上海楼市周报·2010 年 26 期 6.27-7.3
新增供应↑7.13%
成交↑7.23%
均价↓3.71%
商品房市场周分析:成交和供应均小幅回升
近10周上海商品房市场状况
新增供给量 M 600,000 成交量 成交均价 元/M 28,000
500,000
24,000
20,000 400,000 16,000 300,000 12,000 200,000 8,000 100,000
4,000
0 0418-0424 0502-0508 0516-0522 0530-0605 0613-0619 0627-0703
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数据来源:网上房地产 上海富阳物业咨询有限公司研发处整理
本周商品房市场保持了上周成交量回升的态势,但是成交量环比上升幅度较小,成交 绝对量与历史数据相比仍位于低点; 商品房新增供应较上周有所增加, 主要受公寓新增供应 增加带动,商办项目新增供应量较上周下降;在部分大量低价成交的商办楼盘的影响,商品 房整体成交均价小幅下降. 供应方面(批准预售) ,本周商品房新增供应 26.1 万㎡,环比上周上升 7.13%.本周公 寓新增供应 14.0 万㎡,环比上周上升 33.39%.本周公寓新增供应成为了商品房新增供应的 主力军,占商品房新增供应量的 54%,比上周增加了 11 个百分点,与之相对应的是商办项 目,在持续两周强劲大放量后开始回稳,多数楼盘的新增放量较小,不足 5000 方.从个案 方面看,本周超过 2 万方的大放量楼盘有 6 个,主要为公寓项目,分别是杨行板块紫辰苑的 公寓项目 4.0 万方, 桃浦板块阳光水岸苑的公寓项目 3.3 万方, 安亭汽车城板块顺驰兰郡名 苑的别墅项目 2.9 万方, 华泾板块印象欧洲城的公寓项目 2.8 万方, 青浦北部板块三友星墅 C 区的商业项目 2.0 万方,以及顾村板块保利叶都的公寓项目 2.1 万方. 成交方面,本周商品房成交 1652 套,共计 19.2 万㎡,环比上周上升 7.23%.公寓成交 971 套,共计 10.3 万㎡,环比上周上升 9.06%.继上周商品房市场成交量大幅度回升后, 本周继续保持了上周的上升态势,但是上升幅度较小.从成交区域看,成交大户主要集中在 南汇,宝山和嘉定等这些郊环外和外郊环地区,本周成交量前五名的楼盘全部位于外郊环. 从个案上看,楼盘成交量普遍较小,单周成交量过万的楼盘仅 3 个,分别为顾村板块保利叶
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上海楼市周报·2010 年 26 期 6.27-7.3 上海公寓项目成交量 1.6 万方,青浦北部板块三友星墅超市,商业楼的商业项目 1.5 万方, 江桥板块万达广场的办公项目 1.1 万方. 商品房成交均价为 1.68 万元/㎡,环比下降 3.71%.本周公寓成交均价为 1.81 万元/ ㎡,环比上升 5.36%.本周受青浦和南汇两个商业项目大量低价成交的影响,商品房成交均 价有小幅度下滑, 但公寓项目成交均价仍然逆势上扬, 政策效应在成交单价上体现的依然不 明显.
楼盘名 保利叶上海 三友星墅超市,商业 楼 上海江桥万达广场 汇锦城 恒盛湖畔豪庭 弘基商业休闲广场 新城悠活城 琥珀臻园 龙湖·蓝湖郡 绿地·蔷薇九里 产品 公寓 商业 办公 公寓 公寓 商业 公寓 公寓 公寓 公寓 区县 宝山 青浦 嘉定 南汇 奉贤 南汇 嘉定 宝山 嘉定 松江 本周商品房成交量前10名 环线 板块 外郊环 顾村板块 外郊环 外郊环 外郊环 外郊环 外郊环 郊环外 郊环外 外郊环 外郊环 青浦北部板块 江桥板块 新场板块 南桥新城板块 惠南板块 嘉定主城区板块 罗店板块 安亭汽车城板块 松江新城东区板块 面积(㎡) 16,425 14,702 10,900 8,197 7,142 7,010 5,834 5,640 4,988 4,889 套数 178 10 201 47 79 45 64 34 41 51 均价(元/㎡) 16,478 4,761 12,860 10,847 11,656 6,556 13,934 23,199 16,023 12,455
小结: 本周沪上商品房供应市场开始有所回暖, 供应量环比上周有所攀升, 其中公寓项目尤为 活跃;成交量连续两周止跌回升,无论是商办项目还是公寓项目的成交大户,都主要集中分 布在外郊环和郊环外,值得一提的是本周公寓销售成交市场表现不俗,在商品房成交量前 10 中占据了 7 个席位;单周成交均价变化不明显,没有出现实质性的升高或降低,仍然是 成交区域和成交结构小幅牵制着价格的波动. 新政出台已近三月,上海市商品房成交量终于一改持续下跌态势,止跌回升,但是商品 房的成交均价没有出现明显的下降. 尽管市场上对各种降价观点沸沸扬扬, 但从周度成交均 价数据上看,并没有得到显著体现,可见目前开发商乃至各大知名房企,优惠措施和促销方 式多数不是单价的降低,更多的是总价折扣,装修配送,面积增送等方式,一些售楼处采取 抽奖,增送各式优惠券等花样促销方式吸引购房者的眼球,降价的方式可谓五花八门.随着 二套房认定标准出台, 房产税征收工作的推进, 保障性住房建设日益重视等, 未来一段时期, 房价仍然会以各种方式走低.

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