物业管理实务案例分析题答案
(答案仅供参考)
(请根据背景材料,按要求作答)
1.某建设单位在销售房屋期间,物业管理公司应建设单位的请求,派出三名电梯工在白天帮助操作电梯,方便购房人上下,在此期间,发生了电梯滑梯困人事件.
问题1:当电梯困人时,电梯工应采取何种紧急处理措施?
答案要点:
1)通过电梯对讲或其它方式安抚被困乘客,稳定乘客情绪;同时告知乘客不要自行采取措施,以免发生意外.
2)立即联系另外两名电梯盘工盘车放人(即解救被困乘客)
问题2:电梯故障的后续处理应做好哪些工作?
答案要点:
1)在解救出被困乘客后,乘客如有不适,应立即联系建设单位送乘客入院检查,相关费用由建设单位承担.
2)将电梯困人情况书面报告建设单位.
3)建议建设单位对出现故障的电梯立即进行必要的检查检修等处理.
4)故障电梯在检查、检修前应暂停使用,做好电梯安全防护;同时在现场设立标牌、标识以警示乘客避免意外.
2.美然动力小区是位于北京市朝阳区的一个中高档小区.
2002年小区建成时受开发商的指派,开发商所属的一家美晟物业管理公司进驻小区开展小区前期的物业服务工作.
2004年9月,小区业主委员会成立了,依照业主入住时和前期美晟物业管理公司的约定,前期的物业管理公司与业主的服务合同到此时应该终止,于是通过公开招标,小区招聘了新的物业管理公司,但是老物业美晟公司以没有收齐小区部分业主的物业管理费等为由拒绝撤离小区,也拒绝移交关于小区的设备设施图纸等资料.
于是,小区业主委员会将老管家美晟物业管理公司告上了法庭,要求其移交资料并且撤出小区.经过两级法院的审理,2005年12月19日,法院判决小区业主委员会胜诉.2006年1月17日,法院强制执行,新物业管理公司四方物业在法警护送下进驻小区的情形.
但是新的物业管理公司接手后工作并不顺利,收取的物业费取暖等并不能维持小区的正常运转.就在小区居民期盼着两家物业管理公司能够达成一个和解协议的时候,新物业四方公司却突然撤出了小区.
问题1:这个物业管理公司没有通知业主就这样突然间撤离了,怎么看待这种行为呢?
答案要点:
这是一种违约行为,可以参照双方签订的物业服务合同的相关约定,要求这家物业公司进行赔偿.
问题2:新老物业管理公司之间应该是一个什么样的交接的程序和内容?
答案要点:
1)新老物业公司应该办理移交手续,作为老的物业公司必须办理移交,物业管理费的结余部分也必须办理移交,老的物业公司不移交,按照《物业管理企业资质管理办法》里边的规定,可以请求政府来依法来处理.政府作为房地产主管部门,可以依法来注销它的资质证书.
2)《物业管理条例》规定物业服务合同终止时物业管理企业应当将物业管理用房和下列资料移交给业主.
委员会:
一、竣工总平面图配套设施 地下管网工程竣工图等竣工验收资料
二、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料
三、物业质量保修文件和物业使用说明文件
四、物业管理所必需的其他资料
3)业主大会选聘了新的物业管理企业的物业管理企业之间应当做好交接工作
问题3:物业服务费用是按照该物业管理公司的认为应该由物价部门来制订,还是由谁制订?
答案要点:
1)前期根据物业管理服务内容、服务等级标准,结合小区的硬件设施情况制定前期物业管理服务方案,进行物业管理费成本测算.然后按照市、区(县)物价局职责分工向相应的物价局提出物业管理服务标准和收费等级申请,待核定前期物业管理服务费试行收费等级和中准价格标准
2)后期住宅小区成立业主会后,由业主委员会组织书面征求全体业主所持投票权 2/3以上通过,选聘物业企业,签订《物业管理服务合同》.同时,业主会要根据《普通商品住宅小区物业管理服务收费管理办法》规定的物业管理服务标准和政府指导价格标准,结合小区的硬件设施和拟定的服务标准,协商确定收费标准.
3)根据有关规定,物业管理服务收费实行明码标价制度,作为物业企业应在收费场所公布服务内容、收费项目和收费标准,自觉接受广大业主的监督.对于物业企业违反有关规定乱收费的,将由价格行政主管部门按照有关规定依法予以查处.
问题4:政府如何对这起纠纷作出依法处理?
答案要点:
在《业主大会规程》里明确规定了,乡政府或者街道办要依法来履行的职责,在《物业管理企业资质管理办法》里也规定了区县人民政府应该履行的职责.第二十条有下列情形之一的,资质审批部门或者其上级主管部门,根据利害关系人的请求或者根据职权可以撤销资质证书: (一)审批部门工作人员滥用职权、玩忽职守作出物业管理企业资质审批决定的;(二)超越法定职权作出物业管理企业资质审批决定的; (三)违反法定程序作出物业管理企业资质审批决定的;(四)对不具备申请资格或者不符合法定条件的物业管理企业颁发资质证书的;(五)依法可以撤销审批的其他情形.

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