总第3852期 2011年01月26日
标题索引
〖分析专栏〗
【房地产资金转移的趋势中蕴涵着巨大风险】
〖优选信息〗
【政策:今年国内房地产调控将进一步从严】
【形势要点:对待农村土地整治不可因噎废食】
【形势要点:国内房产税试点开征时间已近在眼前】
【形势要点:澳媒称中国将合并珠三角9个城市为一个超级大都市】
【形势要点:李光耀谈中国崛起之后的"霸权"问题】
【形势要点:央企用补贴搞节能减排也是挤出民资的一种方式】
【形势要点:中西部省份"一城独大"现象将持续较长时间】
【形势要点:"十二五"钢铁发展重点扶持名单基本出炉】
【形势要点:在香港边境禁区建展销城可能令中央感兴趣】
【形势要点:国内个税改革滞后只能导致更多的"灰色"避税】
【形势要点:高度垄断已经让铁道部缺乏基本的市场判断能力】
【形势要点:人均GDP指标步入发达国家水平的说法无异于掩耳盗铃】
【形势要点:做慈善要注意方式不要让好心变"坏事"】
【形势要点:澳门赌王发表声明平息股权纷争】
【形势要点:2010年国企企业家犯罪金额呈扩大趋势】
【形势要点:北京部分公路停止收费要等到地老天荒 】
【形势要点:中国汽车出口的高潮远未到来】
【市场:阻止摩托罗拉转移技术,华为和中国商务部都需要折衷方案】
【市场:国内纺织服装业已经彻底告别人口红利】
〖调整和修正〗
【调整和修正】
〖每日数据〗
【每日数据】
〖分析专栏〗
【房地产资金转移的趋势中蕴涵着巨大风险】
随着前两次楼市调控的累计效应以及三次调控的大幕拉开,一线城市地产的进入门槛不断被政策抬高,炒房成本增大,而利润空间缩小.此前尚未被大量资金顾及到的众多非一线城市已经成了投资者和开发商下一个投资炒作的目标.
据统计,2010年全国十大房企买地花了2905亿元,主要就集中在二,三线城市.如恒大这样的开发商,2010年除了在长春,石家庄和兰州等二,三线省会城市圈地外,触角更是延伸到吉林省的通化,辽源等四线中小城市.而随着房地产行业的战略转移,二,三线城市房价也水涨船高.据国家统计局发布的2010年全国房地产市场运行情况显示,2010年12月全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.3%,为连续四个月环比上涨,主要就是由部分二,三线城市房价上涨所致.
目前,这种投资二,三线城市甚至四线城市房地产的趋势已经俨然形成,不断有资金从一线城市或主动或被迫抽离出来抓紧布局,想赶上最新一轮的房地产盛宴,似乎巨额利润已指日可待.但是,这些众多投资决策似乎并没有对要投资的城市群体进行过认真的分析,常常是面面俱到,生怕在"圈地运动"中输人一筹.而实际上,巨大的风险正是躲在这种诱惑的幌子之下.在我们看来,并不是所有城市的房地产市场都会让投资者赚的盆满钵满.也许有的城市会再次复制一线城市的房价狂欢,但更有不少城市可能让投资者和开发商赔的血本无归.
我们首先要明白一点,为什么一线城市的房价总是居高不下 因为这有来自全国和各个地方的资金在支撑.据调查显示,北京市现在新推出的商业楼盘,基本上买家都是外地客户,极少见到北京本地客户.这其实就是在说明,这些一线城市的高房价基本上是用全国的投资或投机资金在支撑着,而以全国的房产投资资金推动少数几个城市的房价并不困难.从全国大量汇集于一线城市的人口,机构也为这种高房价奠定了有购买力的需求基础.现在,投资者或开发商反其道而行,到二,三线城市去投资,沉得越低,炒作的风险就会越大.
安邦首席研究员陈功表示,一线城市现在不让炒,就到二,三线城市去炒作,这是投资者也是房地产开发商们普遍的观点,而这也的确受到了二,三线城市政府官员的欢迎.但问题是,这可能是个愚昧和高风险的决策选择:首先,二线城市与三线城市不一样,虽然我们经常把二,三线城市混为一谈,但实际上只有二线城市才有希望,而三线城市以及四线城市是没有希望的,因为资金覆盖面远达不到那个程度.无论政府官员怎么表态,他们的愿望为何,也必须得有客观条件的支持才行的通.其次,三线城市与四线城市并没有资金眷顾的机会,主要原因在于城市条件不成熟,因为炒作要有资金垫底,要有人接盘才能炒起来,不是投资一把即可的事情.但三,四线城市的容量有限,没有那么多的资金,而且三,四线城市的数量众多,城市特色又不明,都是北京,上海这些城市的简化版复制品,所以资金一进去立即就分散开了,成不了气候,价格不易持续走高.最后,这些城市的收入水平与一线城市差距过大,其收入本身不一定能支撑炒作,但却是支撑市场氛围的重要因素.重庆就是一个例子,它的价格为什么上不去 就是整个城市的收入水平低,棒棒军在CBD里面到处都是,房价上去的可能性不大.

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