)2010-021(占地面积:55052.8 ㎡) 已占南海总成交面积的 81%,同时该地块也是佛山今年楼面地价最高的地王地块, 楼面地价达 7266 元/㎡;禅城区则位列第二,共成交了 2.44 万㎡,禅城土地推一 宗少一宗,但出让价格却较南海要低,主要是出让地块位于张槎,石湾等非禅城 中心区.高明区本月只推出一宗商住用地,最终竞拍结果是没成交. 总体来说,11 月份佛山土地市场较冷清,无论是总成交情况还是商住用地的 成交情况均较 10 月份有大幅度的下降.唯一让 11 月份佛山土地市场热议的是创 鸿集团在桂城又拿下了一宗地王地块.
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3,土地成交结构——成交量锐减,工业用地比例上升 本月佛山共成交 19 宗土地, 其中商住用地成交 7 宗, 成交面积为 10.99 万㎡, 约占总成交面积的 26.4%, 工业用地成交面积 25.5 万㎡, 约占总成交面积的 61.3%, 其他用地成交面积为 5.11 万㎡,约占总成交面积的 12.3%.越接近年底,土地的 供应量会大增,各类用地出让都会大量推出,但受 9 月新政影响,11 月份政府, 开发商对市场都持谨慎态度,因此商住用地成交较冷清,但工业用地则不不大受 政策影响,因此工业用地的比例大幅上升,具体分布情况见下图:
2 01 0年 11 月 佛 山 市 土 地 市 场 成 交 结 构
12.27%
26.39%
61.33%
商住用地
工业用地
其它用地
数据来源:一秀地产市场研究部
二,重点地块分析 佛南(拍)2010-021 号地块的基本资料:
地块名称
佛南(拍) 2010-021
地块地址
南海区桂城街道 58 街区
用地面积/㎡
用途
城镇住宅
容积率
≥1.5,且≤ 3.0
拍卖底 价/万元
88000
成交价/ 万元
120000
55052.8
兼容批发 零售用地
数据来源:佛山市国土资源局南海分局
地块位置图:
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楼面地价 5803 元 /㎡ 楼面地价 6495 元 /㎡
楼面地价 5907 元 /㎡
地块简析: 佛南(拍)2010-021 位于桂城街道 58 街区,临近千灯湖,占地约 5.5 万㎡, 建筑面积最大达 165158.4 ㎡, 起拍价为 8.8 亿元, 起拍价楼面地价为 5328 元/㎡, 土地单价为 1066 万元/亩;而该地块最终被创鸿集团以 12 亿元的成功拿下,溢价 3.2 亿元,溢价率为 136%,楼面地价达 7266 元/㎡, 地块前景分析: 本地块经过 65 轮激烈的竞拍,最终创鸿集团击败保利,金地等品牌开发商以 12 亿元将该地块收入囊中,折合楼面地价 7266 元/㎡.这一楼面地价也创出本年 桂城出让土地楼面地价的记录,仅低于 2009 年同样由创鸿取得的原南海体育场地 块 7951 元/㎡的楼面地价.与周边的其他已出让地块相比,该地块的楼面地价优势 微弱,加上临近南海大道,地块被分割,无外部景观资源等方面的劣势,未来开 发难度较大.水韵尚都地块成交楼面地价是 5907 元/㎡,现售均价 10000 元/㎡, 最低时为 9000 元/㎡,再加上是超高层建筑,建安成本较高,总体来说,水韵尚都 是亏本在售.现地块由于周边配套,景观及楼面地价的优势较弱,或许该地块会 成为下一个"水韵尚都" . 三,小结 从 11 月土地成交情况看,商住用地推出量,成交量均锐减,总体成交较平淡, 由于 9 月新政后出台后,开发商对市场的把握更难抓得准,因此拿地更加谨慎,
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11 月商住用地市场较平淡;但在前三季度,较多开发商的年销售目标基本达到, 资金相对较宽裕,等市场对政策的消化差不多时,商住用地的市场会再度活跃起 来.而工业用地成交比例较 10 月份有所上升,从 22.74%上升至 61.33%延续,上 升了 38.59%.政府同样会根据市场及计划推出相应土地,接近年底,推出量开始 增加,各类用地呈现一种喷发式的现象,在接着的 12 月份,土地市场会再度沸腾 起来. 四,一级市场走势预测 根据佛山五区国土局 11 月公布的数据统计 (数据统计截止 2010 年 12 月 2 日) , 2010 年 12 月至 2011 年 1 月佛山五区将有 38 宗地块推出, 出让总面积 171.2 万㎡, 其中商住用地 14 宗,出让面积约 74.45 万㎡,占总供应量的 43.5%;工业用地 17 宗,面积为 87.5 万㎡,其他用地 7 宗,面积为 9.25 万㎡.在 2010 年最后一个月, 各街道镇区的土地喷发式出让,具体情况见下表: 2010 年 12 月佛山五区土地供应计划
区域 禅城 南海 顺德 三水 高明 合计 商住用地 宗数 2 5 6 —— —— 14 面积/㎡ 115421.4 338134.7 230488.13 —— —— 744535.23 工业用地 宗数 —— 2 4 5 6 17 面积/㎡ —— 25797.8 339367.5 176495.7 333365.42 875026.42 宗数 —— 4 3 —— —— 7 其他 面积/㎡ —— 37296.5 55210.68 —— —— 92507.18 宗数 2 11 13 5 6 38 合计 面积/㎡ 115421.4 401229 625066.31 176495.7 333365.42 1712068.8
数据来源:佛山国土局五区分局
第四部分 二级市场分析
一,禅城市场分析 1,整体交易态势分析 2009 年 11 月—2010 年 11 月禅城区住宅交易情况
月份 09.11 09.12 10.1 10.2 新增预售 新增预售 面积(万㎡) 套数(套) 3.33 13.61 6.74 2.86 227 1095 493 352 成交面积 (万㎡) 10.55 7.38 7.45 5.00 成交套数 (套数) 886 560 507 386 建面均价 (元/㎡) 8845 9248 9280 9743
23
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10.3 10.4 10.5 10.6 10.7 10.8 10.9 10.10 10.11 合计
4.51 16.85 0.86 3.2 11.67 15.16 18.60 9.87 2.46 109.72
762 1581 100 239 1609 1485 1753 1365 225 11286
4.88 7.43 7.43 3.81 5.92 7.36 11.42 16.53 8.75(预计)
360 623 629 371 560 697 1125 1580 810(预计)
9842 11607 9424 9392 8783 9115 9315 9832 9565(预计) ——
103.91 (预计) 9094(预计)
数据来源:佛山建设局,禅城区房地产交易所 备注:套数是按产权计算的套数
09年11月-10年11月禅 城区商品 住宅交易 情况
(套) 1800 1500 1200 900 600 300 0 09.11 09.12 10.1 10.2 10.3 10.4 10.5 10.6 10.7 10.8 10.9 10.10 10.11 (元/平方米)
预计
12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
新增预售套数
成交套数
成交均价
数据来源:佛山建设局,一秀地产市场研究部
本月禅城区个盘新增供应情况
板块 城北 石湾 楼盘名称 东华嘉苑 文华尚领 美陶花园 新批预售面积/㎡ 7839.31 8844 7956 新批预售套数/套 32 套 112 套 81 套 批售产品 1,4 座 5座 8座
数据来源:禅城区房地产交易所
简析: 新增预售方面,11 月禅城商品住宅新增预售面积为 2.46 万,供应量创今年最 低,较上月大幅度减少,环比下降 75.08%,新增套数为 225 套,新增户均面积为 108.9 ㎡.本月新增供应楼盘中,东华嘉苑所推为 250 ㎡左右的大平层,文华尚领 和美陶花园主要以 90-120 ㎡左右的三房为主 成交方面,预计 11 月份禅城区商品住宅成交套数 810 套,成交面积约 8.75
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万㎡, 环比 10 月份成交套数和成交面积均有大幅度下滑, 下滑幅度分别为 48.73%, 47.07%,同比 2009 年 11 月成交套数下滑 8.58%,成交面积下降 17.06%. 成交价格方面,预计 11 月禅城城区商品住宅成交均价基本与上月持平,近 4 个月成交均价在 9000-10000 元/㎡间徘徊,预计禅城第四季度的楼市价格以稳为 主. 在经过了 8,9,10 三个月份的热销后,禅城不少楼盘都只剩下尾货在售,而 因为亚运停工原定于年底推货的不少楼盘都延迟了推货时间,也就是说年底佛山 楼市的供应量会缩水不少.目前楼市已进入销售淡季,佛山也不例外.近段时间 国家调控政策频出,接着有些楼盘项目因亚运停工.而亚运会的举办也会成为吸 引人们视线的主要目标,因此,市场在缺少关注以及供应量减少的情况下,有可 能会暂时会相对冷清一段时间.而按照传统销售因为停工等原因所带来的供不应 求,或不会在短期内推高楼价.
2,楼盘动态
楼盘 名称 现推 产品 推售 时间 户型 面积(㎡) 亚艺板块 1,2 座 10.05.01 三房 三房 四房 一房 两房 一房 复式 三房 四房 一房 两房 三房 复式 四房 顶层复式 三房 143-149 169-173 198 89 81 83-92 127 156-176 144 81 89 168-172 236,254 208-209 373-375 89-91 118-134 49 5 86% 总货量 (套) 本月网签 套数 (套) 累计销售 率 建面价格 (元/㎡)
4座 金地 九珑璧 9座 5,6 座 7座 10 座 怡翠宏璟 5,6 座 1,2 座
10.05.22 10.06.13 10.09.08 10.10.23 10.10.01 09.09 10.05.01
100 70 89 108 50 116 265
1 3 1 17 5 2 10
99% 97% 94% 49% 96% 78% 9000-10000 94%
9500-11500
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13 座
10.07.31
三房 四房 三房 四房 三房 四房 两房 三房
87-92 154 86-89110128 150 118 127,201 88-100 134 169-180 131 138-158 87 109,123 86 108,126 79 91 88 155 75-80 92-93 78,79 91 54-57 70-76 107-112 125-130 184-193 170-260 125-130 184-195 170-275 139 174-190 187-264 东平板块
93
1
92%
9300
10,11 座
10.08.28
217
2
92%
8800-9300
9,12 座 3,4 座 5座 鸿业城市 花园 7,8,9 座 2,6 座 1座 3座 4座 依云上城 23 座 24 座
10.09.18
217 128 33 190 112 72 100 124 100 116
15 0 0 4 3 4 8 3 10 5
83% 98% 94% 97% 98% 97% 97%
9600
10.05.01
三房 三房
9000-10000
10.09.18 10.10.01 10.04.24 10.06.14 10.9.10 10.08.20
两房 三房 两房 三房 两房 三房 三房 四房 两房 三房 两房 三房 一房 两房 三房 三房 四房 复式 三房
9000-9500
9000-9500 98% 87% 8700-9700 94%
4座
10.4
126
7
82%
14 座 恒福新城 15 座
10.03.27
71
4
61% 8800-10000
10.6.13
四房 复式 三房 四房 复式
71
2
86%
16 座
10.10.01
70
5
19%
凯德泊 宫
16 座-19 座,20 座 -25 座, 65 座-69 座
10.05.01
联排别墅 叠加别墅
228-296 308-371
46
11
46%
13000-20000
广东省房地产业协会策划营销与经纪专业委员会主任委员单位 佛山市房地产业协会房地产中介专业委员会主任委员单位 广东省房地产估价师与房地产经纪人学会常务理事单位 佛山房地产业商会副会长单位
26
9 座-15 座,26 座 -31 座, 60 座-64 座 14-16,19 座 2-7 座 凯德瀚 城 17,18, 22,23, 30,31 座 29,32-34 座 海景蓝湾 1-12 座 4座 1,3 座 2座 9-11 座 东江国际 8座 4座
09.09.19
联排别墅 叠加别墅
228-368
58
4
84%
10.04.19 09.11.26
两房,三 房,复式 叠加别墅 两房,三 房,四房, 复式 两房 两房,三 房,四房 两房 四房 四房 两房 三房 三房 两房 三房 两房 三房 两房 三房 别墅
109-113 134-139 322-329 313 89-90 134-139 182-184 322-329 89 85 118-129 126-156 77-89 140-187 139-145 71-79 88-92, 121 91-113 74 90-91 南庄板块 83 101-102 83 101-102 259-343 城北板块
78 36
3 4
90% 36% 10000-11000
09.09.11
156
9
83%
10.10.31
156
45
30%
09.12.31 10.03.20 10.09.04 10.09 10.08.28 10.09.12 10.09
548 62 96 48 92 51 68
6 2 6 5 27 24 10
52% 97% 94% 94% 92% 82% 15%
10000 8500-9500 9000-11000
星海岸城 市花园
8700-9500
19,20 座 帝景蓝湾 18 座 港宏世家 1-25 座
10.08 10.09 10.09.30
48 24 59 30(合 户后) 120
3 5 4
100% 6500 83% 100% 14000
凯德天 伦世嘉
7座 8,9 座
09.09.11 10.09
三房 三房 一房 一房 两房 三房 公寓 三房 两房
121 85 36 45 72-91 116-131 33-68 83-94 89-100
0 40
90% 78%
8500 8500
汇贤雅居 文华尚领
2座 1座 2座 3座
10.05.01
61 276 95 96
2 39 5 9
82% 80% 88% 84%
8800 8800 (带装修) 8300 8500
27
10.07.17 10.09
广东省房地产业协会策划营销与经纪专业委员会主任委员单位 佛山市房地产业协会房地产中介专业委员会主任委员单位 广东省房地产估价师与房地产经纪人学会常务理事单位 佛山房地产业商会副会长单位
4座 嘉俊雅苑 1-7 座 2,3 座 9,10 座
10.10.31 10.08.12
两房 两房 三房 四房 四房 两房 三房 复式 两房 三房 复式 两房 三房 四房 两房 三房 两房 三房 三房 三房 三房 两房 三房 两房 三房
94,102 75-83 99-124 142-146 245-251 102-110 136-143 180,193 108-119 142-143 180,193 张槎板块 80 88-92 144 67-70 112-115 其他板块 78 83-112 93-101 86 93-101 89 98-110 83 88-110 83 88-110 公寓项目
96 214 32 60
25 11 4 6
66% 83% 72% 95%
8900 8700-9000
10.09.28
东华嘉 苑
18000 30 7 93%
11 座
10.10.30
保利香槟 花园 意境星语 花园
15-19 座
10.10.31
299
71
84%
8000-9000
8座
10.09.29
60
8
88%
7200
9座 6座 美陶花园 7座 8座 3座 雅庭豪苑 2座
10.05.01 10.08.28 10.10.01 10.11.13 10.09 10.10.01
86 67 62 81 76 76
21 4 0 28 7 19
99% 90% 48% 35% 89% 9500-11000 75% 6000-7000 6000-6500
5座 九鼎国际 1座 3座 慧港国际 7座 8座 3座 (公寓) 2座 (洋房) 1,2 座
10.01 10.03.20 10.09 10.05.15 10.04 公寓 Loft 公寓 10.03.13 两房 三房 公寓 两房 三房 58-85 44-68 64-72 92-102 38-51 57-65 78-79 公寓 27-56
560 560 360 96 256 66 68
0 5 35 0 32 1 2
88% 89% 96% 80% 69% 42% 7800-12000 79% 9200 12000
藦璒荟
天御盈品
10.08.01
609
36
47%
10000-11000
28
广东省房地产业协会策划营销与经纪专业委员会主任委员单位 佛山市房地产业协会房地产中介专业委员会主任委员单位 广东省房地产估价师与房地产经纪人学会常务理事单位 佛山房地产业商会副会长单位
普君新城
1座
10.10.23
公寓
36-81
308
86
66%
14000-16000
数据来源:禅城区房地产交易所,一秀地产市场研究部 备注:网签套数截止时间 2010 年 11 月 30 日
本月新盘动态
楼盘 凯德瀚城 美陶花园 东华嘉苑 推出时间 10.11 10.11.13 10.11.29 推出产品 29,32-34 座 8座 1,4 座 总套数 156 81 32 户型 三房 三房 四房 面积(㎡) 89-90 89 98-110 245-251 本月网签套数 47 28 1 建面价格(元/㎡) 9300 7000(99*99 折) 20000
数据来源:禅城区房地产交易所,一秀地产市场研究部 备注:网签套数截止时间 2010 年 11 月 30 日
简析: 随着供应量的减少,本月的成交量明显下降,11 到 12 月份禅桂中心的部分停 工,因为市场缺少供应导致整个市场的关注度下降,加上很多消费者都关注亚运 会,使市场一下子冷却下来.因为停工等原因所带来的供不应求,或不会在短期 内推高楼价,因为现在处在政策调控时期,市场上的观望气氛还在加码.供应不 足不仅不能催旺楼市,反而会令到楼市更加冷清.本月开发商为了促进成交,许 多楼盘举办了各种公关活动,11 月 7 日下午,"宫主驾到凯德置地" TVB 视后, 当家花旦佘诗曼亲临活动现场.成交一直惨淡的凯德泊宫本月成交 15 套别墅,这 与其明星效应及推出部分一口价单位的优惠活动不无关系.11 月 27 日,东建文 华尚领携手珠江时报举办了一场以"邂逅浪漫情缘,尊享尙品人生"为主题的 "非情勿扰"交友活动,然而在受冷的市场下成交效果并不明显,11 月 20 日起, 岭南天地开放其商业街三天,11 月 28 日加开一日,并特邀广东哈雷摩托车队到现 场为表演,紧接着在 29 日推出 1,4 座单位,由于其户型面积过大,价格过高, 截至 1 日网签成交数据仅为一套.凯德天伦世嘉受调控政策的影响,其双拼户 型现已拆开出售,但其 121 ㎡的拆为 36 和 85 ㎡的一房和三房单位,而销售情况 并不见好转,市场上鲜少见此面积段的户型拆分,可见其拆分没有考虑到市场大 环境.禅城中心个盘以销售尾货为主,整体成交冷清.
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3,新货预告
楼盘名称 港宏世家 楼盘地址 禅城南庄镇紫洞 路南路 98 号 禅城岭南大道东 平桥东, 港口路与 江湄二路交汇处 禅城南庄镇陶博 大道 10 座 禅城文华北路 60 号 禅城轻工路 (规划 中)以北,槎湾路 以东 占地面 总建面积 积 (㎡) (㎡) 14 万 36 万 预计推 货时间 12 月 推出 产品 —— 两房 三房 四房 —— 两房 三房 两房 三房 预计货 产品面 量 (套) 积(㎡) —— —— 82-88 140-170 预计价格 (元/㎡) ——
星海岸 新中源国 际商务公 寓 文华尚领
6.5 万
17.2 万
12 月初
——
10000
1.4 万
7万
12 月
——
—— 72-79 89 80-92
——
3.8 万
13.5 万
12 月
112
8900
保利香槟
9.5 万
27 万
12 月
约 150
——
数据来源:一秀地产市场研究部
二,桂城市场分析 1,整体交易态势分析 2009 年 11 月—2010 年 11 月桂城住宅交易情况
月份 09.11 09.12 10.01 10.02 10.03 10.04 10.05 10.06 10.07 10.08 10.09 10.10 10.11 合计 新增预售面 积(万㎡) —— 6.47 —— —— 4.7 10.32 —— 2.26 2.79 1.36 14.61 0 11.37 53.88 新增预售套 数(套) —— 407 —— —— 372 900 —— 175 180 90 1021 0 649 3794 成交面积 (万㎡) 5.08 3.2 2.61 0.68 1.54 3.5 3.49 4.34 6.89 4.37 2.8 8.5 6.8(预计) 52.28(预计) 成交套数 (套数) 410 232 183 46 106 278 262 235 404 273 234 774 4130 预计) ( 建面均价 (元/㎡) 9025 9382 10557 8979 9185 10337 11154 10541 9750 9655 9878 10428 ——
693(预计) 10217 (预计)
数据来源:南海区建设局,一秀地产市场研究部 备注:套数是按产权计算的套数
广东省房地产业协会策划营销与经纪专业委员会主任委员单位 佛山市房地产业协会房地产中介专业委员会主任委员单位 广东省房地产估价师与房地产经纪人学会常务理事单位 佛山房地产业商会副会长单位 30
套数 1200 1000 800 600 400 200 0
09年 11月-10年 11月桂 城 商品 住 宅成 交情 况
(元/平方米) 12000 10000
预计
8000 6000 4000 2000 0
09.11 09.12 10.01 10.02 10.03 10.04 10.05 10.06 10.07 10.08 10.09 10.10 10.11 新增预售套数 成交套数 成交均价
数据来源:南海区建设局,一秀地产市场研究部 备注:套数是按产权计算的套数
本月桂城个盘新增供应情况
板块 楼盘名称 利海尖东半岛 季华东 金域蓝湾 金域蓝湾 新批预售面积/㎡ 29442 30846 53383 新批预售套数/套 77 305 267 批售产品 1-10,12,15,17, 33,34 栋 紫兰苑 3 座 红霞苑 4,6 座 愉景湾 1-4 座
数据来源:禅南海区建设局
简析: 在新增预售方面,11 月新增预售面积 11.37 万㎡,新增预售套数 649 套,供 货楼盘为季华东板块的两个大盘金域蓝湾和利海尖东半岛,一定程度缓解了桂城 供不应求的的局面,利海尖东半岛推出 77 套 250-350 ㎡别墅影响,使本月新增户 均面积达到 175 ㎡,金域蓝湾北区则推出 67,87-118 ㎡中小户型 305 套,南区则 新增 267 套望江大宅. 在成交方面,较 10 月份成交面积和成交套数有略微下降,环比分别下降 20% 和 10.47%,成交均价和上月持平,继续保持万元以上,本月开盘的金域蓝湾推出 北区的小户型较其上一批单位均价上涨 800 元/㎡左右,然而并不影响其热销,可 见桂城楼市供不应求,当然也离不开万科细致的客户服务意识以及强大的品牌支 撑力. 2,各盘动态
广东省房地产业协会策划营销与经纪专业委员会主任委员单位 佛山市房地产业协会房地产中介专业委员会主任委员单位 广东省房地产估价师与房地产经纪人学会常务理事单位 佛山房地产业商会副会长单位 31
楼盘 名称
现推 产品
推售 时间
户型
面积 (㎡)
总货量 (套) 121 (合户后) 156 (合户后) 281 152
本月网签 累计销 套数 (套) 售率
建面价格 (元/㎡) 平层: 11000-13000 复式:13000 以 上 最低价 8500; 均 价 10000-11000 之间
千灯湖板块 2座 创鸿水 韵尚都 1座 4座 10.09.18 10.09.18 3座 10.05.02 10.05.02 3+1,4+1 房 复式单位 四房两厅 3+1,4+1 房 复式单位 四房两厅 184-282 191 184-285 191 桂城东板块 9-12, 14,15 共6栋 中海万 锦东苑 4,7, 8座 1,3, 5座 2座 紫兰 3 座,红 霞 4,6 座 愉景湾 1,3, 4座 3,4 座 10.03.13 四房两厅 三房两厅 复式/合户 四房两厅 五房两厅 170-408 洋房: 10000-12400; 复式: 18000-20000 洋房: 10000-12000; 复式:18000 洋房: 10000-12000; 复式:18000 12000 3 5 24 17 84% 63% 55% 63%
213 (合户后)
8
90%
10.03.28
170-237
128 (合户后) 257 (合户后) 120
15
95%
10.05.06 10.09.16
三房两厅 三房两厅
91-152 91-152
44 33
89% 95%
季华东板块 两房 三房 67 87-118 121 161-186 250-258 76 85-109 均价 10500(带 1200 元/㎡装修)
10.11.21
305
279
91%
金域 蓝湾
10.11.17
三房 四房 两房两厅 三房两厅
213
88
41%
10000-17000
怡翠 世嘉
10.09.29
128
0
18
8500
数据来源:南海区建设局,一秀地产市场研究部 备注:网签套数截止时间 2010 年 11 月 30 日
简析: 个盘方面,万科金域蓝湾 11 月 17 日开卖南区望江大宅,客户群体主要为之 前诚意登记客户(需提供 10 万银行卡) ,因其面积过大,单价过高,部分单位所 能看到的江景资源有限,开盘后销售缓慢;相比之下,其在 11 月 21 日开卖北区
广东省房地产业协会策划营销与经纪专业委员会主任委员单位 佛山市房地产业协会房地产中介专业委员会主任委员单位 广东省房地产估价师与房地产经纪人学会常务理事单位 佛山房地产业商会副会长单位 32
紫兰苑 3 座,红霞苑 4,6 则异常火爆,据了解其前一天已在万科金御华府进行内 部认购,开盘当天采用拿号排队选房方式,销售现场十分火爆,一上午即销售八 成;而水韵尚都本月成交 49 套单位,依然是以低价换成交,成交的单位主要是 1, 4 座;万锦东苑本月成交主要集中在路边 1,2,3 座中小户型单位,由于其总价较 低,购房门槛相应较低,促进了成交量.
3,新货预告
楼盘名称 利海尖东 半岛 楼盘地址 南海桂城平西大 道(尖东酒店旁) 占地面 总建面积 积(㎡) (㎡) 11 万 10 万 预计推 货时间 12 月初 推出 产品 别墅 预计货 产品面 量 (套) 积(㎡) 77 套 240 280 350 预计价格 (元/㎡) 25000-30000
三,南海市场分析 1,整体交易态势 2009 年 11 月-2010 年 11 月南海区住宅交易情况
月份 09.11 09.12 10.01 10.02 10.03 10.04 10.05 10.06 10.07 10.08 10.09 10.10 10.11 合计 新增预售 新增预售 面积(万㎡) 套数(套) 28.24 15.35 17.65 12.77 24.12 41.46 3.7 16.27 12.86 11.83 37.18 11.39 46.26 279.08 2838 1338 2326 1134 1884 4075 427 1951 1408 993 3828 835 4053 26918 成交面积 (万㎡) 36.85 26.04 23.81 15.19 11.93 19.31 32.19 15.59 15.27 17.49 16.04 26.42 成交套数 (套数) 2932 2183 1944 1244 1101 1679 2847 1370 1474 1595 1581 2564 建面均价 (元/㎡) 7561 7495 8444 7350 7208 8965 8546 8922 8390 8135 7558 8472 8315(预计) ——
24.32(预计) 2364(预计) 280.45 (预计) 24878(预计)
数据来源:佛山市建设局,南海区建设局 备注:套数是按产权计算的套数
广东省房地产业协会策划营销与经纪专业委员会主任委员单位 佛山市房地产业协会房地产中介专业委员会主任委员单位 广东省房地产估价师与房地产经纪人学会常务理事单位 佛山房地产业商会副会长单位
33
09年 11月 -10年 11月 南 海 商 品 住 宅 成 交 情 况
(套) 5000 4000 3000 2000 1000 0 09.11 09.12 10.01 10.02 10.03 10.04 10.05 10.06 10.07 10.08 10.09 10.10 10.11 新增预售套数 成交套数 成交均价
预计
(元/平方米) 10000 8000 6000 4000 2000 0
数据来源:南海区建设局,一秀地产市场研究部
本月南海区个盘新增供应情况
镇街 楼盘名称 新批预售面积/㎡ 16309.20 桂城街道 金域蓝湾 12614.36 2303.18 39283.13 西提国际花园 狮山 保利东语花园 上林苑 奥米茄花园 丹灶 黄岐 祈福南湾半岛 中海金沙湾 中信山语湖花园 里水 11523.45 4150.32 20084.46 31060.28 26042.52 38751.92 19981.4 14506.14 13132.12 25867.93 碧桂园山水桃园 糖果雅苑 大沥 罗村 西樵 西樵 西樵 万科金域华庭 尚观御园 翠园雅居 丽湖名轩 凰樵圣堡 10150.22 28461.99 370.75 24038.47 18243.88 7366.66 10222.67 8864.37 新批预售套数 150 130 20 172 105 12 226 348 192 320 128 25 20 285 152 64 4 336 242 84 152 130 批售产品 紫兰苑 3 座 红霞苑 4 座 红霞苑 6 座 愉景湾 2,3,4 座 5,14 栋 1-6 栋 2,4,5 栋 3,4,9,10,11 栋 南海路 6,8,10,11 13,14,15,16 号 中区 16.17 栋 东区 13 座 天竺 1,2 路 1,3.,5 街 天竺街 1~20 号 75.76.77 栋 1~8 座 25~68 座 1-4 栋 11 号楼 23.24.25 栋 1-3 栋,12 栋 15,16 栋 71 座
34
广东省房地产业协会策划营销与经纪专业委员会主任委员单位 佛山市房地产业协会房地产中介专业委员会主任委员单位 广东省房地产估价师与房地产经纪人学会常务理事单位 佛山房地产业商会副会长单位
狮山 狮山 狮山 九江 桂城
恒盛轩 中南海晖城 豪景新城 誉江华府 利海尖东半岛
1670.54 8931.76 7732.9 43969.74 25922.7
24 99 86 298 77
恒盛轩 30 栋 怡景苑 5,6 号楼 誉龙湾 1-3 座,誉海半岛 9座 1-12.15,17,33,34 栋
数据来源:南海区建设局,一秀地产市场研究部
简析: 根据数据统计,新增预售方面,11 月份南海新增预售面积为 46.26 万㎡,新 增预售套数为 3751 套,环比分别上升 306.14%和 349.22%;与去年同期相比,新 增面积上升 63.81%. 成交方面, 月份南海区商品住宅成交面积预计为 24.32 万㎡,环比上月下降 11 7.94%;与去年同期相比下降了 34.01%,预计 11 月成交套数为 2364 套,日均销售 约 78 套.11 月份商品住宅成交均价预计为 8315 元/㎡,价格略有下滑.11 月南海 推货较多,本月上林苑,西堤国际花园,东海名都,凰樵圣堡,碧桂园山水桃园, 誉江华府均选择在 11 月份开盘并逐渐推动市场升温. 其中上林苑, 西堤国际花园, 东海名都,凰樵圣堡所推的中小户型市场接受度高,销售情况良好,誉江华府凭 借良好的外部山水环境,开盘也迅速受到追捧;碧桂园山水桃园豪宅由于面积较 大,销售情况则较为一般. 由于"9.29 新政"和上调存款准备金率的影响,开发商和消费者将继续观望. 南海 11 月各开发商将在年底集中清货,市场供货充足,成交量将会与上月成交量 2564 套持平或稍有下降,成交均价也会随着政策影响加深以及目前开发商的低价 入市而略有下滑.
2,各盘动态
楼盘 名称 现推 产品 推售 时间 户型 面积 (㎡) 西 樵 凰樵圣堡 凰樵假日 71 座 8, 座叠墅 9 11 月 6 日 09.08.22 3房 4房 叠加 别墅 111 147-150 242 65 20 57 1 85% 90% 6000-7000 9000-14000 总货量 (套) 本月网签 套数 (套) 销售率 建面价格 (元/㎡)
广东省房地产业协会策划营销与经纪专业委员会主任委员单位 佛山市房地产业协会房地产中介专业委员会主任委员单位 广东省房地产估价师与房地产经纪人学会常务理事单位 佛山房地产业商会副会长单位
35
4,5 座
3房 4房 4房 10.05.01 3房 4房
142 176-178 217 141 182 狮 山
214
1
92% 6500
1座
37
5
62%
中恒 海晖城
22 栋 29,30 栋 1,2 栋 星河湾 D 座 12#逸景阁 1,2,3 座
10.04.22 (预售) 09.12.17 (预售) 10.05.01 10.04.27
3房 3房 2 房, 3房 3 房, 4房 4房 合并 2房 3房 5房 2 房, 3房
117-136 80-90 93-95 173 98-135 大 沥
99 167 204 144
12 1 5 23
12% 7000 62% 94% 62% 5500 5800
水晶湾 穆天子 山庄
金域华庭
10.06
126-167. 6 罗 村 93-111 101-122 188 53-100 53-79 丹 灶
168
3
83%
7300
翠湖绿洲
2,4,6, 10 座 3,5 座
10.06.26
282
58
56% 5800
313
17
13%
锦逸豪庭 南海祈福 南湾半岛 花园
8栋 临海路 1-24 号, 环 海路 1-52 号 (明,赏, 欣)悦居 A1,A2, B1 誉龙湾 1-3 座
10.04.15 (预售)
3房
82-108
50
9
80%
4200
10.04.26
别墅
220-429
76
13
17%
6200
九 江 金港湾 洛浦园 誉江华府 10.02 10.03 10.11 3房 2房 4房 3房 5 房, 3房 91-101 58-87 151-168 83-128 131-245 295 黄 岐 风度国际 名苑 中海金沙 湾 12 栋 东区 7 座 10.08 09.09 合并 4房 3房 39-95 186-196 150-157 97 128 1 35 100% 72% 9200 10000
36
278 140 295
21 7 260
77% 73% 88%
4800 4900 7500
广东省房地产业协会策划营销与经纪专业委员会主任委员单位 佛山市房地产业协会房地产中介专业委员会主任委员单位 广东省房地产估价师与房地产经纪人学会常务理事单位 佛山房地产业商会副会长单位
东区 8 座
10.03
4房
197 盐 步
64
10
36%
领地海纳 天河
12 栋
09.09
4房 3房
136-143 85-87 里 水
212
7
30%
7200
中信 山语湖
海竺一二 路 1,3,5 街,天竺五 路 1-20 号 9-18 栋
10.05.01
别墅
478-811
45
43
96%
16000
糖果雅苑 21-27 栋 峰景湾 9栋
10.04
3房 2房 3房 2房 3房
77-112 77-112 90-96
685 468 60
85 25 9
79% 8800 72% 80% 7200
10.08
数据来源:南海区建设局,一秀地产市场研究部 网上签约率截止于 2010 年 11 月 30 日
本月新盘动态
楼盘 上林苑 西堤国际 花园 碧桂园山 水桃园 东海名都 花园 誉江华府 推出时间 推出产品 2 栋 1,2 座 4,5 栋 5,14 座 25-32,40-47, 52-68 座 1-3,5-7 座 75-77 座 总套数 299 105 64 152 288 178 295 户型 3 房,2 房 3 房,2 房 别墅 2 房,3 房 2房 1 房,3 房 3 房,5 房 面积 (㎡) 本月网签套数 72-89 113-127 76-120 609-1641 56-72 89-91 49 87-90 131-245 295 297 104 16 54 105 98 260 开盘价格/优惠 5000-6500 5300 14000-15000 6000-8000 4200 7500
11 月 16 日 11 月
11 月
11 月 27 日 11 月初
5,6 号楼 誉龙湾 1-3 座
数据来源:南海区建设局,一秀地产市场研究部 网上签约率截止于 2010 年 11 月 30 日
西樵房地产市场简析: 由于受到新政的影响,西樵各大楼盘本月继续放慢了推货的速度,8,9 月极 度火热的市场在 10 月份开始降温;本月进入调整期,仅有凰樵圣堡和丽湖名轩推 出新货,市场新增供应量急剧萎缩.两盘合共仅新增 98 套可售新房,根据监测数 据显示,本月西樵各大楼盘的住宅网签套数为 126 套,为今年的新低,成交量也
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主要集中在凰樵圣堡与丽湖名轩,两盘共成交 82 套,占整个西樵市场的 65%! 本月新推货的凰樵圣堡与丽湖名轩,虽然同为合拼户型的中大面积产品,但 是两盘的销售情况却大相径庭.其中,凰樵圣堡推出的 71 座 65 套 111-150 ㎡的 三,四房中央园景单位,凭借楼盘的高品质以及在西樵市场中的良好口碑,开盘 当日再度火爆,销售率超 8 成,延续凰樵圣堡本年以来多次小批量推货的良好策 略;反之推出产品的主力面积同样在 117-147 ㎡区间内的丽湖名轩,销售情况却 不容乐观,推出的 33 套单位,本月仅成交 4 套,推售率为 12%,主要由于所推的 楼盘一侧靠近马路,产品的品质大打折扣,而且受到楼盘对面的樵晖新城价格方 面的直接竞争影响和冲击. 成交价格方面,除凰樵圣堡价格有所上升之外,其他个盘的价格都较为稳定. 凰樵圣堡本月推出的 71 座园景单位的销售均价在之前推出的 72,73 座的江景单 位的基础大幅拉升近 1000 元/㎡,尽管价格提升,但成交依然火爆,一定程度上 说明西樵客户的价格承受能力再提升. 冷清了一个月的西樵市场预计在今年最后一个月将会迎来最后一轮的推货高 潮,预计包括凰樵圣堡,凰樵假日,翠园雅居,丽湖名轩以及盛大阳光花园都会 在 12 月份推出新货,冰冷的市场将会再度被"引爆" . 3,新货预告
楼盘名称 奥米茄花 园 尚观御园 凰樵圣堡 翠园雅居 楼盘地址 南海狮山城区 人民西路南侧 南海罗村北湖 一路 西樵镇北江大 堤路 2 号 西樵镇银杏路 9号 占地面积 (㎡) 18000 77110 15 万 —— 总建面积 (㎡) 52195 250755 —— —— 预计推货 时间 12 月 12 月 5 号 12 月 12 月初 推出 产品 3,4,9,10, 11 栋 23,24,25 栋 70 座 1,2,3,16 栋 预计货 量(套) 193 242 约 100 55 产品面积 (㎡) 80-140 90-125 110-180 90-170 预计价格 (元/㎡) 待定 均价 7000 6500 4800
数据来源:一秀地产市场研究部
广东省房地产业协会策划营销与经纪专业委员会主任委员单位 佛山市房地产业协会房地产中介专业委员会主任委员单位 广东省房地产估价师与房地产经纪人学会常务理事单位 佛山房地产业商会副会长单位
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四,顺德市场分析 1,整体交易态势 2009 年 11 月-2010 年 11 月顺德区住宅交易情况
月份 09.11 09.12 10.1 10.2 10.3 10.4 10.5 10.6 10.7 10.8 10.9 10.10 11.11 合计 新增预售 新增预售 面积(万㎡) 套数(套) 10.31 32.89 16.87 1.3 13.98 35.29 16.14 12.57 25.31 34.15 50.56 46.37 31.35 327.09 820 3898 1695 170 1315 3306 1956 1145 2536 2591 4729 4776 3141 32078 成交面积 (万㎡) 32.87 37.59 26.85 27.48 16.27 19.02 27.07 16.72 12.56 37.90 21.19 34.92 成交套数 (套数) 2597 3183 2264 2235 1321 1643 2306 1257 1039 3500 1865 3074 建面均价 (元/㎡) 5812 5592 5742 5613 6276 6046 6016 6555 6250 6550 6573 6571 6500(预计) ——
37.52(预计) 3600(预计) 347.96 (预计) 29884(预计)
数据来源:顺德区商品房交易信息网,一秀地产市场研究部 备注:套数是按产权计算的套数
(套) 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 09.11 09.12 10.1
09年 11月 -10年 11月顺德商品住宅成交情况
(元/平方米) 8000
预计
7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0
10.2 10.3 10.4 新增预售套数
10.5 10.6 10.7 10.8 10.9 10.10 10.11 成交套数 成交均价
数据来源:顺德区商品房交易信息网,一秀地产市场研究部
本月顺德区个盘新增供应情况
镇街 大良 楼盘名称 康格斯花园 蓝山花园 新批预售面积/㎡ 15890.57 10146.76 新批预售套数/套 211 137 批售产品 八区 13-15 座 1座
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广东省房地产业协会策划营销与经纪专业委员会主任委员单位 佛山市房地产业协会房地产中介专业委员会主任委员单位 广东省房地产估价师与房地产经纪人学会常务理事单位 佛山房地产业商会副会长单位
汇成华庭 华夏新城 水悦云天花园 容桂 天富来国际工业城 豪雅苑 水悦云天花园 北滘 乐从 碧桂园 保利东嘉花园 金威郦都 东汇家园 碧桂园豪庭 龙江 御华明珠花园 圣淘湾豪苑 陈村 杏坛 伦教 勒流 创富商务公寓 万科缤纷四季花园 海骏达上苑 尚湖湾 金碧豪苑 颐澳领地园
11138.81 21748.29 24571.04 15820.45 4897.9 4170.11 7708.16 12355.24 18643.9 10810.14 17985.39 13455.24 19962.76 11875.46 16808.84 15728.35 13486.93 34702.69 11612.16
160 194 182 20 60 18 96 66 221 100 214 168 43 336 112 253 134 276 140
4,5 座 12,13 座 12 号楼 三期 意雅阁 19,20,21,22,23 号楼 西苑泛翠庭七街 1-4 座 3座 1,2 座 5,6 座 54# 30,31,32,33,34, 35 号楼 43 户别墅 1座 4 号楼 8—10 座 12,13 座 5—11 座 1-2 座
据来源:顺德区商品房交易信息网,一秀地产市场研究部
简析: 根据统计,新增预售面积方面,11 月份新增预售面积 31.35 万㎡, 环比明显 下降,减少 32.39%,这是由于 9 月,10 月份各镇街集中推货的缘故,属正常现象; 同比却大幅上升,增长 204.07%.新增套数方面,11 月份新增 3141 套,较上月的 4729 套减少 34.23%. 而各镇街新增货量中比较平均, 幅度为 134 套至 525 套之间, 最多新增货量为龙江 525,其次大良 508 套,容桂 474 套,最少为伦教 134 套. 成交方面,预计 11 月份顺德的成交面积为 37.52 万㎡,比 10 月统计的 49.55 万㎡环比减少 32.06%; 成交套数预计为 3600 套, 较上月统计的 4610 套减少 28.05%. 从成交数据看,11 月份明显比 10 月份成交萎缩.但顺德楼市量价仍然保持在较高 的水平运行,众多项目抓住广珠轻轨,广佛地铁开通,广佛同城化概念,同时三 旧改造及城市规划的陆续推进,使得 11 月顺德楼市保持着稳定的发展态势,即使 11 月份央行 9 天内两次提高存款准备金率,都没有影响到顺德市场,期间各地楼
广东省房地产业协会策划营销与经纪专业委员会主任委员单位 佛山市房地产业协会房地产中介专业委员会主任委员单位 广东省房地产估价师与房地产经纪人学会常务理事单位 佛山房地产业商会副会长单位 40
市仍是处于量价稳定的态势,而且开盘的项目都非常抢手,令业内人士刮目相看. 各镇街中,大良-容桂中心组团依然是全区的重头戏,成交 1809 套,占全区总和 的 50.15%,其中大良成交 1191 套,占全区总和的 33.02%,容桂成交 618 套,占 全区总和的 17.13%,北滘成交 372 套,乐从成交 295 套,伦教 287 套,龙江 268 套,陈村成交 263 套,杏坛 129 套,均安成交 112 套,成交最少的是勒流成交 72 套,占全区总和的 2.00%.成交价格方面,本月新推货的多个楼盘销售均价与之前 的均价基本持平.总体来说,11 月份顺德全区的平均价格为 6500 元/㎡,与上月 价格相比略有下降 2.25%. 新货方面,由于 9 月,10 月顺德楼市集中式上市,所以 11 月份新增预售有所 放缓,趋于正常.但由于之前 2 个月份的供应相对充足,将在接下来的时间寻求 释放,所以 11 月份顺德的楼市供应还是相对比较充裕的.
2,楼盘动态
楼盘 名称 现推 产品 1-3 座 威斯广场 7-11 座 4-6 座 38 号楼 33 号楼 依云水岸 32 号楼 34 号楼 保利东嘉 花园 4 座,5 座 2010-10-21 3座 16,17 座 金威郦都 3,18 座 4,5,20 座 1 座,2 座 新君汇花 地湾 2010-09-15 2010-10-21 2010-8-6 2010-11-25 4房 2—3 房 2—3 房 2-4 房 2/3 房 230 92-124 80—115 80-152 79-110 陈 村 4栋 2010-6-21 3 房,4 房 89-136 332 5 48.00%
41
推售 时间 2010-7-12 2010-6-21 2010-8-5 2010-6-21 2010-5 2010-8-18 2010-10-22
户型
面积(㎡) 乐 从
总货量 (套) 272 178 306 90 121 121 60 104 66 239 225 335 221
本月网签 累计网签 套数 (套) 率 14 2 7 1 0 2 16 12 58 6 32 0 40 62.50% 82.58% 60.46% 100% 99.17% 98.35% 40.00% 95.19% 87.88% 97.49% 96.46% 99.7% 18.10%
套内价格 (元/㎡) 7030 7000 7057 13800 17320 17580 21330 20283 23480 8188 8988 8440 9415
2 房,3 房 2 房,3 房 2 房,3 房 3 房,4 房 2 房,3 房, 4房 2房 4房 4房 3—4 房
66-96 75-108 65-114 85-150 68-150 88 189-205 220—227 195—218
6330
广东省房地产业协会策划营销与经纪专业委员会主任委员单位 佛山市房地产业协会房地产中介专业委员会主任委员单位 广东省房地产估价师与房地产经纪人学会常务理事单位 佛山房地产业商会副会长单位
万科缤纷 四季花园
4 号楼 御景台 1、2 、3 号楼 雍景台 1、2 、3 号楼 47—53 号楼
2010-11-25
4房
188 43、 260—320 280—315 355—364 北 滘
112
106
94.64%
13528
2010-10-28 2010-10-28 2010-10-20
1 房、3 房 3房 别墅
金宇锦园
300 140 14
119 0 10
39.67% 0% 100%
9240 0 33080
万科水晶 花园
6,7 座 美的简岸 4,5 座
2010-04-25 2010.05.28
2房2厅 3房2厅 公寓 2房2厅 3房2厅 3房2厅 4房2厅 公寓
78-80 85-101 43-52 74-80 86-105 79-119 128-146
170 204
5 9
91.18% 76.47%
6108 6444
誉晖花园
1-15 栋
10.5.12
700
63
81.43%
7128
深业城 碧桂园西 苑泛翠庭 海琴水岸
12 栋
2010-09-29
51-69
232
56
88.79%
8050
七街 17 座, 2010-09-16 18 座, 座 19 21,22 栋 19,20 座 21 座 A-F 梯 1-7 座 9-12, 13A 2010-10-22 2010-10-22 2010-11-6 2010-6-21 2010-7-30 2010-7-25 2010-7-25 2010-10-28 2010-7-24 2010-7-5 2010-10-26 2010-10-19 09.12.31
2房 3房2厅 两房 公寓 3房2厅 2 房,3 房 3房 3房 3房 公寓 2 房,3 房 2 房,3 房 2房 2 房,3 房
216 140—168 伦 教 85—92 40 86-117 75-128 大 良 90-121 90-110 90—130 37-65 66-107 40-90 90—150 70—93 74/90-100
216 99 300 88 34 269 530 386 167 478 60 203 51 352
10 33 1 23 1 8 27 9 116 3 9 8 36 10
89.81% 35.48% 99.65% 26.14% 82.15% 98.88% 88.49% 93.52% 79.76% 88.28% 50.00% 17.24% 70.59% 43.47%
8106 8453 7970 10175 4419 5320 8480 7758 8840 15200 13410 13000 5621 毛坯 6500 精装 7500
42
万科沁园 翠盈楼 唯美尚筑
顺德雅居 乐花园 新红棉大 夏 金海山语 蓝山楼 君御水漾 年华轩
6B,8, 13B 23B,25 新红棉公 寓 5.6 座 7—9 座 蓝山楼 1-4 座
广东省房地产业协会策划营销与经纪专业委员会主任委员单位 佛山市房地产业协会房地产中介专业委员会主任委员单位 广东省房地产估价师与房地产经纪人学会常务理事单位 佛山房地产业商会副会长单位
1,2,3 栋 嘉信城市 花园
10.04.30
2 房/3 房/: 4房
72-79, 181-190 88-92;
212
7
43.40%
12670
10,11, 12 栋
2010-09-16
2 房/3 房/: 118; 4房 172-175; 166 3 房/公寓 2/2,3/2,4 房以上 84-119 31-50 77-114, 244-289 64-140; 102-103 42-72 171-226 117-160 202-240 52-74 365-433 85-106 73-103 168-218 108-200 362 74-122 65-85 90-110 81-134 94-215 113-125 84-163, 84-146 122—205 80—165, 237
257
7
84.82%
9732
1—4 座 5-9 座 逸林苑 10—13 座
09.12.22 2010-01-19
416 125
7 2
34.13% 49.60%
洋房 7000 公寓 11000 7182
10.03.12
2 房/3 房
65
3
32.31%
7000
18 栋 明日华府 19—23 栋
09.12.14
2房 4房 3房 4房 2房 别墅 2 房,3 房 2-3 房 复试 3 房以上 复试 2 房/3 房: 2房 3房 2 房,3 房 3 房,4 房 3 房,4 房 2/3 房/4 房
200
11
69.50%
12000
10.04.22)
350
0
66.57%
9380
康格斯花 园 乐然水畔 东城花园 森林小筑 陶然居 金沙人家 花园 碧翠豪苑 海悦新城
五区 八区 13-15 座 1-11 座 1-3 座 森林小筑 1座 1-11 栋 首誉 13, 15—19 座 31—32 座 28—30 座 33,35, 36 座
10.03.19 10.11.18 09.12.18 09.06.30 10.06.26 10.01.14 2010-8-18 2010-8-5 2010-10-20 2010-10-29
45 211 336 165 82 42 808 243 111 318
0 130 13 0 1 2 96 0 0 169
24.44% 61.61% 37.98% 60.60% 7.32% 97.62% 90.97% 59.67% 78.00% 53.14%
13815 5998 6730 7000 6560 5940 3234 5978 9818 9362
2010-10-29
2/3 房/4 房
152
91
59.87%
43
11732
广东省房地产业协会策划营销与经纪专业委员会主任委员单位 佛山市房地产业协会房地产中介专业委员会主任委员单位 广东省房地产估价师与房地产经纪人学会常务理事单位 佛山房地产业商会副会长单位
37 座 日高新天 地广场 (17,18, 22, 座) 23 6 号楼 保利合园 7 号楼 10 号楼 新境界花 园 6-7 座 9—12 座 3,5,6 座 水悦云天 7,8,9 号楼 剑桥印象 73 户 剑桥印象 81 户 G9,G14, G19 倚湖居 9-15 座 上城名邸 美的御海 东郡 10-13 座 橡树湾联排 住宅 46 户 御景湾大道 25 户 珊瑚湾
2010-10-29
3 房,4 房 2房
172-318
68
27
39.71%
11385
2010-09-16
80—90 容 桂
349
27
30.37%
6285
10.05.01 2010-8-18 2010-09-22 10.01.26 预 售 2010-09-16 2010-03-26 2010-10-21 2010-09-28 10.04.30 2010-06-22
2-4 房 2 房,3 房
60-148 60-147
320 227 102 142 294 656 721 73 81 24 130 283 46 25 50 262 204 252 48 42 114 149
2 0 9 3 14 6 13 7 0 1 3 9 0 0 5 3 18 39 0 0 1 10
92.19% 88.99% 50.36% 85.92% 40.78% 90.70% 9.50% 68.49% 87.65% 91.67% 50.00% 71.02% 95.65% 52.00% 72.00% 75.57% 40.69% 15.48% 66.67 100.00% 85.96% 59.06%
6400 6210 7098 6425 7161 7038 7863 10423 10545 11068 6169 5892 9720 17200 14968 5125 5554 5600 8600 13715 4677 5472
三房/四房 130—180 /4+1 房 2房 75-107 3房 2房 79-129 3房 3 房 2 厅, 95-125, 4房2厅 130-150 3 房 2 厅, 87—193 4房2厅 别墅 别墅 别墅 3 房,4 房 338 320-360 332 110-126, 202 101-181 249-375 548; 657; 892 455—630 73-100 91-136 45—91 126, 371-391 241-265 90-101 92-118
东逸湾
2010-03-05 10.04.23 10.04.15 2010-08-23
3房 别墅 别墅 别墅 2 房,3 房 3房 2房 别墅 别墅 3房2厅 3房
16,18,19, 2009-12-16 68-70 凯蓝名都 20,21,22 号楼 52, 53, 53A 号楼 东怡水岸 花园 雅致名轩 东圣维拉 花园 翠河玩一街 14-35 座 41-46 座 1-5 座 6,7,9 座 2010-09-02 2010-10-16 2010-7-30 2010-8-18 2010-7-29 2010-09-20
广东省房地产业协会策划营销与经纪专业委员会主任委员单位 佛山市房地产业协会房地产中介专业委员会主任委员单位 广东省房地产估价师与房地产经纪人学会常务理事单位 佛山房地产业商会副会长单位
44
10-11 座 华夏新城 佛罗伦斯 尚苑 保利外滩 花园 豪雅苑 12,13 座 4—7 座 1,25—28 座 意雅阁
2010-08-25 2010-11-8 2010-09-17 2010-10-22 2010-11-8
4 房,5 房 3 房,4 房, 5房 2 房,3 房 别墅 2/3 房
145-177 85-178 80—102 245—310 77-100 龙 江
192 194 485 30 60
9 81 53 0 26
77.60% 41.75% 75.88% 66.67% 43.33%
7029 7690 5141 12612 5044
东汇家园 佛奥康桥 水岸
2,3 座 D,H 号 5—7 座 5-8 座
2010-09-10 2010-04-22 2010-07-2 6 10.03.05 10.06.19 10-06-11 2010-5-1 2010-8-6 2010-7-16 2010-1-27
2010-11-20
3房 2 房/3 房 4房 3,4 房 3房2厅 3房2厅 3房2厅 2房2厅 3房2厅 2 房,3 房 3房 4房 5 房以上 2,3 房
97-118 70-110 120-135 94—140 262.49 85-96 100-109 99—110 68-82 90-108 81-137 92-122 149-159 200-360 79-130 勒 流
100 294 176 199 78 52 133 224 146 108 214
9 7 37 0 0 0 11 14 5 1 85
50.00% 92.86% 71.37% 86.43% 64.10% 61.54% 75.94% 60.27% 25.76% 37.04% 39.72%
5460 6160 6900 4342 4536 4533 4220 4432 6060 6462 6236
丽南名都
12-13 座 15 座
御华明珠 花园 奥斯登堡 豪庭 碧桂园豪 庭
25-29 号楼 8-15 座 9栋 10-11 栋 54#
1 区 2-3 座 1区4座 博澳城 1区5座 1区1座 1 区 6—7 座 1-3 座 勒水名筑 4-6 座 意汇豪庭 1-6 座
10.04.03 10.04.16 预售 10.06.17 10.4.27 10-09-16 10.05.15 09.12.16 10.01.11
2 房,3 房 2,3 房 2,3 房 2房 2,3 房 1房 2房 3房 1房 2房 2房 3房
68-107 72-107 81-120 68-72 71-83 42-50 60-75 90-92 40-50 60-70 61-75 80-82 杏 坛
230 115 108 115 270 338 240 78
3 1 5 2 17 29 3 3
90.43% 46.09% 95.37% 79.31% 46.30% 79.88% 90.00% 85.71%
5660 5757 6218 5424 6552 5540 5277 5373
广东省房地产业协会策划营销与经纪专业委员会主任委员单位 佛山市房地产业协会房地产中介专业委员会主任委员单位 广东省房地产估价师与房地产经纪人学会常务理事单位 佛山房地产业商会副会长单位
45
海骏达上 苑
1-2 座 11-12 座 3—10 座
2010-04-3 0 2010-09-1 7
2-3 房 2 房,公寓
79-117 44—103 均 安
240 692
1 75
90.50% 53.47%
4530 4980
11-14 座 景翠名都 15—18 座 圣堡莱公 馆 圣堡莱公馆
10.05.01 2010-10-2 2 2010-10-1 5
2-3 房 4 房 2-3 房 2房
79-128, 145 85—115 74,75
176 160 120
11 57 3
95.45% 35.19% 29.17%
4360 4699 6190
数据来源:顺德区商品房交易信息网,一秀地产市场研究部 备注:网上签约率截止到 2010 年 11 月 30 日
本月新盘动态
楼盘 金威郦都 万科缤纷四季 花园 豪雅苑 圣淘湾豪苑 御华明珠花园 碧桂园豪庭 东汇家园 蓝山花园 华夏新城 尚湖湾 创富商务公寓 康格斯花园 海骏达上苑 推出产品 1,2 座 4 号楼 推出时间 2010-11-25 2010-11-25 2010-11-18 2010-11-17 总套数 221 112 60 43 168 214 100 137 194 134 336 211 253 户型 2 房,3 房 4房 2 房,3 房 4 房以上 2 房,3 房 2 房,3 房 2 房, 房, 3 4房 2 房,3 房 3 房, 房, 4 5房 2 房,3 房 公寓 2 房,3 房 2 房, 房, 3 4房 面积(㎡) 本月网签套数 79-110 188 77-100 300-373 81-134 79-130 76-167 91-116 85-178 101-135 38-73 85-106 74-160 40 106 26 3 2 85 4 95 81 86 0 130 49 套内价格/优惠 9433 13528 5053 23977 4909 6236 5547 6178 7608 7754 18735 5998 4846
意雅阁
43 户别墅
30,31,32, 33,34,35 2010-11-17 号楼 54# 2010-11-17 2010-11-12 2010-11-12 2010-11-08 2010-11-05 2010-11-04 2010-11-01 2010-11-01
5,6 座
1座 12,13 座 12,13 座 公寓 八区 13-15 座 8-10 座
数据来源:顺德区商品房交易信息网,一秀地产市场研究部 备注:网上签约率截止到 2010 年 11 月 30 日
广东省房地产业协会策划营销与经纪专业委员会主任委员单位 佛山市房地产业协会房地产中介专业委员会主任委员单位 广东省房地产估价师与房地产经纪人学会常务理事单位 佛山房地产业商会副会长单位
46
3,新货预告
楼盘名称 颐澳领地 园 汇成华庭 碧桂园西 苑泛翠庭 金碧豪苑 泓景园 楼盘地址 顺德区勒流镇 育贤路 6 号 顺德大良街道 近良居委会 北滘镇碧江大 桥边 勒流街道办事 处政和中路 6 号 容桂街道办事 处容奇大道东 35 号 占地面 总建面积 积(㎡) (㎡) 17561 不详 不详 66882 48137 8568 预计推货 时间 2010-12-04 12 月初 12 月中 推出 产品 1,2 座 4,5 栋 七街 1-4 座 5-11 座 12,19, 20,21, 22,23 号楼 预计货 产品面积 量 (套) (㎡) 140 160 96 93-118 44-106 84-94 预计价格 (元/㎡) 6500 8000 7100
不详
42531
12 月中
276
87-152
5700
水悦云天 花园
83000
300000
12 月中
200
154-168, 228-271
8000-10000
数据来源:一秀地产市场研究部
五,三水市场分析 1,整体交易态势分析 2009 年 11 月-2010 年 11 月三水区住宅交易情况
月份 09.11 09.12 10.01 10.02 10.03 10.04 10.05 10.06 10.07 10.08 10.09 10.10 10.11 合计 新增预售面积 (万㎡) 4.74 18.29 11.78 0.64 0.8 9.54 1.72 2.28 4.07 0 7.31 12.17 4.46 77.8 新增预售套数 (套) 477 1365 1342 81 32 858 202 176 386 0 926 1227 477 7549 成交面积 (万㎡) 8.62 7.02 3.58 1.79 5.12 5.03 5.57 1.65 2.54 3.23 4.32 8.07 5.81(预计) 62.35(预计) 成交套数 (套) 1044 785 428 202 612 582 696 229 354 376 575 1051 607(预计) 7541(预计) 套内均价 (元/㎡) 6407 6186 6932 5548 5614 6384 6585 6222 7080 7427 7569 7695 8503(预计) ——
数据来源:三水区建设与房产信息网,一秀地产市场研究部
广东省房地产业协会策划营销与经纪专业委员会主任委员单位 佛山市房地产业协会房地产中介专业委员会主任委员单位 广东省房地产估价师与房地产经纪人学会常务理事单位 佛山房地产业商会副会长单位
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(套) 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 09.11 09.12 10.1
09年11月-10年11月三水商品住宅成交情况
(元/平方米) 9000
预计
6000
3000
0 10.2 10.3 10.4 10.5 10.6 10.7 10.8 成交均价 10.9 10.10 10.11
新增套数
成交套数
备注:套数是按产权计算的套数 数据来源:三水区建设与房产信息网,一秀地产市场研究部
本月三水区个盘新增供应情况
镇街 西南中心区 西南涌片区 三水乐平 三水河口 楼盘名称 名仕阁一期 三水雅居乐 百合嘉园 时代城 新批预售面积/㎡ 5619.01 18222.91 17070.78 55041.68 新批预售套数/套 51 115 194 784 批售产品 2/2,3/2,4/2 (76-143) 3/2(136-143) 公寓,2/2(41, 63-70) 2+1,3/2(74-112)
数据来源:三水区建设与房产信息网,一秀地产市场研究部
简析: 经过 4.17 新政,9.29 日调控,11 月两次上调存款准备金率等一系列的政策 调控后,三水楼市成交量并未能延续"金九银十"高温而大幅萎缩,但房价依然 坚挺.在推货节奏上主要集中在 11 月中.在第四季度中楼市回归沉静,进入蓄客 阶段. 月份三水新增预售 477 套, 11 环比下降 61%; 总成交 607 套, 环比下降 42.2%, 同比下降 41.8%.成交均价方面,由 10 月的 7695 元/㎡上升至 8503 元/㎡,环比 上涨 10.5%,创历史新高.虽然成交均价在政策上未受到二次调控"组合拳"太大 的影响,但由于本月别墅产品成交金额占总成交金额的 40%以上,大大拉升整体成 交均价,令一方面主因是三水在售户型绝大部分为中小户型,从需求上迎合了市 场的刚需客户而使得整体成交均价有所提高.
广东省房地产业协会策划营销与经纪专业委员会主任委员单位 佛山市房地产业协会房地产中介专业委员会主任委员单位 广东省房地产估价师与房地产经纪人学会常务理事单位 佛山房地产业商会副会长单位 48
2,楼盘动态
楼盘名称 现推产品 推售 时间 户型面积 云东海片区 二期珑湖(别墅) 10 年 2 月 丽日天鹅湖 观岭长堤 长提苑 山水庄园 伯爵山 三期依湖城堡 1-9 座 绿湖爱伦堡四区 悦林轩 御林轩 雅林轩 浩林轩 丽日坚美森林湖 一期一批 10.4.30 10..10. 10.5.15 09.11.30 179-339 184-299 184-200 320-507 120-180 79 44 10 59 152 54 188 162 192 144 42 8 529 0 6 7 1 8 2 1 4 6 13 10 0 0 42 22 3 40 12 41 5 39 27 62 9 8 112 10000 9000-15000 10000 13000 洋房 5800-6000 复式 10000(套内) 5800-6000 5100 5200 5000 5300-5500 优惠折扣 98*99 洋房 5600-5800 别墅 10000 5300-5700 5200-5400 (带简装) 6500 元(带 1000 元 精装) 均价 6100-6200 元 6800 优惠折扣 98 5200 5800 5500 7000(带精装修) 6800 推货量 本月网签 (套) (套) 剩余套数 (套) 建面均价 (元/㎡)
绿湖爱伦堡
10.10.16 180-200(合并) 09.12.1 09.10.1 10.5.1 10.10.1 2008 年 121/158/161 166 125(合并) 145(合并) 158 260 150-446 西南涌片区 125-143 87-120 87 120 135(合并) 172(合并) 135(合并) 180(合并) 106-121 180(合并) 93 143(合并) 135 河口片区 106-124 118-125(合并 120(合并) 123(合并) 45/86-126 76-86 76-86
林海尚都
奥林匹克花园
紫薇组团 7/8 座 09.11.28 景峰组团 12 座/14 座 10.7.24 景峰组团 13 座 10.9.19
东海蓝湾
雅居乐 花园
10 座 10.09.04 8座 10.9.26 9座 达观二期 10.9.10 邻居一期 10.9.26 达观 2 栋 10.10.1 邻居二期 5 座/6 座 10.10.16 碧缇湾畔Ⅲ期 5/6 座 7座 11/12 座 13/14 座 一期(1/6/5/7) 二期 1# 2# 10.11.14
68 170 45 45 124 30 58 116 99 116 284 58 57
1 0 3 2 0 1 1 0 4 32 28 8 0 1 15 8 5 5 31 62
5 3 1 19 6 3 12 21 11 41 220 50 57 38 10 36 28 18 3 6
锦盈嘉园 时代城
10.2.6 1-3 月 10.11.06
308 1532 34 68
5100-5200 5700(简装) 11 月 6 日 开盘, ( 76-86 ㎡ 均 价
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广东省房地产业协会策划营销与经纪专业委员会主任委员单位 佛山市房地产业协会房地产中介专业委员会主任委员单位 广东省房地产估价师与房地产经纪人学会常务理事单位 佛山房地产业商会副会长单位
3# 4# 5# 6# 7# 8# 托斯卡纳 芙蓉丹 国际社区七区 海棠语岸 海棠晓月 1-4 座 14-15 座 16-17 座 10.6.19 10.9.9 10.10.1 10.5.3 10.10 10 年 6 月 10.10.23 10.10.1
74-111 83-126 88-126 83-126 74-111 74-111 江南新区 280-310 280-310 295-354 其他镇区 286-545 238-557 94-160 85-165 85-165
68 68 68 68 68 68 34 32 13 加推 ( 12 套) 95 54 150 54 78
61 61 62 62 50 48 2 1 2 2 34 37 3 30
7 7 6 6 18 20 20 13 22 52 20 20 51 24
5600-5800 元/㎡); ( 111-126 ㎡ 均 价 6100 元/㎡.)带精 装
御江南
8000(联排) 12000(独栋) 13000(独栋) 9500 10000 3800 4000 4000
山水龙盘花园
锦江豪庭
数据来源:三水区建设与房产信息网,一秀地产市场研究部 备注:网上签约率截止到 2010 年 11 月 30 日(此部分按合并后户型计算)
本月新盘动态
楼盘 百合嘉 园 雅居乐 花园 时代城 合计 推出时间 10.11.21 推出产品 嘉明阁, 嘉丽阁 碧堤湾畔 3期 时代城Ⅱ —— 总套数 194 户型 三房,两 房,公寓 三房 面积(㎡) 套数 118-140, 75-83,41 136-143 194 本月网签套数 80 建面均价/优惠 均价 4300(开盘当天 9.8 折) 6800 (在 11 月 4 日前 购买能参加家电抽奖 活动 11 月 6 日开盘,6300 元,带精装修).活动 优惠 97*98*99 ——
10.11.13
115
115
8
10.11.06 ——
442 309
二,三房 ——
76-111 ——
544 853
432 520
数据来源:三水区建设与房产信息网,一秀地产市场研究部 备注:网上签约率截止到 2010 年 11 月 30 日
简析: 11 月 6 日,时代城Ⅱ开盘,主销 76-112 ㎡的 2+1,3 房单位,均价 6300 元/ ㎡ (带精装) 月均销售 400 多套. 月 13 日, , 11 三水雅居乐 "碧堤湾畔Ⅲ期" 135-143 ㎡最后一栋临江洋房开卖,均价为 6800 元/㎡;次日加推"邻居Ⅱ"第 6 座 93 ㎡ 2+1 产品,均价 7000 元/㎡(带精装),但销售业绩不如预期理想.从这两大主力 楼盘新增产品销售均价上看三水楼市并未出现降价趋势;从销售结构上看,小户 型凭借其性价比高,总价低,刚性需求大,投资风险小等特点受到市场热捧,而
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时代城也名正言顺获得三水 "冠军"的称号.连续数月来,成交量不足 10 套的 锦盈嘉园,凭借着河口片区发展前景优质资源及合理价位,本月成交约 30 套. 价格的坚挺,政策的影响让不少改善型购房者望而却步,绿湖爱伦堡和林海 尚都,东海蓝湾等 130-180 ㎡的大户型洋房走货缓慢.在种种"阴霾"下,开发 商推货定价策略更为谨慎,各楼盘也相应地进入了蓄客期.但对大部分高端消费 者却并未产生影响.由于市民的通胀预期的加剧,别墅豪宅反有逆势上扬的趋势, 三水高端别墅成为了本月"新宠".
3,新货预告
楼盘名称 山水一品 丽日坚美森林湖 奥林匹克花园 云东海高尔夫 时代城 明珠湾 林海尚都 合计 楼盘地址 三水西南三达路 三水云东海大道 三水区广海大道东 三水区云东海区政府旁 三水区的西青大道 三水西河路六号 云东海大道 1 号 —— 预计推货时间 2010 年 12 月底 2010 年 12 月底 2010 年 12 月底 2010 年 12 月底 2010 年 12 月底 2010 年 12 月底 2010 年 12 月底 —— 货量 约 300 套 约 300 套 约 90 套 约 100 套 约 500 套 约 500 套 约 200 套 2000(预计) 户型 首批推 1 栋和 2 栋,面积为 85 —130 ㎡,三水广场设接待中心 180-260 ㎡洋房 15 栋,84-111 ㎡,2/3 房 别墅 76-126 ㎡洋房 124-237 ㎡洋房 145-158 ㎡洋房 ——
简析: 11 月份楼市成交量较 10 月有大幅下降,"金九银十"后三水楼市回归平静, 各大楼盘进入蓄客期, 预计 12 月到元旦期间, 三水楼市将会引发新一轮的供货潮, 各大楼盘的竞争将会进入白热化竞争阶段.
六,高明市场分析 1,整体交易态势分析 2009 年 11 月—2010 年 11 月高明区住宅交易情况
月份 09.11 09.12 10.1 新增预售 新增预售 面积(万㎡) 套数(套) 1.96 8.59 6.45 222 567 551 成交面积 (万㎡) 5.5 5.21 6.33 成交套数 (套数) 565 383 408 建面均价 (元/㎡) 3250 4827 6945
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广东省房地产业协会策划营销与经纪专业委员会主任委员单位 佛山市房地产业协会房地产中介专业委员会主任委员单位 广东省房地产估价师与房地产经纪人学会常务理事单位 佛山房地产业商会副会长单位
10.2 10.3 10.4 10.5 10.6 10.7 10.8 10.9 10.10 10.11 合计
1.75 3.85 2.77 0.26 3.12 0 5.11 9.28 3.32 7.23 50.31
270 351 196 50 180 0 539 776 377 649 4233
4.14 3.58 3.56 2.77 1.67 2.37 2.36 3.13 6 3.5(预计)
297 287 329 234 152 160 170 258 544 320(预计)
6150 4903 4691 6174 4967 6003 5659 5405 4510 5400(预计) ——
49.48(预计) 4029(预计)
数据来源:高明建设网,一秀地产市场研究部 备注:套数是按产权计算的套数
09年 11月 -10年 11月 高 明 商 品住 宅 成 交情 况
(套) 800 600 400 200 0 (元/平方米) 7000 预计 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 09.11 09.12 10.1 10.2 10.3 10.4 10.5 10.6 10.7 10.8 10.9 10.10 10.11 新增套数 成交套数 成交均价
数据来源:高明建设网,一秀地产市场研究部
本月高明区个盘新增供应情况
镇街 楼盘名称 高明碧桂园 西荣花园 名逸酒店 能信华府 盈富馨园 众恒新城 明城 合计 明安苑 —— 新批预售面积/㎡ 5652.64 4580.13 4580.13 荷城 10013.6 12926.55 14426.64 4504.08 8433.7 7134.5 72252.04 新批预售套数 60 44 44 133 15 125 48 95 85 649 批售产品 云林山语三期 云林山语四期 云林山语五期 1座 酒店公寓 1,2 座 6座 3座 1,2,3 座 ——
数据来源:高明建设网,一秀地产市场研究部
简析:
广东省房地产业协会策划营销与经纪专业委员会主任委员单位 佛山市房地产业协会房地产中介专业委员会主任委员单位 广东省房地产估价师与房地产经纪人学会常务理事单位 佛山房地产业商会副会长单位 52
新增预售方面,本月共有 7 个楼盘取得新增预售许可证,合共新增预售面积 为 7.23 万㎡,折合为 649 套(产权套数) ,环比分别上涨 117.8%和 72.1%.其中, 高明碧桂园,能信华府(沧江一品)以及西荣花园均在本月推出其新增预售产品, 而上月取得预售许可证的德豪新苑亦在本月推出新的产品. 成交方面,预计 11 月份高明区成交面积为 3.5 万㎡,成交套数为 320 套,成 交面积环比下降 41.7%,同比则下降 36.4%;成交套数环比下降 41.2%,同比下降 43.4%.11 月份成交均价预计为 5400 元/㎡,环比上升 19.7%,与去年同期相比大 幅上升 66.2%. 本月高明的住宅市场呈现"量跌价升"的整体态势,成交量的下滑主要受到 本月供应量"减少"的影响,7 个新取得预售许可证的楼盘中仅有 3 个推出市场, 而且多为月底开盘,成交数据未能在本月显现,从而导致本月成交量的萎缩;成 交均价方面继续受到高明碧桂园独栋别墅组图 "千岱湖" 的热销带动下, 重上 5000 元/㎡大关.预期年底最后两个月多个楼盘将继续推出新品,冲击市场.
2,各盘动态
楼盘 名称 现推 产品 湖光山色组团 山林涧组团 翠堤燕飞一期 翠堤燕飞二期 山语洋房一期 高明 碧桂园 翠堤燕飞三期 山语洋房二期 (第一批) 凌波雁影一期 (千岱湖) 山语洋房二期 (第二批) 凌波雁影二期 (千岱湖) 9 月 12 日 推售 时间 —— —— 5月1日 6 月 15 日 8 月 21 日 两房 三房 三房 别墅 两房 三房 独栋别墅 10 月 1 日 两房 三房 独栋别墅 别墅 户型 面积 (㎡) 150-514 167-487 211-287 68-87 99-108 123-135 211-287 68-78 123-134 185-375 77-87 97-108 185-375 总货量 (套) 101 262 145 本月网签 套数 (套) 0 1 10 累计网上 签约率 89% 88% 84% 建面价格 (元/㎡)
106 21 88 70 76 11
3 1 10 9 14 6
99% 48% 77% 97% 97% 91% 别墅: 10000-12000 洋房:4000 (带精装)
10 月 30 日
广东省房地产业协会策划营销与经纪专业委员会主任委员单位 佛山市房地产业协会房地产中介专业委员会主任委员单位 广东省房地产估价师与房地产经纪人学会常务理事单位 佛山房地产业商会副会长单位
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尚城名筑 (二期)
5,6,9-11 座
1月1日
三房 四房 五房 两房 三房 一房 两房 三房 两房 三房 两房 三房
135-153 173-182 179-209 97-98 100-107 52 102 101 98 101-107 98 101-107 60-78 55-70 97-123 160-164 210-215 126-178 180 80-85 95-131 79-86 100-105 82-86 100-104 88-123 113-168 181-208 241-351 35 55-69 55-77 72-99 89-90 92-99 61-71 89-90 75-79 94-122
178
5
55%
5400
8,9 座
1月9日
177
1
86%
3座
3 月 28 日
93
1
90%
宝行御 泉湾
5座 6座
5月1日
84 84
3 3
92% 4000 83%
9 月 18 日 15 座
一房 两房 三房 三房 四房 三房 四房 两房 三房 两房 三房 两房 三房 两房 三房 复式 联排别墅 一房 两房 两房 三房 三房 三房 两房 两房 三房
89
5
57%
福泰华庭
7,8,9 座 1,4,5 座
1 月 26 日 1 月 13 日 5月1日 6月
151 227 111 112
1 6 5 12
96% 84% 42% 52%
4800
盈峰尚苑
2座 3座 3座 1,2,3 梯 1,2 座 1-3 栋
3600-4600
水晴湾
5月1日 8月 7月 9月 9 月 12 日 10 月 10 月 10 月
77 13 50 161 96 56 81 100
2 1 1 27 4 6 3 9
43% 69% 78%
4800 9000-10000
江景蓝湾 4-7 栋 和富阳光 家园 金田花园 城市杰座 3,5,6 座 1,2 座 1,2 座 3,4,8,9 座
3500-4000 45% 94% 91% 84% 77% 3000 3500-4000 3800
数据来源:高明建设网,一秀地产市场研究部 备注:网上签约率截止到 2010 年 11 月 30 日
广东省房地产业协会策划营销与经纪专业委员会主任委员单位 佛山市房地产业协会房地产中介专业委员会主任委员单位 广东省房地产估价师与房地产经纪人学会常务理事单位 佛山房地产业商会副会长单位
54
本月新盘动态
楼盘 德豪新苑 推出时间 11 月 11 月 13 日 高明碧桂园 11 月 27 日 能信华府 (沧江一品) 西荣花园 11 月 28 日 11 月 推出产品 7座 山语洋房三期 山语洋房四期 山语洋房五期 1,2 座 1座 总套数 36 104 44 125 133 户型 三房 两房 三房 两房 三房 三房 四房 两房 三房 面积(㎡) 106-127 68-87 99-135 68-78 123-135 101-142 149-155 64-78 89-95 本月网签套数 17 65 9 暂无网签数据 14 推售率 47% 63% 20% —— 11%
数据来源:一秀地产市场研究部 备注:网上签约率截止到 2010 年 11 月 30 日
简析: 11 月 13 日高明碧桂园在其项目内的凤凰酒店举行了一场家具风水讲座, 同日 推出第四批的恋山洋房,自 8 月 21 日首次推出,之后分别在 9 月 12 日和 10 月 1 日两度加推,深受广佛置业投资者和高明本地居民热情追捧.乘着热销的东风, 11 月 27 日第五批的恋山洋房再度推出,本月合共推出 148 套,网签 74 套,成交 率达到 50%.11 月 28 日,能信沧江一品凭着荷城街道的核心区位价值,欧式皇 家园林的设计风格以及"盛行风"的户型设计,笼络大批客户到场,当天销售场 面异常火爆,由于受到网签数据的滞后影响,成交数据暂无显示. 3,新货预告
楼盘名称 文汇国际公 寓 金田花园 众恒新城 盈富馨园 明安苑 汇泓华庭 碧桂园桂花 楼盘地址 荷城街道文华路 436 号 荷城街道万成路 138 号 荷香路北侧,泰安路东侧 明城镇城七路 33 号 明城镇文喜东街 3 号 荷城街道办斜对面 西江新城荷富路与怡乐路交 占地面积 (㎡) —— —— 35157 —— —— —— 192360 总建面 预计推 积(㎡) 货时间 —— —— 80972 —— —— 25300 577082 12 月 12 月 12 月 12 月 12 月 12 月 明年 推出 产品 公寓 3,6,8 座 3座 6 座 1,2,3 座 —— —— 预计货 产品面积 量 (套) (㎡) 104 126 95 48 85 约 300 —— 45-105 60-90 78-89 70-105 75-92 —— 别墅,洋
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城 富星半岛 左岸御园 丽日名都 明都王府
会处 荷城街道(西安)高明大道 南侧(宝行御泉湾侧) 荷城街道(三洲)百灵路碧 桂园一期侧 荷城街道荷富路以西 荷城街道文华路与荷香路交 汇处(明都广场三期) 明年 明年 明年 明年 —— —— —— —— —— —— —— ——
房,公寓 —— —— 80-220 90
15181 89344 70000 32500
437701 160820 300000 ——
数据来源:一秀地产市场研究部
第五部分
三级市场分析
1,佛山全市二手住宅交易情况——10 月份成交量略有下滑
套 5600 4900 4200 3500 2800 2100 1400 700 0 09.10 09.11 09.12 10.01 10.02 10.03 10.04 10.05 10.06 10.07 10.08 10.09 10.10 2070 3235 3346 3202 2781 3362 3156 3002 3224 2671 3637 3079
0 9 年 10 月 - 10 年 1 0月 佛 山市 二 手房 成 交情 况
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数据来源:佛山建设局
09年10月-10 年10月佛山市一,二手房成交面积对比
套 120 100 80 60 40 20 0 09.10 09.11 09.12 10.01 10.02 10.03 10.04 10.05 10.06 10.07 10.08 10.09 10.10 二手房成交面积 一手房成交面积
数据来源:佛山建设局
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根据今年各月成交量分析, "四月新政"后二手房市场成交量呈现"波浪式" 发展的态势,自 7 月,8 月,9 月成交量递增以来,10 月份出现成交量下降的势头. 6-9 月单月成交套数分别为 3002 套,2671 套,3224 套,3637 套.在金九银十的 旺销期间,在 8 月份市场成交量从 7 月的 2671 套急速反弹达 3224 套,9 月延续 8 月的良好势头持续走好达 3637 套. 市场持续走好显得政府在 4 月份连续出台的 "四 月新政"似乎有心无力,在十一黄金周前加急出台"9.29 新政" ,11 月两次上 调存款准备金率等一系列的政策调控后以表政府打压楼价上涨,防止房地产泡沫 的坚定决心.金九银十过后,随着国家政策的落实,各地政府的限购令相继出台, 各地刚需被严重压抑,投机购房离场,今年下半年接下来的几个市场成交情况不 甚乐观, 预计佛山二手房 11 月成交量会延续下跌的态势, 环比 10 月下滑 15%左右. 2,佛山五区二手住宅交易情况
10年 10月 佛 山 五 区 二 手 房 市 场 交 易 情 况
套
2000 1500 1000 500 0 禅城 南海 顺德 高明 三水
万平方米
28 21 14 7 0
成交套数
成交面积
数据来源:佛山建设局
佛 山 9, 10月 份二 手 房 成交 量 对 比
套 2000 1500 1000 500 0 禅城 南海 顺德 高明 三水
347355 154 114 222 211 1207 1036 1707 1363
九月份成交套数
十月份成交套数
数据来源:佛山建设局
2010 年 10 月佛山五区二手房成交量与上月相比有所下降,顺德区,南海区, 高明区环比下降 20%,其他两区成交量与上月相比变动不大.本月顺德区成交套数 达 1363 套继续领跑佛山二手房市场,成交量位居全市第一.南海区成交量位列第
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二;其他各区成交相对稳定. 今年四月份出台的房地产政策影响,佛山二手房市场成交量不断萎缩,本月 成交量月均下降15%.随着金九银十的到来,观望情绪得到缓解,部分刚性需求逐 步释放.8,9月份的成交量有所回升,成交均价保持稳定.随着"9.29新政"的 贯彻落实和各大城市限购令的出台,预计今年接下来的几个月成交量和成交均价 均保持下滑趋势.佛山二手房市场接下来几个成交量将进一步萎缩,成交均价保 持稳定.
第六部分
统计时间:2010年11月1日-11月30日
广告统计分析
监测媒体:佛山日报,广州日报,珠江商报,珠江时报,南方都市报 (只统计硬广告) 监测对象:佛山五区在建,在售房地产项目 各区广告投放情况
区域 禅城 南海 顺德 三水 高明 合计 广州日报 (则次) 4 6 1 0 1 12 佛山日报 (则次) 3 6 0 2 0 11 珠江商报 (则次) 0 2 6 0 0 8 珠江时报 (则次) 1 6 0 0 0 7 南方都市 合计 报(则次) (则次) 3 12 11 4 1 31 11 32 18 6 2 69
数据来源: 一秀地产市场研究部
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各 区 投 放 媒 体 分布 比 例 100% 80% 60% 40% 20% 0% 禅城
广州日报
南海
佛山日报
顺德
珠江商报
三水
珠江时报
高明
南方都市报
数据来源: 一秀地产市场研究部
11 月份佛山五区楼盘共投放广告 69 则次, 数量上与 10 月份相近,环比 9 月减 幅达 55.77%,减幅较大.原因分析:主要是由于金九银十后,商家广告投放数量 回归到正常水平,而且 11 月份中节日较少,楼盘活动也不多,因为对比前段时间 的造势活动,广告投放数量下降. 从广告投放渠道来看,主要集中在南方都市报,广州日报,佛山日报,珠江 商报,分别为31,12,11,18则次. 从各区投放量看,本月南海区楼盘广告投放量以 32 则次居首,顺德区以 18 则次位列第二,禅城区以 11 排名第三,高明区在售楼盘相对较少,广告的投放量 也就屈指可数. 从各盘投放量看,本月佛山报纸广告投放量排名靠前楼盘分别是: 本月重点个盘广告投放情况
投放 则次 7 项目 名称 上林苑 山水桃园 利海尖东 半岛 营销 节点 加推 加推
11.12 佛山日报 11.13 广州日报 11.12 11.12 南方都市报 11.18 南方都市报 11.12 珠江时报 11.12 广州日报 11.19 广州日报 11.19 佛山日报
广告投放日期及投放媒体
11.12 珠江时报 11.24 佛山日报 11.26 南方都市报 11.26 南方都市报 11.25 南方都市报 11.26 广州日报 11.26 佛山日报 11.26 广州日报 11.26 广州日报
6
5
开盘
南方都市 报
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4
山语湖
开盘
11.11 南方日报 11.05
11.12 珠江商报 11.05 南方都市报
11.12 佛山日报 11.05 南方都市 报
11.12 珠江商报
3
时代城2
开盘
佛山日报
3
3
东华嘉苑 中恒海晖 城 明日华府
加推 开盘 加推
11.03 佛山日报 11.04 珠江时报 11.03 珠江商报
11.26 南方都市报 11.12 南方都市报 11.17 珠江商报
11.26 佛山日报 11.12 珠江时报 11.24 珠江商报
3
11月份有8个项目广告投放量达到3次以上,排名前几名的分别是上林苑,山 水桃苑,利海尖东半岛,山语湖;其中上林苑以高密度的广告策略加紧推货;同 时11月期间新开盘的楼盘:利海尖东半岛,时代城2,山语湖也以较密集报纸广告 铺开宣传;各大楼盘宣传主要集中在南方都市报,广州日报,佛山日报这三大报 刊.
第七部分
一,政策导向 u 货币政策
大势预判
实施了两年之久的适度宽松货币政策终于走到了终点.12 月 3 日召开的中央 政治局会议明确提出,明年将开始转向实施积极的财政政策和稳健的货币政策, 并增强宏观调控的针对性,灵活性,有效性. u 保障性住房制度 住房和城乡建设部日前下发通知指出,按照国务院关于大幅度增加保障性安 居工程建设的要求,明年计划安排建设保障性住房和各类棚户区改造住房 1000 万 套.这一数额大大超过此前市场预期的 500-600 万套的水平,这比今年 580 万套 保障性住房的建设规划翻了一番. 一秀地产认为: 泛滥的流动性和通胀预期显然是本轮房地产调控最大的阻 力,但历次调控都未能解决这个根本性的问题.货币政策的方向转变,将是直接 有效的房地产调控猛药;保障性住房政策有助于平息民众对于当期房价调控措施
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效果不佳的失望情绪,但是 1000 万套保障性住房的宏伟计划,在目前保障房建设 资金来源短缺,保障性住房供地仍显不足的背景下,这个计划的具体落地恐怕还 存疑问.
二,市场走向 11 月北京商品期房住宅 (不含保障性住房) 成交 119.09 万㎡, 环比上升 30.0%; 成交均价环比上月微涨 1.2%. 11 月份上海商品住宅成交 86.8 万㎡,环比下降 34.2%;成交均价为 22424 元 /㎡,环比微升 2.5%. 11 月份广州十区一手住宅网签面积为 38.0 万㎡,环比上月大幅下滑 75.7%; 网签均价为 13068 元/㎡,环比上月下跌 1.4%. 11 月份深圳住宅成交面积 23.3 万㎡,环比下滑 43.0%;成交均价继续下探, 环比下跌 7.9%. 一秀地产认为:除北京之外,三大一线城市的成交量出现了大幅度的下滑,广 深两地的楼价开始有所松动,但是下跌的空间不大.整体而言,房价依然坚挺— —面对接踵而来的调控政策,房价"面不改色" ,毫无畏惧.开发商与政府的博弈 战将会不断延续,市场回归理性还是需要依靠增加供应,独孤一味地抑制需求是 指标不治本的.
三,一秀地产观点 1,佛山土地市场判断:供地喷发式增长,地王或再现
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(万平方米) 400 350 300 250 200 150 100 50 0
年 一 季 度 年 二 季 度 年 三 季 度
2008年 -2010年 商 住用 地 成 交一 览 表
(万元/亩) 500 400 300 200 100 0
年 一 季 度
年 二 季 度
年 三 季 度
年 四 季 度
年 一 季 度
年 二 季 度 10
年 四 季 度
08
08
08
08
09
09
09
09
10
出让面积(万㎡)
成交面积(万㎡)
成交均价(万元/亩)
每年的第三季度都是政府集中推地的季度,商住用地的出让面积及成交面积 均比 2010 年的第二季度有了成倍的增加.而在第四季度政府则主要以完成年度供 应计划为主,在楼市或楼市密切相关政策频出的影响下,开发商拿地会更加谨慎. 从图表中可以看出, 年佛山的商住用地的推出量是最大, 2010 年也不甘示弱, 09 但 并且第三季度起开发商的拿地热情较二季度已有很大幅度的回升;在接着的 12 月 份,佛山五区的土地供应将出现喷发式增长,11 月佛山最高地王地块出现,说明 开发商对区域发展较好的地块还是相当看好,在接着的 12 月份或将会有新地王出 现. 一秀地产认为:4 月新政缓解,9 月新政紧出,市场再度观望.但在政府方面, 对其供地的影响并不大,政府会陆续大量出让土地,因为每年的供地计划是硬指 标;但较开发商来说,由于 7,8,9 月的热销以及 9,10 月的正常销售,使得大 部分开发商已完成年度销售目标,在土地储备及规划方面对土地的需求会更强烈, 但严厉的政策又会使得开发商持谨慎态度.所以佛山土地市场要视政府工业土地 的多寡,区域地段以及开发商的实力来定.
2,佛山房地产市场判断:地王再现
平稳发展
11 月份的佛山房地产市场在开发商放慢推货节奏和个盘年底纷纷进入清盘的 阶段,市场供应相比于"金九银十"已大幅减少,从而导致了整体成交量的结构 性下滑.而成交均价则在广佛地铁开通后,广佛两地同城化利好不断以及"地王"
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10
年 三 季 度
的再度出现之下,继续展现向上攀升的势头. 一秀地产认为:作为二线城市的佛山,在广佛同城的带动下,房地产市场飞 速发展,禅桂新中心区的楼价已经逐步向广州看齐,房地产市场也初步显现"广 佛同城化" .到了年末,各大开发商又再掀起一轮圈地热潮,地王频频诞生,未来 受广佛同城辐射的中心区域房地产市场依然是看涨的.
一秀地产建议: 楼市建议:收紧流动性,控制货币发行量,控制信贷投放将是必然,房地产 调控将是一场持久战,开发商需防止资金链断裂.快速开发,快速销售的策略, 小步快走,现金为王将是明年开发商应对最恶劣房地产调控环境之下的生存之道. 只有嗅觉敏锐,市场反应迅速,及时把握住客户的开发商方能率先突围. 旧改黄金期:封闭施工 3 年后,祖庙东华里片区改造工程——岭南天地本月 终于揭开盖头一角,改造后的祖庙东华里片区保留了岭南建筑特色,将现代都市 韵味与传统文化相融. "三旧改造"改出全国最大岭南文化街区祖庙—东华里改造 以现代思维"激活"历史,保留了锅耳房,嫁娶屋,南洋别墅等特色,又重新引 入武术,剪纸,粤剧等岭南文化遗产,给世人呈现一个全国最大的岭南历史文化 街区雏形.
作为佛山三旧改造顾问专家,在佛山拥有丰富的三旧改造经验及社会资源. 2010 年,一秀地产身兼高明区建设局,荷城街道办三旧改首席顾问,三水区三旧 改造首席顾问,以及众多旧改项目,发展商的发展顾问,操作旧改项目面积超过 10,000 亩,以全面的视野,专业的操作著称于佛山. 一秀地产建议更多的中小型开发商积极参与佛山三旧改造市场,抢据三旧改 的高地,共赢三旧改造的千载良机!
一秀地产市场研究部 2010-12-6
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