青岛市住宅物业服务定价成本监审办法
第一条 为提高政府制定物业服务价格的科学性,合理性,规范物业服务定价行为,根据《物业服务定价成本监审办法(试行)》,《山东省政府制定价格成本监审实施细则》等有关规定,结合本市实际,制定本办法.
第二条 本办法适用于市,区(市)价格主管部门制定或者调整实行政府指导价的物业服务收费标准,对相关物业服务企业实施定价成本监审的行为.
第三条 本办法所称物业服务,是指物业服务企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修,养护,管理,维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动.
本办法所称物业服务定价成本,是指价格主管部门核定的物业服务社会平均成本.
第四条 物业服务定价成本监审工作由市,区(市)价格主管部门组织实施,市,区(市)物业管理行政主管部门应当配合价格主管部门开展工作.
市南区,市北区,四方区,李沧区和崂山区实行物业管理的住宅小区物业服务定价成本监审工作由市价格主管部门负责;各县级市,城阳区,黄岛区实行物业管理的住宅小区物业服务定价成本监审工作由所在地区(市)价格主管部门负责.
第五条 各区(市)行政区域内物业服务企业数量众多的,可以选取一定数量,有代表性的物业服务企业进行成本监审.
第六条 物业服务定价成本监审应当遵循以下原则:
(一)合法性原则.计入定价成本的费用应当符合有关法律,行政法规和国家统一的会计制度的规定.
(二)相关性原则.计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或者间接相关的费用.
(三)对应性原则.计入物业服务定价成本的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应.
(四)合理性原则.影响物业服务定价成本各项费用的主要技术,经济指标应当符合行业标准或社会公允水平.
第七条 核定物业服务定价成本,应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告,原始凭证与账册或者物业服务企业提供的真实,完整,有效的成本资料为基础.
第八条 物业服务定价成本由综合管理服务费用(含人员费用,办公费用,管理费分摊,固定资产折旧),环境卫生清洁费用,秩序维护费用,绿化养护费用,物业共用部位,共用设施设备的日常运行和养护费用,物业共用部位,共用设施设备及公众责任保险费用及经业主同意的其它费用组成.
第九条 人员费用,指管理服务人员工资,按规定提取的工会经费,职工教育经费,以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老,医疗,失业,工伤,生育保险等社会保险费用.
第十条 办公费是指物业服务企业为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公用品费,交通费,通讯费,水电费,取暖费,书报费及其它费用.
第十一条 管理费分摊是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下,为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务小区承担的管理费用.
第十二条 固定资产折旧费是指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额.物业服务固定资产指在物业服务小区内由物业服务企业拥有的,与物业服务直接相关的,使用年限在一年以上的资产.
第十三条 清洁卫生服务费用是指保持物业管理区域内环境卫生所需的购置工具费,消杀防疫费,清洁用料费,环卫所需费用等.
第十四条 秩序维护费是指维护物业管理区域秩序所需的器材装备费,保安人员人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等.其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备.
第十五条 绿化养护服务费用是指管理,养护绿化所需的绿化工具购置费,绿化用水费,补苗费,农药化肥费等.不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费.
第十六条 物业共用部位,共用设施设备的日常运行,养护服务费用是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行,维护保养所需的费用.不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费,应由住宅专项维修资金支出的维修和更新,改造费用.
第十七条 物业共用部位,共用设施设备及公众责任保险费用是指物业服务企业购买物业共用部位,共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用,以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准,据实分摊.该项费用应经业主大会同意后方可计入成本.
第十八条 经业主同意的其它费用是指业主或业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用.
第十九条 物业服务定价成本相关项目按本办法第二十条至第二十五条规定的方法和标准审核.
第二十条 住宅小区物业管理服务人员是指直接从事住宅小区物业服务的人员,包括在岗职工(含合同制职工),临时工及其它聘用,留用的人员.

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