1 目的
成本管理是房地产开发企业管理工作的一项重要内容.成本控制直接
关系企业经济效益和顾客满意.成本核算与预测,不仅是商品房销售定价的依据,也是企业房地产开发项目可行性研究的重要依据.为了加强本公司房地产开发成本管理工作,降低成本,依据国家《房地产开发企业会计制度》,《施工,房地产开发企业财务制度》和ISO9001质量管理体系标准,特制定本程序.
2 适用范围
本办法适用于本公司房地产开发成本管理;房地产开发活动包括房
地产工程项目建设,商品房和存量房产的销售与租赁业务.
3 编写依据
质量手册 7.5 生产和服务提供
工程项目过程管理程序 (泰达/程序-12)
4 职责
4.1 集团公司总经理全面负责领导本公司房地产开发成本管理工作.集团公司副总经理,总会计师按照各自分管业务配合总经理组织和开展本公司房地产开发成本管理工作.
4.2 财务部是本公司房地产开发成本归口管理的职能部室,负责组织房地产开发成本核算,编制房地产开发成本报表,编写房地产开发成本分析.在总经理主持下,财务部会同投资发展部,房地产事业部,项目部,售楼中心等有关部门共同编制房地产开发成本计划和有关费用开支计划并参与控制和考核工作.
4.3 项目部负责招标标底审核确认及工程预结算和拨付工程款过程的监控管理.项目部是房地产开发成本核算,管理,控制的基层单位.
5 程序内容
5.1房地产开发成本项目和开支范围
5.1.1土地征用及拆迁补偿费:包括土地征用费,动迁用房安置费等.
5.1.2 前期工程费:包括规划,设计,项目可行性研究,水文地质,勘查测量,"四通一平"等支出.
5.1.3 建筑安装工程费:包括以发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费.
5.1.4市政基础设施大配套费:包括应交市配套部门的基础设施配套费,供热源头费,气源发展基金.
5.1.5二次管网配套费:包括应交市,区主管局的小区内道路,给排水,供电,供热,燃气,通讯,绿化,电视,智能化,路灯,环境设施等费用.还包括应交区配套办的非经营性公建配套费,包括为小区服务而建设的学校,幼儿园,居委会用房,车库,车棚,垃圾站,换热站,调压站,消防控制中心,变电室,箱式基础,泵房和地下室,地下人防等.
5.1.6不可预见费:包含开发建设中事先不可预见的如地基处理,工程变更和销售后发生的保修期延长期间的保修维修费用.
5.1.7开发间接费:包括房地产开发项目应承担的管理费用,销售费用,贷款利息,税金等.
5.2房地产开发成本预测和成本计划
5.2.1成本预测.为了保证房地产开发项目目标利润的实现,公司进行成本预测,对房地产开发成本耗费作出合理的测算,制定目标成本.成本预测的基本程序为:
5.2.1.1收集房地产开发成本核算的历史资料;
5.2.1.2进行市场调研,掌握市场信息;
5.2.1.3进行销售(租赁)价格预测;
5.2.1.4初步测算目标成本和目标利润;
5.2.1.5充分考虑变化因素,计算预测误差,修正目标成本并组织对目标成本的评估.
5.2.2 在目标成本的基础上,编制降低成本计划.
5.2.2.1降低成本计划的编制内容包括各成本项目降低计划,各开发间接费用降低计划,各工程项目成本降低计划以及技术组织措施计划.
5.2.2.2降低成本计划的编制分工,按照集团领导和职能部室,项目部,售楼中心分管职责和权责结合的原则进行,财务部负责汇总编制集团公司降低成本计划.
5.2.2.3集团公司降低成本计划和各部门降低成本计划由集团公司总经理办公会议研究同意后下达,集团公司各部门和全体员工贯彻执行,在集团公司内实行全面成本管理.
5.3成本核算
5.3.1成本核算按照《房地产开发企业会计制度》,《施工,房地产开发企业财务制度》有关规定,结合集团实际进行.
5.3.2 成本核算对象一般为集团公司项目部组织建设的房地产开发单位工程.结构相同的多个房地产开发单位工程,也可合并为一个成本核算对象.
5.3.3 成本项目设置按照本程序5.1房地产开发成本项目和开支范围规定执行.
5.3.4根据计算期内房地产开发的各项实际支付,按照权责发生制原则计算成本费用,归集计算开发项目的实际成本.
5.3.5成本核算应划清下列界线:
5.3.5.1成本核算对象之间的界线;

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